案例内容
【案情简介】
2013年9月，申请人某汽车服务公司与被申请人国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由被申请人将某宗土地出让给申请人，该宗土地面积为XXXX平方米，用途为工业用地，使用权出让年限为50年，自土地交付之日起算（2014年12月武汉市政府向申请人颁发《国有土地使用权证》），同时该《国有建设用地使用权出让合同》还约定了改变土地用途的程序和方式。
《国有建设用地使用权出让合同》签订后，因上述地块城市规划用途调整为商服用地兼容城镇住宅用地且由申请人申请变更土地用途，2013年11月，申请人又依据《国有建设用地使用权出让合同》约定的程序和方法与被申请人又签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，该变更协议约定案涉土地的土地用途由工业用地变更为商服用地兼容住宅用地，同时由被申请人向申请人给出了《规划设计条件》，土地使用年限调整为商服用地四十年，城镇住宅用地七十年，自交地之日起算；被申请人依约应于2014年5月前将该土地交付给申请人，每延期一日，支付相当于该地块国有建设用地使用权出让补缴价款总额的千分之一违约金，且申请人有权要求被申请人继续履行合同。协议还约定土地用途变更申请人须补缴政府土地收益共计134,500,000元，自被申请人将土地交付给申请人之日起6个月内支付，且在申请人付清该政府土地收益的同时，被申请人应为申请人办理土地变更登记。
《国有建设用地使用权出让合同变更协议》签订后，经申请人多次催促，被申请人迟迟不能依约向申请人交付该土地，经申请人调查后得知在申请人取得上述土地前，该土地的一部分已由某管理委员会出租给某公司用于生产经营，租期为10年从2009年2月至2019年2月。上述土地租赁期限届满后，被申请人已完全具备交付上述土地的条件，但经申请人再行多次书面催促，至今被申请人仍未履行土地交付义务。
因被申请人拒绝向申请人交付涉案土地。2019年4月，申请人依法向仲裁委员会提出仲裁，其仲裁请求是：（一）被申请人立即履行《国有建设用地使用权出让合同变更协议》义务，具体包括：1.被申请人立即将涉案地块交付给申请人；2.被申请人在申请人缴清134,500,000元政府土地收益之日立即完成涉案地块的变更登记，将涉案地块的使用权类型变更为商服用地及城镇住宅用地，商服用地使用年限登记为40年，自交地之日起算，城镇住宅用地使用年限登记为70年，自交地之日起算：（二）被申请人依约向申请人支付逾期交付土地违约金（以国有建设用地使用权出让补缴价款总额134,500,000元为基数，自2014年5月31日起按日千分之一的标准计算至土地实际交付给申请人之日止，暂计算至2019年3月31日为237,392,500元）；（三）被申请人承担本案全部仲裁费用。
【争议焦点】
1、双方当事人在签订《国有建设用地使用权出让合同》未对涉案土地进行充分调查，导致涉案土地无法整体交付；
2、管委会出租给某公司的租期已满，但双方在腾退方面存在争议，涉案土地无法净地出让给被申请人
3、土地价格在几年内飞涨，原约定的土地出让金已不符合现行行政规定。
【裁决结果】
通过庭审，仲裁庭注意到被申请人未能按期将涉案土地交付给申请人的不争的事实。双方的争议焦点主要集中在：被申请人是否可以部分交付涉案土地减少双方当事人的损失；申请人拒绝接受被申请人的部分交地行为，是否应该承担土地转让金上涨的风险；净地出让的问题。
在庭审过程中，双方的辩论激烈，争议较大。尽管如此，在庭审结束之际，仲裁庭仍建议双方在庭审后充分考虑现状，并分别对双方当事人进行劝说，在仲裁庭的不懈努力，双方同意进行调解。
考虑到双方庭后情绪对立，不利于调解的继续进行，仲裁庭决定对本案先进行冷处理。之后，在征得双方当事人同意后，与当事人分别背对背进行调解，有分寸的分析了案件的情况，提醒当事人认真考虑自己在案件中的不足，在调解后的可得到的利益，帮助双方对案情做出理性判断。
2019年8月，在仲裁庭的主持下，双方当事人达成调解。
【相关法律法规解读】
一、按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费；
三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书；
四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区土地使用权转让未净地的相关法律规定。
（一）土地使用权划拨对象和划拨用途具有特定性，建设项目均具有公益性和非营利性，因此，作为划拨土地使用权人，不得擅自改变批准的土地用途，更不能允许将无偿或者低偿取得的土地使用权，直接进入房地产开发市场，或通过转让谋取经济利益。
（二）考虑到我国采用划拨方式供应土地复杂的历史背景以及许多划拨土地实质上的非公益性，特别是采用划拨方式供应土地普遍存在“少建多报”，即建设单位申请用地时往往虚报建设项目，尽量多要土地，故划拨用地被闲置和低效利用非常普遍。如果采取一刀切的方式，一律禁止划拨土地转让并不现实，而且会使国有土地资源长期闲置和浪费。
【结语和建议】
（一）在仲裁案件审理过程中一定要牢固树立为经济建设服务、为当事人服务的观念，坚持依法办案，充分发挥仲裁化解矛盾的优势和作用，促进社会和谐。在本案审理的初始阶段，双方对立情绪较大，为了减少冲突与对抗，减少社会不安定因素的发生，仲裁员结合本案的实际情况，为双方当事人综合分析本案的处理结果会对双方今后的生产经营活动带来的影响，让当事人自己作出客观、理性的判断，最终使得案件通过仲裁调解化解矛盾纠纷，增加社会和谐因素。
（二）仲裁案件审理调解过程应尽量作到公开、公平，避免出现因当事人对仲裁员不信任而影响案件审理的情况发生。在本案的庭审过程中，仲裁庭及时总结案件的焦点问题，让双方当事人在庭上充分阐述自己的观点和想法，让他们把问题说清楚、说透彻，这样便于当事人通过庭审认识到自己的问题和不足。在当事人自愿同意调解的前提下，仲裁员公开并特别向双方释明:调解可能先会背对背的进行，仲裁员可能为作好双方的调解工作到对方的单位进行走访并与主要负责人进行交谈…双方当事人对于这种调解的形式均表示同意，同时对于仲裁员如此开诚布公的交代，双方当事人都表示欣赏，这就使得调解工作在一种各方都信任的情形下进行。有了彼此之间的信任，这就为调解工作的开展奠定了一个好的基础。本案调解成功说明，对于案件审理而言，有时程序的公正、公开能起到意想不到的效果。
（三）如果当事人的决策机构及程序比较复杂时，适时的直接与其法定代表人或决策人进行沟通交流有利于案件调解工作的进行。在本案审理过程中，由于仲裁庭让双方当事人在庭上围绕案件的焦点充分阐述自己的观点和想法，因此双方出庭人员及代理人对各方存在的问题还是都有一个比较客观的认识，各方都希望通过调解解决问题。但是，由于申请人只是某上市公司下设的一个项目公司，因此，对于调解方案该公司需要层层向上报，在报批的过程中，因为种种原因，使得决策层并不能客观、全面了解自身在案件中存在的问题，影响了调解方案的通过。有鉴于此，本案的仲裁员为了能让案件中存在的问题及案件的调解方案畅通的到达各方决策层，多次和仲裁庭工作人员一起与双方的法定代表人或决策人员进行直接的沟通交流，正是在这种直接、真诚的沟通下，最终使得本案得以调解成功。
