案例内容
【案情简介】
2017年6月，王某东与郭某某、中介公司签订《房屋买卖居间服务合同》，王某东将其房屋出卖给郭某某，成交价格为57万元。按照《房屋买卖居间服务合同》第六条的约定，中介公司代王某东向郭某某收取了5万元定金。此后，郭某某因有银行负债无法贷款，不能继续购买王某东的房屋，并将此情况告知王某东及中介公司。后在居间方中介公司的主持下，买卖双方在2017年11月签订了《终止协议》，《终止协议》约定：“因郭某某有银行负债无法贷款，现把首付退还郭某某，在中介公司留1万元作为居间服务费，产权证退还王某东。此次房产交易不能继续履行，现双方同意将2017年6月签订的房屋买卖合同终止解除”。
《终止协议》签订后，王某东认为其仍有向郭某某索要定金的权利，并向郭某某主张，郭某某拒绝给付。双方由此产生争议，王某东将上述争议提交哈尔滨仲裁委员会处理。
【争议焦点】
《房屋买卖居间服务合同》签订后经三方签订《终止协议》予以协议解除，《终止协议》是否消灭了主合同，定金作为从合同是否有保留的意思表示而继续有效。
【裁决结果】
驳回申请人王某东的仲裁请求。
【相关法律法规解读】
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除的效力之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据第九十八条结算、清理条款效力之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本条是关于合同终止后有关事宜的规定。合同终止，合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕，合同中约定的结算清理条款仍然有效，应当按照合同约定进行清理，但是在本案中并没有做出保留定金条款的意思表示。
【结语和建议】
双方签订的《房屋买卖居间服务合同》《终止协议》是当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于《房屋买卖居间服务合同》已经三方签订《终止协议》协议解除，王某东又提出解除合同的仲裁请求，显然没有可解除的对象。
定金成立以交付定金为前提。定金已经按照合同约定给付王某东的代理人中介公司代收，王某东应当是收到定金的一方，而不是支付定金的一方，因此，请求给付定金的请求权基础出现错误，要么是请求代理人中介公司错误返还定金行为的撤销，然后返还；要么是追究中介公司代理行为过错的损害赔偿，即赔偿被代理人王某东损失的定金，无论是撤销后返还定金，还是赔偿定金损失，哪种情况都不是给付定金，都不是主张的以适用定金罚则为依据给付定金请求。因此，本案请求权基础不存在，应当驳回该项请求。
关于案件事实中支持王某东请求权基础的事实，王某东没有尽到证明责任。无论是前述的撤销后返还，还是赔偿，都是以定金效力存续为前提。本案的证据能证明的事实是三方达成了《终止协议》，该协议消灭了主合同，定金作为从合同没有保留的意思表示，定金也应当消灭。只有王某东证明主合同解除但定金合同仍保留效力，才能主张前面的两种定金请求权。
从本案现有证据中的意思表示解释推断：1.《终止协议》没有明确保留定金效力的意思表示；2.《终止协议》属于协议解除而不属于违约后的法定解除权行使，其解除效果是直接效果，即溯及既往地消灭房屋买卖合同关系，反向地使被解除的合同恢复到自始不存在的状态。若没有特殊约定，不能保留从法律关系如定金，也不能保留从义务如违约金；3.从终止协议条款来看，在居间方留居间费后退还乙方首付的文义，与《房屋买卖居间服务合同》中居间费从定金中扣除的约定对照，应解释为返还首付款也包括定金，否则，如果不包括定金，从定金中扣除的居间费没有必要特别提出。“乙方有银行负债无法贷款”说明了协议解除的原因，但没有表明保留定金效力，因此不能仅仅依据该句文字，认定定金效力没有随主合同一并解除。
本案性质实际是《终止协议》这一“反向合同”的履行纠纷，间接涉及到解除合同后追究违约方的违约责任问题，王某东的请求绕不开前一个问题的结论。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，但定金条款显然不属于合同解除后效力不受影响的条款，而是从合同随着主合同消灭。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，但该条的损害赔偿请求权，不能作为适用定金罚则的请求权依据。
综上，《房屋买卖居间服务合同》已经三方签订《终止协议》协议解除。该协议消灭了主合同，定金作为从合同没有保留的意思表示，定金也应当消灭。本案王某东不能证明中介公司与郭某某恶意串通，所以承担连带责任的请求也不能被支持。
双方当事人在协商解除合同时，应将清算条款及后续的补偿事项一并写明，避免日后双方对解除合同后的权利义务产生分歧，从而导致出现一方当事人利益受损的情况。
