案例内容
【案情简介】
申请人购买被申请人开发的商品房，双方之间签订的商品房买卖合同约定：
关于产权登记，自合同约定的交房期限（2014年12月30日）届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记手续。因被申请人责任导致申请人不能在上述约定期限届满时办理该商品房房屋所有权证的，被申请人在随后360日内为申请人提供办理产权登记所需全部资料，并按已付房价款的1%向申请人支付违约金。
关于隐瞒设定抵押违约责任，被申请人隐瞒设立抵押情形将该商品房出卖给申请人，或自本合同签订后至申请人取得权属证书前将该商品房再次出卖给第三人或未经申请人同意又将该商品房抵押给第三人，申请人要求继续履行合同且具备履行可能的，被申请人应当继续履行，并按已付房款的1%向申请人支付违约金。
合同签订后，申请人已付清购房款344641元，案涉房屋已交付。但截至案件开庭审理之日，被申请人未办理案涉房屋所在建筑物的不动产权首次登记。被申请人于2016年1月25日将案涉房屋所在幢的土地使用权设定抵押，2019年3月1日解除抵押。
申请人于2019年1月31日向本会申请仲裁，认为双方之间签订的商品房买卖合同系格式合同，主张将违约金计算比例调整至3%，请求裁决：1.被申请人向申请人支付逾期协助办理不动产权证违约金10339.23元、隐瞒土地使用权设立抵押违约金10339.23元；2.本案仲裁费由被申请人负担。
另查明，被申请人开发的楼盘普遍存在逾期协助办证和隐瞒土地使用权设定抵押的违约行为，导致该小区400多户业主集体申请仲裁。
【争议焦点】
1.申请人主张的两项违约金请求是否超过仲裁时效？
2.两项违约金请求计算标准是否应调整及如何调整？
【裁决结果】
1.被申请人支付申请人逾期协助办理不动产权证违约金6893元、隐瞒土地使用权设立抵押违约金3446元；
2.不支持申请人的其他仲裁请求；
3.本案仲裁费由被申请人承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十八条 法律对仲裁时效有规定的，依照其规定；没有规定的，适用诉讼时效的规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，合同约定的协助办证的最后期限为2015年12月26日，同时又约定被申请人未在上述期限内协助办证的，在随后360日内为申请人提供办理产权登记所需全部资料，并按已付房价款的1%向申请人支付违约金。对于上述条款的理解，被申请人认为随后360日内是指逾期提供办理产权登记资料后的违约金起算时间，并非逾期协助办证违约金起算时间，逾期协助办证违约金应从违约行为发生之日起即2015年12月26日开始起算，故而已过仲裁时效。但仲裁庭认为，该条系被申请人提供的格式合同条款，无论是按照通常理解还是作有利于申请人的解释，都应理解为“随后360日内”是指双方关于逾期协助办证违约金支付的履行期限。故逾期协助办证违约金请求应从办证期限届满后360日即2016年12月21日起算。同时因2017年10月1日民法总则施行之日，本案未满民法通则规定的2年时效，应当适用3年诉讼时效。申请人于2019年1月31日向本会申请仲裁，未超过仲裁时效。关于违约金计算标准，虽然合同约定违约金标准为已付房价款1%，但该条款系被申请人预先设计的格式条款。考虑到被申请人逾期协助办证违约时间已逾3年，该约定对申请人明显不公。根据合同法第一百一十四条规定，仲裁庭酌情将已付房价款1%的违约金标准调整为2%，对申请人超过部分的仲裁请求不予支持。
关于隐瞒土地使用权设立抵押违约金，被申请人主张从2016年1月25日设定抵押之日起计算。理由为抵押登记具有公示性，申请人自被申请人设定抵押该日就应知道权利被侵害，故已过3年时效期间。仲裁庭认为，抵押登记虽具有公示效力，但并不能据此推定申请人在案涉土地使用权抵押登记之日就应当知道抵押状况，被申请人也不应当不合理地设定申请人有查询案涉土地使用权是否抵押的义务，对该抗辩意见不予采纳。申请人于2019年1月31日向本会申请仲裁，被申请人于2019年3月1日解除抵押，被申请人设定抵押权的违约行为持续至本案申请人申请仲裁后才终止，故申请人的仲裁请求不存在超过仲裁时效问题。同时，考虑到本案合同履行情况、申请人实际损失及预期利益，被申请人隐瞒抵押违约行为已终止等因素，对申请人将合同约定的违约金标准由1%调整至3%的主张不予支持。
【结语和建议】
买房是人们生活中的一件大事，买房人签订合同时应谨慎对待。一是查看开发商的土地使用权证载明的使用年限和土地使用权是否已设立抵押登记；二是应逐条查阅合同条款，对条款不理解或有歧义的，及时与开发商沟通，尤其关注逾期交房或逾期办证等违约责任的约定，是否具体明确，是否公平合理。作为开发商，在商品房交易过程中应秉承诚实信用原则，避免因不诚信行为陷入纠纷而影响企业形象。在提供格式合同时，应当遵循公平原则确定与买受人之间的权利和义务。
裁判者在面对影响较大的集团案件时，要在维护当事人合法权益与支持经济发展方面寻找平衡点，比如因开发商批量逾期交房或逾期协助办证应支付违约金时，裁判者对违约金比例的调整，不仅要保障买受人的合法权益，还要考虑开发商的承受能力，以免因违约金标准过高影响开发商的正常经营，进而影响到裁决的执行。
