案例内容
【案情简介】
2016年10月8日，申请人与被申请人签订合同编号为014号《商品房预售合同》一份。合同第一条载明：买受人即本案申请人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的1号楼2单元601号房。该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为3米，该商品房预测建筑面积共102.91平方米；第二条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4300元，总金额为442513元整；第四条付款方式及期限，买受人按下列方式付款：1.本次实交总房款的75%即331885元，剩下余款110628元于2017年5月10日前付清或向贷款机构申请按揭贷款支付。2.如果买受人于2017年5月10日前不付清余款或申请按揭贷款，可于当日申请退房并解除合同。收到退房申请后五个工作日内，出卖人按总房款的100%全额退还买受人，即除已交房款的75%外，还将剩余未支付的总房款的25%一并退给买受人。如收到退房申请后五个工作日内，出卖人未将总房款全额返还买受人，则自收到退房申请后第六个工作日起至实际全额返还买受人之日止，出卖人按日向买受人支付应付款金额万分之二的违约金。第九条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。申请人在2016年9月28日通过银行转账向被申请人转购房认购金20000元；2016年10月8日于涉案购房合同签订之日，申请人通过银行转账向被申请人转购房款311885元，2笔转账共计331885元。2016年10月8日，被申请人为申请人出具了编号为No.0498445，金额为331885元的收据一张。后，申请人与被申请人按照合同编号为014号《商品房预售合同》第四条第2项约定解除了购房合同，被申请人于2017年6月6日通过银行转账向申请人支付110628元，备注为还款。2017年12月28日，被申请人通过银行转账向申请人支付利息9956.55元，2019年2月27日，被申请人通过银行转账向申请人支付利息23231.95元，申请人共计收到被申请人支付的利息33188.50元。除此之外，被申请人未退还剩余房款和支付利息。
【争议焦点】
⒈涉案合同的性质和效力；
⒉申请人是否有权要求被申请人支付本金及利息；
【裁决结果】
（一）被申请人偿还申请人借款本金293095元；（二）支付申请人自2017年6月7日起至2020年6月6日止欠付的利息31058元；自2020年6月7日起至实际给付之日止以实际欠付的借款本金数额按日万分之二计算的利息。
【相关法律法规解读】
（一）关于争议焦点1,申请人主张本案双方当事人之间的法律关系名为商品房买卖，实为民间借贷，即申请人向被申请人支付的75%的购房款为借款本金，25%的购房款为双方约定的前期利息，违约金的约定实为对后续利息的计算方式。本案中，双方当事人对借贷事实具有明确的认知，申请人向被申请人支付了借款，被申请人前期也按照合同约定履行了部分还款义务；被申请人答辩称本案申请人与被申请人之间系商品房预售合同关系，而非民间借贷关系，且双方签订房产买卖合同时被申请人尚未取得商品房预售许可证，涉案商品房买卖合同没有备案，双方也没有完成实际交付，应为无效合同。
仲裁庭认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。故本案应根据当事人在合同中具体权利义务的约定来判断合同性质。
双方当事人虽然于2016年10月8日签订了合同编号为014号的《商品房预售合同》，但在履行商品房预售合同过程中，双方均按商品房预售合同第四条的约定履行而未履行其他合同条款，根据该条款的约定及双方履行的实际情况，如果认定该条款为商品房预售合同的解除条款，那么，被申请人除退还申请人已付房款的75%外，还要将申请人未支付的25%房款退给申请人，如果未按总房款的100%全额退还，还要向申请人支付应付款日万分之二的违约金。上述解除合同条款约定的被申请人应履行的义务，显然不符合其作为守约方因申请人逾期付款而违约导致解除商品房买卖合同的常情。反观被申请人实际还款、付息的行为，可以印证申请人的主张更符合事实和情理。该解除合同条款应认定为民间借贷合同的偿还条款，双方的合同关系应认定为民间借贷合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证与买卖人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效；第6条：当事人以商品房预售合同未按法律规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。本案在申请仲裁前被申请人已经取得了商品房预售许可证，且本案合同已经履行，被申请人也按照涉案合同第4条付款方式及利息完成了前期的退款、付息，应按照合同实际的法律关系审理本案。双方当事人之间的借贷行为意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。
