案例内容
【案情简介】
2014年5月20日，出卖人与买受人签订商品房买卖合同，总房价款204965元。合同约定，买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。
2014年5月31日，买受人向出卖人支付首付款64965元。经出卖人催促，2016年1月，买受人在银行办理了按揭贷款，贷款金额为140000元。后买受人、出卖人、银行三方签订了个人购房借款/担保合同，该合同中出卖人为保证人。买受人仅仅偿还了3个月按揭贷款后便停止还贷。出卖人多次联系买受人让其还贷，但联系不上买受人。为了不影响出卖人的商业信誉，出卖人从2016年7月开始代买受人向银行偿还了14期贷款，累计偿还贷款及罚息12680.6元。期间，出卖人一直联系买受人，但买受人以各种理由拒绝还贷，后联系不上。
2017年8月7日，银行从出卖人保证金账户扣划贷款及罚息133796.2元。
2019年11月，出卖人向本委提起仲裁申请，请求：1.请求解除买受人与出卖人于2014年5月20日签订的商品房买卖合同，买受人在合同解除后协助出卖人解除房屋备案。2.请求买受人支付出卖人6476.8元银行罚息。3.请求买受人承担逾期付款65795.54元违约金。4.本案仲裁费由买受人承担。
买受人认为，1.买受人向银行的按揭贷款140000元，银行已将该款项转至出卖人账户，买受人已向出卖人付清房款，已经履行完毕合同中约定的付款义务。双方合同并未约定付款的确定日期，也未接到出卖人的任何催告通知，解除合同不符合法律规定和合同约定，买受人也不应承担逾期付款的违约金；2.出卖人请求买受人支付银行罚息，应属于买受人、出卖人、银行之间签订的个人购房借款/担保合同中的内容，该合同没有仲裁条款，且与本案不属同一法律关系，不属于本案审理范围。
【争议焦点】
1.双方签订的商品房买卖合同是否达到解除合同的条件，是否应当解除？出卖人请求的违约金是否应得到支持？
2.出卖人请求的银行罚息是否属于本案审理的范围，应否得到支持？
【裁决结果】
关于双方签订的商品房买卖合同是否应解除的问题。仲裁庭认为，商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，内容未违背国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。买受人依约向出卖人交纳了首付款，下余房款办理了银行按揭，银行将按揭贷款转给出卖人，商品房买卖合同中买受双方在合同中并未对付款的期限作出约定，出卖人也没有提供向买受人催款的相关证据。出卖人请求解除合同及逾期付款的违约金没有法律依据及合同约定，出卖人请求解除合同及逾期付款违约金不予支持。
关于银行罚息是否属于本案审理的范围的问题。仲裁庭认为，银行罚息是出卖人承担买受人、出卖人、银行三方签订的《个人购房借款/担保合同》中保证人责任后产生的，属另一法律关系。该合同没有仲裁条款的约定，买受人提出了管辖异议，故出卖人请求的银行罚息不属于本案审理的范围。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定了依法成立的合同，自成立时生效。理解和释义为合同生效后，在当事人之间产生法律效力。一旦合同成立生效后，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。当事人依法受合同的拘束，是合同的对内效力。当事人必须遵循合同的规定，依诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利，违反义务。在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。
《中华人民共和国仲裁法》第二十一条规定了当事人申请仲裁应当符合下列条件：（一）有仲裁协议；（二）有具体的仲裁请求和事实、理由；（三）属于仲裁委员会的受理范围。有仲裁协议的理解与释义为仲裁委员会的仲裁管辖权来自当事人有效的仲裁协议。没有仲裁协议，或者协议无效，当事人不能将其争议提交仲裁，仲裁委员会也无权仲裁。另外，仲裁协议的存在，也使仲裁双方当事人的身份得以明确。
【结语和建议】
一是依法成立的合同对双方具有约束力。解除合同需符合法律规定、合同约定或者双方协商一致，否则双方均应按照合同的约定履行自己的义务。
二是仲裁案件审理的前提是双方有仲裁协议，否则仲裁委员会无权仲裁。
