案例内容
【案情简介】
2010年6月18日，申请人与被申请人A（自然人）、被申请人B公司签订《个人购房借款/担保合同》，被申请人A在借款人和抵押人处签字捺印，被申请人B公司在保证人处签字盖章。合同约定被申请人A向申请人借款680万元，借款期限10年，按月等额本息还款。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定年利率为6.534%，并按“月利率=年利率/12，日利率=年利率/360”的公式换算。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上按加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担全程连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
2010年6月21日，申请人向被申请人A指定的账户发放了贷款680万元。2010年7月6日，被申请人A用其房屋为申请人提供抵押担保，并办理抵押权预告登记。截至庭审时，案涉房屋已办理房屋所有权首次登记，未办理抵押权登记。
根据申请人庭审中提供的明细表显示，从贷款发放之日至2018年4月21日，被申请人A连续4个月未按时足额偿还贷款本息，贷款余额2141858.04元，积欠本金269219.04元，积欠利息39669.53元。从申请人申请仲裁至庭审之日，各被申请人无还款。
申请人向本会申请仲裁，请求裁决：1.被申请人A偿还借款本金2141858.04元，支付截至2018年4月21日借款利息39669.53元及自2018年4月22日起至本金偿还完毕之日止期间利息，以尚欠本金为基数，按罚息利率（即贷款利率上浮50%）计算；2.抵押预告登记有效，申请人对被申请人A提供抵押的房屋折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.被申请人B公司对第1项仲裁请求承担连带偿还责任；4.上述被申请人共同承担仲裁费用和申请人主张权利过程中的全部费用。
【争议焦点】
申请人对被申请人A提供的预抵押房屋是否享有优先受偿权？
【裁决结果】
（一）被申请人A于收到本裁决书之日起10日内向申请人支付贷款本金2141858.04元及截至2020年6月21日的利息391102.69元；2020年6月21日之后的利息，以未清偿本金为基数，按年利率8.085%折算成日息支付。
（二）申请人与被申请人B于2010年7月6日办理的房屋抵押权预告登记有效；申请人对预抵押房屋折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
（三）被申请人B公司对第一项裁决款项承担连带清偿责任。
（四）本案仲裁费，由被申请人A、B公司共同承担。
【相关法律法规解读】
关于预抵押登记是否有效。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。
本案中，债权未消灭，预告登记后，因产权人即被申请人A怠于办理不动产登记，导致不能够进行抵押登记。未申请登记系被申请人A的违约行为所致，申请人对此并无过错，抵押预告登记不符合法律规定和抵押权预告登记载明的预告登记失效情形。故，仲裁庭确认案涉房屋抵押权预告登记有效。
关于抵押预告登记的优先受偿效力。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，本案庭审时，案涉房屋已办理房屋所有权首次登记，并且抵押权预告登记有效，抵押权自预告登记之日起设立，申请人对预告登记的抵押财产享有优先受偿权。仲裁庭确认申请人有权就被申请人A提供抵押担保的房屋折价或拍卖、变卖价款优先受偿。
【结语和建议】
在确认抵押预告登记是否具有优先受偿效力时，需要调查以下事实：
1. 抵押的不动产是否已经办理首次登记？
2. 预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致？
3.预告登记是否已失效？
经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
