案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2013年6月30日签订了《商品房买卖合同》，合同对有关事项进行了明确约定：1、合同约定申请人购买被申请人开发的某小区某号楼商品房一套；2、合同第四条约定房屋的总价款为630000元；3、合同第十五条对产权登记进行了约定。被申请人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任，申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若申请人不退房，被申请人按已付房价款的0.5%向申请人支付违约金。
合同签订后，申请人按照合同约定交付了房款并收房。但在申请人收房满720天后，被申请人并未将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，并导致申请人至今仍未取得房屋产权证书。申请人多次向被申请人催促询问办理产权证书的时间及要求支付违约金，但被申请人一直敷衍推脱，至今仍未解决。鉴于被申请人的行为已经侵害了申请人的合法权益，故申请人依据法律规定和合同约定请求：
一、被申请人立即将办理申请人房屋权属登记需要由被申请人提交的资料报房屋产权登记机关备案；
二、被申请人向申请人支付因被申请人责任而导致申请人未能在约定期限内取得房地产权属证书的违约金3183.34元；
三、仲裁费由被申请人承担。
被申请人辩称：一、本案已超过诉讼时效，应当驳回仲裁申请及请求。1.答辩人与申请人签订的购房合同第十五条约定：答辩人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如不能办理的，购房者不退房的，答辩人按已付房款的0.5%向申请人支付违约金。合同签订后，答辩人先后于2013年10月份交付了购买的房屋。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”该法自2017年10月1日起施行。根据签订的《商品房买卖合同》，交房时间为2013年10月份，720日后为2015年10月份左右。按照上述法律的规定，申请人的诉讼时效截止日为2017年10月或最迟为2018年10月左右。现申请人于2019年提出仲裁请求，已经超过了法律规定的诉讼时效时限。故应当驳回其仲裁申请。2.申请人请求的第二项为支付违约金。根据合同的约定，答辩人支付的违约金总数为0.5%，无论时间的长短，皆为该数字。也即是说，在2015年10月份（交房720日后）该违约金的数字已经确定，且违约金为债权性质，应当适用诉讼时效的规定，即申请人应当在诉讼时效期限之内向提出主张，现其请求时间已经远远的超过了法律规定的诉讼时效，应当驳回其请求。二、答辩人已经向相关行政部门提交了资料，由于行政部门的原因造成了本案事实。答辩人在与申请人签订合同之后，依照合同约定向全部的购房者交付了房屋，履行了合同的义务。在交房义务完成的同时，答辩人积极的向各个行政部门提交了相关的资料，办理上述房屋的房屋产权证书。在答辩人按照原行政法律规定提交完毕相关资料之后，在行政部门审核的过程中，由于国家相关行政要求的变更，要求答辩人重新按照新的格式、新的要求等等提交办理上述房屋产权证书的全部资料，故而是办理相关的时间拖延。并非答辩人故意拖延时间。答辩人作为公司，因本案涉案的房屋属于城改项目，本身难度较大，存在很多问题。答辩人克服种种问题、困难一直在积极的与各个行政部门进行沟通，协商，希望能在最短的时间内解决相关问题。综上，申请人的请求已超过法律规定的诉讼时效，并非答辩人故意拖延时间，实属行政部门的变更造成的，故对于申请人的仲裁请求、法律及事实依据不足，应当驳回。
申请人为了支持其仲裁请求，向仲裁庭提交了以下证据：
证据一：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票；3、契税纳税申报表；4、代收专项基金收款收据（大修基金）；5、代收房产证工本费收款收据；6、代收他项权证收款收据、许可证工本费收据。证明申请人与被申请人于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》，合同总价款人民币 630000 元，申请人已按约履行了合同义务。合同第十五条约定：被申请人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任，申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若申请人不退房，被申请人按已付房价款的0.5%向申请人支付违约金。
