案例内容
【案情简介】
2018年11月30日，沈某与李某签订借款合同，沈某向李某借款30万元，李某为规避法律对于高利贷的约定，要求沈某作为出租方，就其所有的房屋通过中介公司与李某签订房屋租赁合同，并约定以远低于市场租金的价格长期租赁给李某且将借款30万元视为6年租金，借款当日沈某按李某的要求取出现金支付利息，同时约定，沈某自11月30日起每20日向李某支付借款利息18000元。2019年2月20日，李某以沈某延期还款为由，未经沈某同意，执意搬走并处置涉案房屋内家具家电。沈某认为与李某签订房屋租赁合同的背景是双方存在借贷关系，李某为了取得高利息，要求签订房屋租赁协议，目的是为了规避法律对于高利息的禁止性规定，租赁合同应属无效，故沈某申请仲裁，请求裁决：1.依法确认沈某和李某之间的房屋租赁合同无效，将案涉房产交付给沈某；2.李某赔偿房屋内丢失的家电、家具、物品等43814元；3.李某承担本案全部仲裁费用。
李某答辩称：沈某对案涉租赁合同内容是知悉的，是其真实意思表示，没有受到任何欺诈及胁迫。签订合同前，李某已经将房屋转租、租金、违约金条款一一告知沈某。沈某认为涉案房产的租赁价格明显偏低是因为其不了解长租市场的价格，本案租赁合同是一次性付清六年租金，价格自然比市场价格低。另外，根据目前沈某所提供的证据，其无证据证明涉案房产在出租给李某之前的房屋内设施设备情况，自然也无从主张具体的损失情况。李某不认可沈某的仲裁请求。
【争议焦点】
（一）合同的效力问题？
（二）是否赔偿家电、家具，赔偿数额？
【裁决结果】
（一）确认沈某与李某之间的租赁合同无效，李某于收到裁决书之日起15日将案涉房屋交付给沈某；
（二）李某于收到本裁决书之日起15日内向申请人沈某赔偿房屋内丢失的家具、家电2万元；
（三）李某承担本案仲裁费用。
【相关法律法规解读】
第一，关于合同效力。通过沈某举示的证据反映出沈某每月给李某还款，李某同时收取相应利息。租赁合同中约定，李某有权将房屋转租，但李某与沈某在签署租赁合同后并未及时使用或转租房屋，按照案涉合同，李某是于2019年3月1日转租房屋的。因此，可以认定租赁合同只是沈某保证偿还贷款的担保而已，且租赁合同内容本身不符合常理。虽然李某解释合同条款存在合理性，但在关键条款上明显存在问题，比如租金水平大大低于市场，一次性趸交6年租金，没有押金。这些疑点本身说明租赁合同不具有真实性，没有反映当事人的真实意思表示。仲裁庭认为，沈某将房屋交予李某作为还款的担保反映了双方真实意思表示，不能简单地认定为无效，但这种担保应该采用与其相适应的形式和内容，而租赁合同显然名不符实，而且租赁合同中几个关键条款如果长期履行将严重损害沈某的权益。就租赁合同的形式和内容本身来看没有反映双方的真实意思表示，特别是沈某的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力依照有关法律规定处理。”租赁合同应属无效。
第二，是否赔偿家电、家具，赔偿数额。鉴于仲裁庭认定租赁合同无效，则李某无权继续使用涉案房屋，应将房屋腾退并交还给沈某。考虑到房屋内丢失的物品存在折旧问题，仲裁庭综合考虑，由李某赔偿沈某2万元。
【结语和建议】
本案名义为租赁合同纠纷，在审理过程中却发现房屋租赁的约定和履行行为多处与常理不符，这些疑点本身说明租赁合同不具有真实性，没有反映当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，本案名义上的租赁合同应属无效。李某认为，如果本案交易被认为是民间借贷关系，租赁合同项下的房屋租赁则应该是让与担保，也不应该被认定为无效。仲裁庭认为，沈某将房屋交予李某作为还款的担保反映了双方真实意思表示，不能简单地认定为无效，但这种担保不应当采取签订租赁合同的方式。同时李某提出的要求沈某退还所谓“剩余租金”问题，由于李某并没有提出仲裁反请求且未就借贷问题的细节展开陈述和论证，仲裁庭无权进一步审理民间借贷法律关系，也无法算清双方的具体债权债务。仲裁庭建议各方本着诚实信用的原则友好协商解决善后问题或者由李某通过适当法律途径另案处理。
案涉《房屋租赁合同》并不是双方当事人的真实意思表示，名为租赁合同，实为让与担保，非当事人的真实意思表示，合同应属无效。自然人之间的借贷虽然大大的促进了社会经济的发展，方便了人与人之间的生产生活，但潜在的问题也不容忽视。图小利而签订规避法律禁止性规定合同的做法并不可取。因此在借款时，切勿为一时方便而签订与自己真实意思不符的“虚假合同”，虚假合同条款不符常理，如长期履行严重损害权益。在有借款需求时，建议向正规金融机构进行借款，仔细阅读双方签订的合同条款，以避免在后续履行过程中产生损失等不必要的风险。
