案例内容
【案情简介】
2011年8月5日,淮北某小区业主委员会就该小区物业管理服务与合肥某物业公司签订物业管理服务合同,约定:合同期限自2011年8月1日至2014年7月31日止,管理服务费用按政府规定的标准按照建筑面积向业主收取,具体为高层住宅1.0元/㎡·月,高层写字楼1.5元/㎡·月,商业物业1.5元/㎡·月,别墅物业1.5元/㎡·月。
合同期满后,因该小区业主委员会任期届满,尚未产生新的业主委员会,由所在地的淮北某居委会代行业主委员会的职责,于2014年9月11日与合肥某物业公司淮北分公司签订期限自2014年8月1日至2017年7月31日止的物业管理服务合同。该合同到期后,双方于2017年7月31日、2018年7月31日、2019年7月31日又先后签订三份为期一年的物业管理服务合同。上述四份合同收费标准与2014年9月11日的合同一致。
以上合同签订后,申请人均依约对该小区提供了物业管理服务。被申请人闻某系该小区X号楼四套房产的所有权人,其仅支付物业管理服务费1万元(其中减免了174.5元),尚欠41629元未支付。两申请人出具书面说明对共同申请人的物业费权益、数额不要求分配、分割。故两申请人申请仲裁,请求依法裁决:1、被申请人支付物业管理服务费41629元;2、本案仲裁费、公告费等仲裁费用由被申请人承担。
被申请人庭审中辩称:1、申请人提供的与社区签订的物业服务合同对被申请人不发生效力。根据物业管理条例相关规定,本案中案涉小区,有业主委员会,应当按照法定程序,由业委会代表业主签订物业服务合同,并确定双方的物业服务标准;但申请人提供的现有证据显示,选用申请人作为物业服务企业以及收费标准,并不符合相关的法律规定及程序,对被申请人不发生效力。2、被申请人所有的房屋性质为住宅,即使双方存在物业服务关系,被申请人也应当按照住宅的物业服务标准即每月每㎡1.0元缴纳服务费,而非按照申请人主张的每月每㎡1.5元标准缴纳。3、被申请人在申请人所主张的物业缴费期间缴纳过物业费1万元,应当予以扣除。
【争议焦点】
1、申请人主体资格是否适格;
2、申请人与居委会签订的物业服务合同是否有效;
3、申请人请求物业费有无事实及法律依据。
【裁决结果】
仲裁庭经审查认为,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因客观原因未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。本案中,物业管理服务合同均真实有效,物业收费标准经物价部门批准。被申请人闻某作为淮北某小区X号楼四套房产的业主,应当按照物业服务合同约定的收费标准交纳物业费,其在本案中提出两申请人作为物业服务企业及收费标准不符合相关法律规定及程序、被申请人的物业管理服务费应该按照住宅标准收取等理由,与查明事实及法律法规相关规定不相符,且未提供相应的证据支持,不予采信。两申请人请求被申请人交拖欠物业管理服务费41629元,于法有据,予以支持;因合肥某物业公司淮北分公司不具有独立的法人资格,本案物业费用由合肥某物业公司收取。两申请人请求公告费由被申请人承担,因该费用未发生,故对该项请求不予支持。
故裁决:一、被申请人闻某于本裁决送达之日起十日内向申请人合肥某物业公司支付物业管理服务费41629元;二、驳回申请人合肥某物业公司、合肥某物业公司淮北分公司其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款:“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”该款是对设立分公司的规定。
二、《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条第一款:“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”该款是对小区业主缴纳物业费义务的规定。
【结语和建议】
根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”本案中,被申请人所在小区业委会已解散,新的业主委员会尚未产生,该小区所在居委会得到了所在街道办事处的指定,因此,被申请人所在小区居委会有权代行小区业委会职责。本案中,申请人按照与被申请人所在小区居委会所签订的物业服务合同合法有效。申请人按该合同提供相应服务,并要求被申请人支付相关费用的仲裁请求,符合法律规定,应予以支持。
物业服务是每个小区不可或缺的。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供了服务,业主应当按照约定支付物业费。业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,正当理由一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵,比如说:因为房屋质量问题还未交房,物业费应由开发商缴纳;物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的等。