案例内容
【案情简介】
2010年年底、2011年年初申请人在国有土地使用权挂牌出让会中，经公开竞价竞得某某地块23344平方米的土地使用权。2012年3月26日，申请人（受让人）与被申请人（出让人）签订《出让合同》一份，约定的主要内容有：1、出让人出让给受让人的宗地位于某镇某某路北侧，宗地编号为01-65-（003）-097，宗地面积23344平方米。2、本合同项下出让宗地的用途为商业、居住。3、出让人同意在2011年6月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到规定的土地条件，具体见挂牌竞买须知第十条。4、本合同项下的土地使用权出让年限为商业40年、居住70年，自出让人向受让人实际交付土地之日起算。5、本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为18200000元，付款时间2011年2月2日之前。6、受让人同意在2011年8月30日之前动工建设。7、受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.4‰向出让人交纳滞纳金。8、受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，某经济开发区管委会应当按受让人已经支付的延期土地使用权出让金的银行同期贷款利息标准向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当退还已经支付的土地使用权出让金，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。9、出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。10、本合同于2012年3月26日在江苏省某市签订。11、因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的提交本会仲裁。
案涉《某市国有土地使用权挂牌竞买须知》第十条“交地方式和条件”约定：土地在2011年6月30日前由某经济开发区管委会交付受让人；土地的交付条件为地上无房屋的自然地形，水泥地坪、地下建筑物、地上、地下管线等及周围水、电、路、气等基础设施均为目前现状，如需改造、建设，由受让人自行按相关技术规范要求执行。
案涉合同订立前，申请人于2011年2月9日向被申请人支付土地使用权出让金18200000元。被申请人实际于2012年11月18日向申请人交付案涉土地中的12580平方米，2015年2月26日交付剩余的10764平方米土地。其后，双方当事人因逾期交地的赔偿问题发生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1、被申请人赔偿逾期交地给申请人所造成的土建成本差价人民币10488307.3元；2、被申请人承担逾期交地违约金，自2014年5月21日以后的利息损失人民币424557.03元；3、本案仲裁费用由被申请人承担。
申请人述称：2011年1月5日，申请人通过竞买方式获得某某镇城西村地块编号为655-2号地块23344平方米国有土地使用权。申请人交付了全部土地使用权出让金18200000元，某市财政局于2011年2月9日出具了相应的收款收据。某市发展和改革委员会核准地块为“某某村定销房C区项目”。申请人与被申请人签订《出让合同》，合同第三十九条约定解决争议的方式为提交本会仲裁。该地块与某某房地产开发有限公司开发的D区比邻，属于某某经济开发区范围内。由于拆迁户的阻拦，被申请人迟迟无法在合同约定的2011年6月30日交地，造成工程一再延误。直到2012年11月才交付了某某路的一半土地，申请人建造了30、31、38、39四幢楼。2015年2月被申请人交付了剩余的一半土地，申请人建造了28、29、36、37四幢楼。现在所有的房屋已经全部交付给某市人民政府安置了拆迁户。但是被申请人逾期交地给申请人造成的损失一直没有结算。申请人多次向被申请人和某某经济开发区管委会领导提出结算请求，因某某房地产开发有限公司在本会的仲裁案件没有结果，故某某经济开发区管委会在2018年3月11日以《专题会议纪要》的形式承诺申请人要求的“利息及相关补偿事宜，经讨论，会议一致同意：C区相关补偿待D区仲裁结束后参照仲裁结果再行考虑”。2018年8月18日，某某房地产开发有限公司与被申请人的裁决书发出后，被申请人在很短的时间内给付了全部仲裁款项。申请人得知后再次催促被申请人结算，被申请人委托南通城建工程项目管理有限公司，参照D区仲裁结果对申请人承建的6幢住宅楼进行赔偿金额结算。2019年11月21日，该公司出具了《工程造价咨询报告书》，认为申请人的6幢楼土建工程差价为8977423.03元。申请人认为该报告几项计算有误，应该按照申请人的结算报告10488307.3元计算实际损失。违约金利息已结算到2014年5月20日为3013967.42元，被申请人已经全部给付申请人，但是此后的二期地块2014年5月21日至2015年2月26日的利息424557.03元没有给付。由于申请人没有按时给付土地，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被申请人应该承担违约责任及造成的相关损失。被申请人应承担由于延期交地、分二期开发所造成的二次赔青费、协调费、施工机械闲置费、多次进退场材料人员等损失费用共计1137050元。因双方未能达成一致，申请人特提请仲裁。
