案例内容
【案情简介】
1.2009年7月24日，申请人与L公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由申请人购买L公司开发的案涉房屋。同年12月24日，申请人与中国农业银行温州市分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定申请人向中国农业银行温州市分行按揭贷款980万元用于支付案涉房屋的购房款。
2.2010年8月9日，申请人与被申请人签订一份《房屋买卖合同》，约定申请人将案涉房屋出售给被申请人；成交价格为22090090元；双方于2010年10月10日共同到公证处办理委托公证手续，公证处收件当日被申请人应一次性支付申请人除银行按揭贷款外的所有房款，案涉房屋在银行剩余贷款由被申请人负责还本还息；若被申请人的原因造成申请人信誉上损失，则被申请人承诺延期或违约一次在银行贷款上，被申请人承诺以100万元做违约金等等。截至2020年6月9日，按揭银行仍自申请人尾号为0515的农业银行账户扣按揭还款，因故案涉房屋尚未办理初始登记。案涉房屋在《房屋买卖合同》签订之初因尚未交付、不能办理产权登记而未过户至被申请人名下，后申请人未依约向被申请人办理公证委托手续。现因被申请人下落不明而无法过户登记至被申请人名下。
被申请人未到庭亦未提交书面答辩意见。
【争议焦点】
在本案中，被申请人下落不明，在此情况下，申请人提出在解除合同后，将申请人应向被申请人支付的购房款与被申请人应向申请人支付的违约金及赔偿损失相抵，双方互不找补的主张可否得到支持成为本案的争议焦点。关于该些问题，仲裁庭分析如下：
1.申请人与被申请人签订的案涉《房屋买卖合同》系其合意达成，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。无论被申请人在案涉《房屋买卖合同》签署之后的实际履行情况如何，均不能改变因被申请人下落不明，致使申请人十余年后仍无法在办理初始登记后将案涉房屋过户至被申请人名下的事实。本案中，由于被申请人的原因致使案涉房屋至今无法过户的情形，应当属于被申请人迟延履行债务致使申请人出售案涉房屋的合同目的不能实现，案涉《房屋买卖合同》依法可以解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。
2.申请人在本案中自认被申请人的实际履行行为有三：一是支付定金300万元，二是支付购房款800万元，三是支付按揭贷款至2011年11月29日。申请人的自认系对被申请人的授益，正常情况下应当可以被认定为被申请人的实际履行行为。但本案中，定金、购房款、按揭贷款均不能确定系由被申请人的账户支付，购房款的支付金额、支付时间又与案涉合同的约定存在出入，尤其是定金系由“Z1”支付，申请人又于2010年11月10日公证委托“C”将案涉房屋出售给“Z2”，仲裁庭无法确定“Z1”、“Z2”与被申请人的关系。所以，因可能涉及第三人利益。
【裁决结果】
基于上述评析，本案裁决如下：
1.案涉《房屋买卖合同》于申请人的仲裁申请书副本公告送达被申请人之日解除。
2.对申请人在本案中自认的被申请人三项实际履行行为均不予认定。
【相关法律法规解读】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条：
民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。
2.《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：
当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。
3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条第一款：
人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条：
一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
【结语和建议】
实践中，被申请人常缺席案件审理，该些案件的审理仅有申请人单方陈述情况。仲裁庭对该些案件的证据审查必须更为谨慎，有闭合的证据链证明的事实才可能被予以认定。本案涉及我国民法典颁布后一方当事人直接以申请仲裁的方式申请解除合同的情形，以及对于当事人庭审中单方自认行为如何认定的问题，对该类问题具有一定指导意义。