（二）对于争议焦点2，关于本金，仲裁庭认为：商品房预售合同第四条第1项、第2项约定，本次实交总房款的75%，剩下余款于2017年5月10日前付清或向贷款机构申请按揭贷款支付，如果买受人于2017年5月10日前不付清余款或者申请按揭贷款，可于当日申请退房并解除合同。即申请人交付剩余25%房款的截止时间为2017年5月10日前，申请人如果提出解除合同，应于2017年5月10日当日向被申请人提出。商品房预售合同第五条（买受人逾期付款的违约责任）第1项、第2项约定，逾期30日之内，自应付款期限之第二天起向出卖人支付日万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，解除合同后三个工作日内出卖人将买受人实际支付房款75%退还给买受人。即如果被申请人欲解除合同，应在2017年6月9日之后提出。而被申请人实际向申请人退房款的时间为2017年6月6日。根据合同约定，在2017年6月9日之前，被申请人没有合同解除权，申请人也不承认被申请人在2017年6月6日向其提出解除合同，并且被申请人支付给申请人的备注为还款的数额110628元与总房款的25%相符合，也印证了双方履行的是商品房预售合同第四条第2项的约定。被申请人辩称在2017年6月6日退还申请人购房款是基于申请人没有按照约定期限向被申请人交纳剩余房款，被申请人才解除合同，退还部分购房款，并非履行的民间借贷关系，对该抗辩意见，仲裁庭不予采纳。申请人和被申请人均无证据能够证实商品房预售合同的解除时间，而被申请人后续的付款行为比照合同约定，能够印证申请人的主张更合理，仲裁庭认定双方解除合同的时间为2017年5月10日。因涉案合同为民间借贷合同，申请人未支付剩余房款110628元，申请人出借的借款本金应认定为331885元。根据商品房预售合同第四条第2项约定，被申请人应在收到退房申请后五个工作日内按总房款100%即442513元（借款本金331885元和利息110628元之和）全额退还申请人，其中110628元应认定为双方约定的利息，因该部分利息已于2017年6月6日实际支付，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持。经核算超过年利率36%的部分利息应当认定无效，可以折抵本金，即110628元-331885元×36%/365天×215天（2016.10.8-2017.5.10）-331885元×2 ?×22天（2017.5.16-2017.6.6）=38790元。据此，截至2017年6月6日，被申请人尚欠申请人借款本金331885元-38790元=293095元。申请人主张的超出293095元之外的本金，仲裁庭不予支持。
关于利息，仲裁庭认为：被申请人向申请人付款的行为，符合商品房预售合同第四条第2项的约定，双方对付款的金额均无异议，违约金的约定，符合民间借贷利息的性质，被申请人辩称其支付的利息并非像申请人所称的是按照万分之二以违约金的名义支付的利息，主张自申请仲裁之日起至付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，理由不成立，没有事实和法律依据，仲裁庭不予采纳。申请人主张的利息计算方式未考虑被申请人已支付110628元的事实。因双方对利息的支付有约定，且申请人按商品房预售合同约定的日万分之二利率计算利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。因此合同约定的利息并不超过司法保护的利率上限，自2017年6月7日至2020年6月6日期间以293095元为借款本金按日万分之二计算的被申请人应支付给申请人的利息为31058元（293095元×1096天×2 ?-9956.55元-23231.95元）。对申请人要求支付39560.70元利息的请求，仲裁庭支持其中31058元。因本裁决生效后的实际履行中被申请人的偿还金额无法确定，自2020年6月7日起的利息计算，应以被申请人实际欠付的借款本金数额为基数按日万分之二计算至实际给付之日。
【结语和建议】
在司法实践中，双方当事人有时为了实现某种特定目的，所签合同的形式与其实质内容和目的并不一致，这种情况司法机关应当根据双方实际发生的法律关系进行审理。双方所隐藏的法律关系又分为合法和违法两种不同情形。比如本案，双方当事人用形式上的房屋买卖合同隐藏了实质的民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是为了担保债权的实现。此时双方之间的民间借贷关系只要符合相关法律规定，应当受到法律保护。根据物权法定原则，除了物权法规定的抵押、质押、保证等担保形式外，现实生活中还出现了如“让与担保”等形式，以满足市场经济发展的多样化需求，但具体到本案，房屋买卖合同实质上并不能有效担保债权的实现，建议双方当事人在选择债权担保方式时，尤其是物权法没有规定的担保方式时，要谨慎考虑其中的法律风险。另外一种就是隐藏的实质法律关系系违法，诸如买屋买卖中为了逃税而签订的阴阳合同，在发生纠纷时，因为约定不明确或没有留存有效证据，双方当事人有时会遇到难以判定真假的困境，导致既没有实现退税的目的，又在合同约定的条款和内容上栽了跟头，因此这种方法并不可取。
