案例内容
【案情简介】
申请人（出售方）有房屋欲出售，经被申请人居间介绍，找到一案外人（买受方）A某，申请人、被申请人与买受方A某三方于2018年7月5日签订了《房屋转让居间协议》一份。协议约定：总房款1550000元；房款支付方式为合同签订当日买受方支付申请人定金50000元（定金暂由被申请人保管，等申请人房产证交给被申请人时，由被申请人转交给申请人），过户当日买受人支付首付款420000元给申请人，余款于银行按揭款打入申请人账户；买卖双方应于签订《房屋转让合同》当日应向被申请人支付居间服务费31000元，其中买受方A某应支付居间服务费 23250元，申请人应支付居间服务费7750元；违约责任约定，若申请人已收取买受方A某交付之购房定金，买受方A某未按协议约定期限签订《房屋转让合同》，无权要求申请人返还购房定金，申请人同意将没收的买受人A某的购房定金的50%支付给被申请人，作为被申请人提供的居间服务的补偿。
买受人A某于协议签订当天将50000元定金交付给被申请人，由被申请人暂时保管。后买受人A某因自身原因未能与申请人签订《房屋转让合同》，导致房屋交易被取消。房屋交易取消后，买受人A某又另行支付被申请人10000元居间服务费，被申请人于2019年8月8日将保管的50000元定金的50%即25000元返还给了申请人。
【争议焦点】
1、收取居间服务费的前提是否为《房屋转让合同》的成功签订？
申请人与被申请人签订的《房屋转让居间协议》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按协议约定履行义务。《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房屋转让居间协议》第2.5条约定，申请人与买受人王雪雯应于签订《房屋转让合同》当日向被申请人支付居间服务费，第五条约定《房屋转让合同》具体签订时间、地点由被申请人安排，因此应当认为被申请人可以收取居间服务费的前提是《房屋转让合同》的成功签订。
2、被申请人是否应该收取居间服务费？
虽然由于本案买受人A某原因最终未能签订《房屋转让合同》，导致交易被取消，被申请人收取居间服务费的条件尚不具备。但是，由于买受人A某的违约行为，根据《房屋转让居间协议》第8.1、8.2条之约定，买受人A某无权要求申请人返还50000元定金，并且申请人同意将没收的买受人A某的50000元购房定金的50%即25000元支付给被申请人，作为被申请人提供的居间服务的补偿。因此，虽然被申请人还未具备收取31000元居间服务费的条件，但根据被申请人已提供的居间服务，被申请人有权收取25000元作为自己提供居间服务的补偿，被申请人因提供居间服务的损失也能得以弥补。由于买受人王雪雯又另行支付被申请人10000元居间费用，如加上之前收取的25000元，被申请人将获得35000元居间费用，明显超过《房屋转让居间协议》约定的被申请人可以收取的31000元居间费用，违背协议订立的初衷。因此，本庭结合本案协议的履行情况，酌情确定将被申请人保管的25000元定金中的7000元返还给申请人。
【裁决结果】
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《中华人民共和国仲裁法》第七条之规定，裁决如下：
一、被申请人应于本裁决作出之日起十日内返还申请人7000元；
二、驳回申请人的其他仲裁请求。
本案仲裁费1969元，由申请人负担1422元，被申请人负担547元，被申请人应负担的费用已由申请人预交，由被申请人在履行本裁决付款义务时一并支付给申请人。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。本案中，被申请人就是作为申请人与买受人A某的之间起介绍、协助作用的中间人，即居间人。而三方所签订的《房屋转让居间协议》就是居间合同，因此三方都要受此合同的约束。
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
本条是对关于依法成立的合同效力的规定。根据合同法的自愿原则，订不订合同、与谁订合同、合同的内容如何等，由当事人自愿约定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。所谓法律约束力，即当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。本案中，申请人、被申请人与买受人A某三方自愿签订《房屋转让居间协议》，该协议主体适合，意思表示真实，内容未违反法律、行政强制性规定，是合法有效的，因此，三方都要按照此协议约定履行义务。
【结语和建议】
一、对买卖双方来讲，在签订居间合同时要明确约定支付报酬的条件只有当居间人促使合同成立时，居间人才能获得居间费用。因为信息的不对称，在买卖过程中，居间人充当了双方当事人之间的“媒人”，尽到介绍与协助的义务，其目的是把买卖双方联系在一起，以促成交易。一般习惯中，只有居间人促成了交易，才能收到双方或单方的居间费用。但是，由于当事人意思自治的原则，有时候在居间合同中，即使交易不能达成，也会约定对居间人进行一定的补偿。因此，买卖双方在签订居间合同时要看清楚合同的条款，明确支付居间费用的条件。
二、对居间人来讲，在签订居间合同时，要提示买卖双方合同的权利义务，特别是居间费用何时何地支付，交易不能达成时买卖双方是否要对居间人进行补偿等方面，以免之后发生纠纷。