证据二：签约文件。1、业主临时管理规约；2、前期物业管理服务协议；3、安全责任书；4、装饰装修管理协议 ；5、收楼确认书。证明申请人于2013年6月30日收房，因被申请人的责任，申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书，申请人不退房，被申请人应按已付房价款的0.5%向申请人支付违约金。
证据三：1、人民网地方领导留言板2015年6月关于涉案小区未办理房产证的投诉及2015年7月涉案房屋所在区互联网信息管理办公室的官方回复。2、人民网地方领导留言板2016年4月17日关于恳请市长督促开发商为被申请人的小区业主办理房产证的投诉及2016年5月11日涉案房屋所在区政府部门的官方回复。证明申请人多次通过多种途径向开发商主张权利，开发商至今仍未给申请人办理房地产权证书，未将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。2019年2月27日被申请人派代表对逾期办理房地产权属登记备案手续事宜作出回复，被申请人售楼部管理人员为业主们解释了关于目前小区不能办理房产证的原因，并承诺会尽快办理。被申请人持续违约，应按合同约定将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并承担违约责任。
被申请人对申请人提交的证据的质证意见如下：
对证据一的真实性认可，证明目的不认可。我方向房屋登记机关递交了资料，因为政府对报备材料要求变更，我们之前提交的资料全部作废需要重新提交，并非我方原因故意拖延。
对证据二的真实性认可，证明目的不认可。本案已过诉讼时效，违约金性质为债权性质，应适用诉讼时效性质。
对证据三的真实性认可，证明目的不认可。
被申请人未向仲裁庭提交证据。
【争议焦点】
1. 本案是否超过仲裁时效？
2. 被申请人提出的非因自身原因导致逾期办证能否应当得到支持？
【裁决结果】
基于上述事实及意见，仲裁庭依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定以及双方签订的《商品房买卖合同》，裁决如下：
一、被申请人在接到本裁决书之日起90日内，向某市产权登记机关为申请人报送产权登记备案资料。
二、被申请人在接到本裁决书之日起十日内向申请人支付违约金3183.34元。逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、本案仲裁费3709元，由被申请人承担。本案仲裁费申请人已预交，被申请人在履行本裁决上述第二项给付义务时一并支付申请人。
【相关法律法规解读】
一、关于本案仲裁时效。我国《仲裁法》第七十四条规定“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定”。目前，我国《仲裁法》对仲裁时效没有相关规定，在实践中多适用诉讼时效的规定。本案中，被申请人提出超过诉讼时效的抗辩理由，而申请人提出其通过网络平台向有关部门投诉被申请人未按合同约定履行义务，合法权益受到损害，要求关注并给予解决的做法，是主张权利的表现形式，该做法符合法律有关时效的规定。被申请人的抗辩理由，既无事实依据，又与法律规定不符，申请人提出的房屋权属登记资料备案、支付违约金的仲裁请求，合法合理。
二、被申请人提出的非因自身原因导致逾期办证能否应当得到支持。本案中，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约定履行各自义务。申请人依约履行了合同义务，理应获得约定权益。被申请人未能按约定履行义务，虽然其辩称其按合同约定履行了向行政部门提交相关资料的义务，因政府对备案材料要求变更，并非自身原因故意拖延，但在庭审结束前，被申请人未向仲裁庭提供政府职能部门要求变更资料的任何证据，也没有提供证据证明在履行义务过程中有被申请人所称的事实发生。且被申请人在与申请人签订合同时，约定了720天提交产权登记资料，表明其对于产权登记中可能存在的风险，已经做了具体的评估和研判，出现未能提交登记资料的问题，属于被申请人应当承担的责任范围。
【结语和建议】
商品房买卖合同实践中存在大量因开发商原因或因第三方（主要是指行政机关如规划管理部门、建设管理部门或房产管理部门等）的原因造成的逾期办证，这些原因造成的逾期办证，往往是群发性的，且导致整个开发小区所有的分户产权证逾期。司法实践中，对于因商品房买卖合同当事人之外的第三方行政机关的原因造成的逾期办证，比如因规划部门的原因导（其颁发规划验收验收合格证）、建设主管部门的原因（其颁发房屋竣工验收合格证质检验收备案表）或房产管理部门的原因造成的，开发商在该类案件中应当提供相应的证据，有利于仲裁庭谨慎审理该类案件，并避免仲裁庭将逾期办证或逾期提交需由开发商提交的材料的责任仅仅归责于开发商。
