案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2019年11月签订《租赁合同》，约定在长春某酒店一楼租赁30平方米区域开设茶叶精品店。租赁期限两年，月租金10,926.00元，计租日从2019年12月20日起，以半年为一个支付期。申请人依约定已向被申请人缴纳六个月租金65,556.00元和保证金32,778.00元。2020年1月国内爆发新冠疫情后，申请人及其代理人王某某因疫情影响经营，多次与被申请人及其相关管理人员协商减免租金和停业事宜，被申请人不同意减免租金，并回函称从未要求申请人关闭店铺。2020年7月15日双方书面协商同意解除租赁合同，申请人依据租赁合同第十四条有关约定于7月16日将物品搬离清空租赁场所，被申请人接收租赁场所并确认2020年7月1日为双方租赁合同解除之日。申请人实际租赁期间为2019年12月20日至2020年7月1日，共计六个月零十一天，向被申请人交纳租金和保证金共计98,334.00元。
【争议焦点】
1、本案《租赁合同》的效力及应否解除；
2、本案的法律适用问题及新冠疫情或者疫情防控措施是否导致《租赁合同》不能履行；
3、关于申请人要求被申请人免除三个月租金、不扣除保证金并返还剩余租金的仲裁请求应否得到支持。
【裁决结果】
经过仲裁庭庭审调查，作出如下裁决：
1、裁决被申请人向申请人返还剩余保证金并免除租金；
2、驳回申请人的其他仲裁请求；
3、本案仲裁费由申请人及被申请人按申请人仲裁请求保护比例相应承担。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条
【结语和建议】
首先，双方当事人订立《租赁合同》时系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，故该《租赁合同》应为依法有效，基于双方自愿达成一致且不损害第三方利益，双方协商解除租赁合同，符合双方签订合同时生效的《中华人民共和国合同法》第九十三条规定。
其次，虽然双方履行合同的过程中，国内外发生新冠疫情，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款不能适用不可抗力的规定来要求被申请人部分或全部免除租金。申请人单方提出减免租金并停业虽然是维护自身权益、减少损失的措施，但在未得到被申请人同意的情况下，不利于诚实履行租赁合同，维护双方权益。
新冠疫情客观上影响了双方租赁合同的履行，给申请人造成了相应损失，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理中的第6项第二款仲裁庭组织双方进行了调解但调解不成，因此本案在双方租赁合同已经协议解除、被申请人作出让步将租赁期从两年变成六个月的情况下，根据公平原则变更合同已无必要。
判断新冠肺炎疫情是否构成合同不能履行的“不可抗力”，应从疫情及政府管控措施对合同履行的影响程度、所属行业、 合同标的、履约时间、履约地点、所在地防控措施严格程度，与疫情严重地的关系密切程度等因素进行综合考虑。因新冠肺炎疫情导致合同不能正常履行的，对因合同解除而产生的损失应依据公平原则由双方共同负担。
