案例内容
【案情简介】
2019年5月19日，自然人B作为出租方（甲方）与自然人A作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。
《房屋租赁合同》与本案有关的约定如下：甲方将位于XXX的物业出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2019年5月20日起到2024年5月31日止；月租金为45,000元，此租金每满12个月按5%递增；首次支付两月租金和管理费等费用，之后租金按季度支付，乙方应于前一个月的10号前支付下一季度租金、管理费等应缴纳费用；乙方在签订合同日向甲方支付首期租金及管理费合计90,000元；乙方应在本合同签订当天向甲方支付租赁保证金90,000元、水电保证金5,000元、家具家电押金5,000元，合计100,000元；乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的，租赁保证金不予退还；除不可抗拒原因，甲方提前解除合同，双倍退还乙方租赁保证金；乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，不能对租赁物业现有装修进行破坏；乙方未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10,000元的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用；如自然人A对本合同有任何异议而提出仲裁、诉讼等行为，产生的所有相关费用由自然人A承担。
2020年4月10日双方当事人签订《补充协议》。《补充协议》与本案有关的约定如下：甲方同意减免乙方2020年5月租金降为20,000元，并减免乙方2020年6月至12月份租金5,000元/月，即40,000元/月整；甲方同意乙方由季度交改为10号前交付月租金；乙方应于2020年4月13日内按上述标准向甲方支付2020年5月3日至6月2日月应付租金，如乙方逾期支付该租金，则本协议作废，甲乙双方按原合同继续履行，甲方有权追究乙方的违约责任；本协议与原合同有冲突的地方，以本协议为准，本协议未约定的内容，按原合同约定执行。因原合同、本协议引起的或与原合同、本协议有关的争议，均提起至深圳仲裁委员会仲裁。
2020年5月19日，自然人B的员工通过微信要求自然人A支付2020年6月3日至7月2日的房租，自然人A认为，根据《补充协议》的约定，案涉房屋2020年6月的租金应在2020年6月10日之前交付。自然人B则认为《补充协议》中约定的交租方式为每月10日前支付下个月租金，双方遂产生争议。
2020年5月20日，自然人B通过微信向自然人A发出《关于催款及限期纠正违约行为的告知函》，通知自然人A应于2020年5月20日18点前一次性缴清2020年6月3日至7月2日房屋租金40,000元及逾期支付房租十天产生的违约金4,000元，共计44,000元。
2020年5月21日，自然人B通过微信向自然人A发出《解除合同通知书》，通知自然人A解除案涉《房屋租赁合同》，没收所有保证金及所交所有费用，自然人A在收到函件后于当日18点之前清理所有物品并交还案涉房屋给自然人B。
自然人A向仲裁院提出仲裁申请，请求自然人B双倍退还租赁保证金、水电保证金、家具家电押金、赔偿非法解约导致的经营损失及律师费。
【争议焦点】
1.租金支付时间的合同解释
2.自然人B是否享有合同解除权
【裁决结果】
（一）被申请人向申请人退还水电保证金人民币5,000元和家具家电押金人民币5,000元。
（二）被申请人向申请人支付律师费人民币1,000元。
（三）本案仲裁费人民币21,950元，由申请人承担人民币20,852.50元，被申请人承担人民币1,097.50元。
（四）驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
1.关于租金支付时间的合同条款解释
《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”
合同的条款应当是双方当事人意思表示一致达成的协议，但在实践中由于种种原因对某些条款的含义发生争议。
对于双方当事人之间存在争议的合同条款，需要按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来解释。其中，关于“交易习惯”又在司法解释中做了进一步的明确表述。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”
2.关于自然人B是否有权解除合同
《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
房屋租赁合同中双方当事人一般会约定在承租人逾期支付租金达到一定时间、一定数额时，出租人享有解除合同的权利。
