案例内容
【案情简介】
申请人：某贸易公司
被申请人：某房地产开发公司
申请人称：2020年1月19日，申请人与被申请人签订《购销合同》，约定，被申请人向申请人订购钢筋、水泥、水电材料等产品；被申请人应当在合同签订之日起180天内支付所有实际发生的合同款。如到期未付款，每迟延一天，应每日向申请人偿付不能按时支付货款的0.8‰的违约金。同时，被申请人为担保上述合同的履行，以其名下的土地作为履行上述合同义务的担保，于同日签订《抵押担保合同》，并办理了抵押权登记。申请人依约定履行了义务，但被申请人却未依约付清货款。申请人对欠款多次发函催告。后因被申请人请求减免违约金，申请人同意减免部分违约金，确定被申请人迟延支付的货款19852865元及相应的违约金1191171.9元，应于2021年1月18日全部结清；迟延支付的货款的违约金按月息1％结算，不足15天按半个月计息，超过15天不足一个月按一个月计息。被申请人回函对上述金额及还款时间进行了确认。时至今日，被申请人对所有欠款仍分文未付，虽经申请人多次催讨但未果。被申请人之行为严重损害了申请人的合法权益，为此提出以下仲裁请求：
1、裁决被申请人立即支付申请人货款19852865元及违约金1191171.9元，并以19852865元为基数自2021年1月18日起按月1％为标准计算至被申请付清之日止，暂计至2021年3月17日利息为397057.3元，共计21441094.2元。
2、若被申请入未能履行上述债务，则依法拍卖、变卖被申请人名下的土地，所得价款由申请人优先受偿；
3、本案仲裁费用由被申请人承担。
仲裁庭经审理查明：被申请人因建设项目的需要，以与申请人签订建材《购销合同》并通过建材销售商转款的方式向申请人借款。被申请人于2020年1月22日向申请人借款16448150.4元，于2020年6月9日借款1866202元，上述总金额为18314352.4元，双方并约定利率为月息1%，借款应于2020年7月18日前全部还清。
同时，被申请人为担保上述债务的履行，以其名下的土地作为履行上述合同义务的担保，双方于2020年1月19签订了《抵押担保合同》，并办理了抵押权登记手续。
被申请人向申请人借得上述款项后，至今分文未还。2021年6月17日，申请人与被申请人双方签订了书面《结算确认书》，确认：
1、截止2021年1月17日，被申请人欠申请人借款本金18314352.4元，利息1191171.9元，合计19505524.3元；
2、被申请人同意以18314352.4元为基数，自2021年1月18日起按月息1分支付利息至本金全部还清之日止，不满15天按半月计息，超过15天不满一个月按一个月计息。
3、申请人同意将被申请人在答辩中主张的增值税专用发票退还给建材销售商，再由被申请人与建材销售商协调解决相关事宜。
【争议焦点】
本案的性质是买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。
【裁决结果】
（一）被申请人向申请人归还借款本金18314352.4元，支付截止2021年1月17日利息1191171.9元；
（二）被申请人以18314352.4元为基数，自2021年1月18日起按月息1分向申请人支付利息至本金全部还清之日止；计算期间不满15天按半月计息，超过15天不满一个月按一个月计息；
（三）被申请人未在本裁决书确定的期限内履行上述第（一）、（二）项还款付息义务，申请人有权以被申请人提供抵押担保的土地拍卖、变卖所得的价款在上述确定的债权范围内优先受偿；
（四）本案仲裁费用94020元（受理费65814元、处理费28206元）由被申请人承担；
上述款项由被申请人在本裁决书送达之日起15日内向申请人支付。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》
第四百一十条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第六百六十七条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
申请人与被申请人虽然签订了《购销合同》，但申请人并未向被申请人实际销货，而是通过该合同向被申请人出借款项，被申请人支付利息，此符合民间借贷法律特征，故仲裁庭认为本案性质属民间借贷法律关系。
申请人借款给被申请人后，被申请人未依约向申请人归还借款，应依约向申请人承担偿还借款和支付利息的民事责任。对借款金额、期限、利息等要素的认定，除有借款时产生的相关证据证实外，还有仲裁双方签订的书面《结算确认书》予以确认，仲裁庭对该结算确认予以认可。
被申请人为担保上述债务的履行，以其名下土地设定了抵押担保，故被申请人应承担相应的担保责任。
【结语和建议】
本案的法律形式要件系购销合同，其实质的法律关系系企业之间的借贷，仲裁庭依照客观事实确定的民事法律关系作出裁决。
在现实中，“名为买卖实为借贷”的“交易”仍旧层出不穷。一个以真实交易为基础的融资性贸易对企业是有一定好处的，可以缓解企业的资金压力。但现实中往往是那些披着融资性贸易外衣、名为买卖实为借贷、仅仅有资金在流转的“企业间借贷”。透过现象还原本质，正确区分认定“买卖”或者“借贷”，才可以准确适用法律，作出正确判决。
