案例内容
【案情简介】
2019年6月，申请人将位于常州市钟楼区国有某房屋出租给被申请人，双方于2019年9月4日订立了《房屋租赁合同书》，合同约定，出租房屋的建筑面积约120平方米，年租金16100元，租赁期限从2019年8月14日至2022年8月13日止，租金一年一付，先付后用。租金由乙方（即被申请人，下同）在对应结算期间起算日的前30日内交付给甲方（即申请人，下同），收取的租金缴入甲方指定账户，甲方向乙方开具租金收款凭证。“合同”还约定，乙方在签订本合同时支付押金1600元给甲方；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金；乙方不交付或者不足额交付租金达一个月以上时，甲方有权解除合同，等。
合同订立后，申请人依约向申请人支付了第一年的房租16100元和押金1600元。
因被申请人无力支付第二年的租金，申请人依据合同约定，提起仲裁，请求裁决：1.解除申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同书》；2.被申请人立即将位于常州市钟楼区荆川东园12-2号的房屋完好交还给申请人；3.被申请人向申请人支付自2020年8月14日至2021年8月13日的租金及实际使用费16100元，并按照16100元/年的标准支付自2021年8月14日起至实际交还房屋之日的房屋实际使用费；4.被申请人向申请人自2020年7月13日起，以每日按月租金额的5‰的标准支付违约金，直至实际交还房屋之日为止（暂计算至2021年8月13日，为2656.5元）；5.被申请人向申请人支付因维权而产生的律师代理费用3000元；6.本案仲裁费用全部由被申请人承担支付。
【争议焦点】
（一）关于案涉合同的效力认定
案涉房屋虽未取得不动产权属登记手续，但已经取得建设工程规划手续，根据我国城乡规划法以及最高人民法院关于租赁合同纠纷司法解释的规定，案涉合同合法有效。被申请人提出合同无效的观点，于法无据，不予支持。
（二）关于国家政策的适用
案涉合同履行期间，基于我国发生新冠疫情的客观事实，被申请人提出了请求租金减免的观点。仲裁庭认为，2020年发生的新冠疫情系不可抗力。根据常州市人民政府的政策规定，因疫情影响生产经营的，国有房屋的产权人（出租人）应对承租人减免租金。根据被申请人的申请，以及申请人的确认，仲裁庭据此减免三个月的租金。
（三）关于案涉合同的返还问题
基于被申请人无力支付欠付租金，并表达了同意解除合同的意愿，仲裁庭积极与申请人、被申请人沟通协商，双方当事人均表达了和解协商的态度，最终双方当事人达成解除合同、返还房屋的一致意见，实际被申请人也及时腾退了房屋。
【裁决结果】
（一）确认申请人与被申请人订立的《房屋租赁合同书》自2021年8月20日起解除；
（二）被申请人向申请人支付自2020年8月14日至2021年8月20日期间的房屋租金10783.7元；
（三）被申请人向申请人支付违约金2086.2元；
（四）被申请人补偿申请人律师代理费1000元；
（五）驳回申请人其他仲裁请求；
（六）本案仲裁费3309元，由申请人承担1000元，被申请人承担2309元（该款已由申请人垫付，被申请人承担部分应迳付申请人）。
【相关法律法规解读】
1.租赁合同。《中华人民共和国民法典》第703条、第704条及原《中华人民共和国合同法》第212条、213条均规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
2.不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》指出，审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
【结语和建议】
（一）正确适用法律。仲裁机构在遇到涉疫情影响的案件时，仲裁庭应主动审查，正确适用民法典规定的不可抗力、情势变更以及公平原则，特别是要结合民法典、国家政策规定，在承租人确实受疫情影响时，适时督促出租人、承租人达成租金减免、延长租期、解除合同等约定，妥善化解纠纷。
建议：民商事主体从事民商事活动，应遵循诚信适用原则，全面履行义务，积极运用法律赋予的正当权利解决纠纷，而非放任不管。
（二）调裁结合，多元化解。仲裁机构在审理涉及民生案件时，应充分体现仲裁优势，积极主动地运用调解方式解决当事人之间的纠纷。
建议：民商事主体从事仲裁活动时，应充分考量各自存在的风险，应抱着解决问题的态度，申请仲裁庭组织调解，以达到定分止争的目的。