然而在2020年新冠疫情的影响下，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》在“一、关于合同案件的审理”部分的第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，应不予支持。
故仲裁庭在新冠疫情防控措施影响承租人资金周转困难或者营业收入明显减少时，应当在违约责任处作相应调整。此种调整有可能会突破双方当事人之间的约定。
【结语和建议】
1.租金支付时间的合同解释
本案中，双方当事人在《补充协议》约定的租金支付时间为“甲方同意乙方由季度交改为10号前交付月租金”。承租人认为，提前1个月缴纳下个月租金并非市场交易习惯。出租人认为，在原《房屋租赁合同中》双方的交租习惯均为提前一个月缴纳下一季度租金，故此《补充协议》约定的“10号交付月租金”应理解为提前一个月的10日缴纳下一个月的租金。
根据《合同法》第一百五十二条，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方争议条款的真实意思。其中，按照交易习惯确立合同条款的含义是国际贸易中普遍承认的原则。《联合国国际货物销售合同公约》和《国际商事合同通则》对此都有规定。交易习惯也称为交易惯例，它是人们在长期实践的基础上形成的，是在某一地区、某一行业在经济交往中普遍采用的做法，成为这一地区、这一行业的当事人所公认并遵守的规则。因此，依照交易习惯解释合同条款，是十分必要的。
在合同法司法解释（二）中规定了当事人双方经常使用的习惯做法可以认定为合同法所称“交易习惯”。对于合同双方来说，如果此前就曾缔结过合同，双方对于此前合同的履行情况可以作为下一个合同的交易习惯看待。故案涉《补充协议》第二条的真实意思应解释为由每月交付下个季度的租金改为每月10号前交付下个月租金。
2.自然人B是否享有合同解除权
《房屋租赁合同》中双方约定了承租人未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10,000元的，出租人有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用。承租人本应于2020年5月10日之前缴纳2020年6月的案涉房屋租金，然而承租人直至2020年5月20日仍未缴纳租金，已经达到10天。根据《合同法》第九十三条之规定，解除合同的条件成就，解除权人（即出租人）可以解除合同。结合《合同法》第九十六条之规定，出租人通过微信向承租人发出《解除合同通知书》，主张解除合同。
此时，仲裁庭论述了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》在“一、关于合同案件的审理”部分的第5条规定是否适用于本案。
第一，自然人A并未举证证明其承租房屋是用于经营，也未证明疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少。第二，本案中双方当事人在疫情爆发后于2020年4月签订了《补充协议》，降低了部分租金标准，修改了租金支付时间，是对于疫情影响双方重新分配权利义务的体现。
上述最高院的指导意见实际上是在突破双方当事人的原合同约定。原合同约定出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，可以请求解除租赁合同、承担违约责任，根据上述最高院的指导意见，人民法院在符合一定疫情相关的情况下不予支持出租人的解除合同和违约赔偿的请求。上述意见体现出了对于承租人的保护，但并未强制要求出租人减少租金、缓收租金，而是尽可能地维持双方的合同关系，平衡疫情对双方当事人的影响。日后承租人经济状况恢复，仍需按照原合同约定支付租金。
本案中，自然人B已经做了租金减免的让步，双方当事人在签订《补充协议》时已经充分考虑了疫情的影响，此时再运用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》来给予承租人更进一步的保护是不公平的。
2020年的新冠疫情给经营用承租房屋造成的经济影响是不言而喻的，合同签订双方在签订合同之时无法预见如此大规模的公共卫生事件的发生，因此最高人民法院颁布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中“一、关于合同案件的审理”部分的第5条规定旨在保护承租方。但是上述指导意见不应生硬地适用，出租人也在疫情期间遭受了损失，仲裁庭应当综合考虑承租人和出租人在疫情爆发后的协商过程、双方对于所产生纠纷的过错程度、疫情对于个案经营产业的影响程度等因素，对法律条文进行灵活适用。尤其是当双方在疫情爆发后已经自行协商达成了新的协议，此时表明双方已经充分考虑并了解了疫情可能产生的影响，其中一方再发生违约的情况，仲裁庭不宜倾斜性地考虑疫情影响而突破双方合同约定对权利义务进行调整。