被申请人辩称：双方当事人之间的《出让合同》所约定的延期交地违约责任是无效的，理由是合同约定的交地违约责任由第三人某某开发区管委会承担，该条款是针对第三人所设定的义务，该约定未取得第三人同意应当视为无效的约定；双方签订合同的时间是2012年3月26日，按合同约定交地的时间是2011年6月30日，很显然在没有交付土地的情况下合同双方将交付土地的时间推前有违常理，所以对交付土地的时间属于约定不明，在约定不明的情况下，申请人要求被申请人承担逾期交地的违约责任缺乏依据。申请人主张的损失缺乏事实和法律依据，被申请人认为违约责任的承担方式上，违约金与损失赔偿不能并用，只能取其中之一。本案中事实上申请人也没有损失可言，申请人故意将门面房销售收入排除在外显然在于将损失扩大，如果申请人将门面房价格上涨收入放入整个开发的项目中，对于申请人而言该项目并无损失。另外，合同约定的土地出让金是18200000元，而申请人主张的损失达到12000000元，显然已经超过了应当预见到的因违反合同可能造成的损失。申请人提出的全部仲裁申请已经超出仲裁时效，按照申请人的说法被申请人应当在2011年6月30日完成交地，申请人应当在这一时点清楚的知道自己的权利是否已经被侵害，那么申请人在交地期满之后的两年之内没有提出仲裁，显然已经超出了仲裁时效。被申请人特别强调，就损失问题申请人所提出的第三项仲裁请求没有事实依据。
【争议焦点】
1.被申请人何时交付土地、具体面积是多少；
2.被申请人的交地行为是否构成违约；
3.案涉合同项下的违约金条款是否适用、逾期交地违约金是否应得到支持；
4.申请人的仲裁请求是否超出仲裁时效；
5.申请人主张的逾期交地土建成本损失是否应得到支持；
6.延期交地、分二期开发所造成的二次赔偿青苗费、多次协调费、施工机械闲置费、多次进退场材料人员费用等损失是否应得到支持。
【裁决结果】
（一）被申请人应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付土建成本差价损失人民币8872985.94元。
（二）被申请人应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付逾期交地违约金人民币378712元。
（三）驳回申请人的其它仲裁请求。
（四）本案仲裁案件受理费人民币77444元、处理费人民币23233元，合计人民币100677元，由被申请人负担。鉴于本案仲裁费用已由申请人预交，被申请人应于履行本裁决第（一）、（二）项款项时将由其负担的仲裁费用人民币100677元一并给付申请人。
【相关法律法规解读】
（一）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“《证据规则》”）第五条的规定，本案被申请人作为案涉合同项下的土地出让人，其应就标的物的交付问题负有举证证明责任，但被申请人未能提交相应证据。同时，根据《证据规则》第八条第二款的规定，在本案申请人就上述问题作出陈述后，被申请人既未表示承认也未否认，经仲裁庭询问后其仍未予明确，也应视为对申请人陈述事实的承认。因此，仲裁庭认定被申请人实际于2012年11月18日向申请人交付案涉土地中的12580平方米，2015年2月26日交付剩余的10764平方米土地。
（二）《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”本案中，虽然双方当事人约定逾期交地的违约金由某某经济开发区管委会承担，但其并非案涉合同的缔约主体，其所承担的义务系由案涉合同的当事人所设立，故在某某经济开发区管委会未能按约履行的情况下，被申请人仍应依照合同所约定的违约金条款承担相应的违约责任。
（三）《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”结合案涉合同就土地交付期限的约定以及被申请人实际交付土地的时间，申请人最迟从被申请人第二次交地时，即2015年2月26日的次日起就应当知道其权利被侵害，仲裁时效就应起算。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，被申请人以仲裁时效期间届满为由进行抗辩的，仲裁庭也不予支持。
（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被申请人未能按照案涉合同约定的期限交付土地构成违约，因其违约行为给申请人造成的损失依法应予赔偿。
（五）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方应当承担的违约责任方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金，而从我国法律规定的违约金性质来看，违约金具有补偿损失为主兼具惩罚的双重性，故损失赔偿与违约金是否能够同时主张，关键在于当事人的仲裁请求是否存在重复、重合之处。
【结语和建议】
本案当事人在《出让合同》中既约定了逾期交付的违约金条款，还约定因违约造成的其他损失的赔偿。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方应当承担的违约责任方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金。从我国法律规定的违约金性质来看，违约金具有补偿损失为主兼具惩罚的双重性，赔偿损失与其他违约责任方式能否并用视具体案件判断。具体到本案，损失赔偿与违约金是否能够同时主张，关键在于当事人的仲裁请求是否存在重复、重合之处。申请人依据案涉合同的约定向被申请人主张逾期交地违约金，而该项违约金的损失基础及衡量标准是申请人作为商事主体在本案中所发生的资金占用及融资成本损失，与其在仲裁请求中的其他损失主张之间并不存在重合之处。因此，仲裁庭裁决支持了申请人主张赔偿损失和违约金的仲裁请求。
