案例内容
【案情简介】
2018年2月24日，市民刘某与某置业有限公司签订定房协议，定购×××2-1-3101号商品房，建筑面积87.34m2，单价7200元/m2，总价628848.00元。双方约定7日内签订《商品房买卖合同》（合同编号HS×××、流水号--1-3101）。刘某于2018年2月24日以刷卡方式交定金10000.00元。
2018年3月19日，双方签订《某市商品房买卖合同》。双方约定：刘某购买×××2-1-3101号商品房，建筑面积87.34m2，单价7200元/m2，总价628848.00元。购买人按贷款方式付款，出卖人应在2018年4月30日前交房。附件六补充协议第5条：付款方式及期限。双方约定以商业贷款方式按期付款，签约当日首付房款188848.00元，余款440000.00元于2018年6月19日前办理完全部商业贷款手续。第8条约定“买受人对延期办理贷款手续无异议”。当日，刘某以刷卡方式付款178818.00元，加上此前支付的定金10000.00元，刘某实际首付房款188848.00元。合同签订后，未办理商品房备案登记。
2018年7月30日，刘某经某置业有限公司同意接收购买的房屋，并出具承诺书，内容为：“购房人刘某，在某地购买住房壹套，房号为2-1-3101，经本人申请，双方协商，某置业有限公司同意将住房交付给购房人，本购房人刘某承诺无条件全力配合办理住房按揭贷款手续，因此给某置业有限公司造成的一切经济损失由本人承担”。
另从不动产登记信息中查明：2015年2月13日，××区××路20号2、3号楼2-1-3101室办理在建建筑物抵押权首次登记，权利人为某银行股份有限公司，义务人为某置业有限公司。2017年1月24日，该房屋办理土地及房屋抵押权变更登记。2018年6月26日，该房屋办理国有建设用地上房屋所有权首次登记，附记：待售商品房，房屋性质：市场化商品房，已抵押，抵押机构：某银行股份有限公司，无查封，无异议。
2019年5月28日，某银行某支行出具证明：某置业有限公司已偿还2-1-3101室房产对应的贷款。6月3日，该公司向刘某发出办理按揭贷款手续的告知函。6月10日，不动产登记信息显示：2-1-3101房屋无抵押，无查封，无异议，附记：待售商品房，房屋性质：市场化商品房。
2019年8月19日，仲裁庭组织双方当事人勘察涉案房屋情况为：刘某对该房屋未装修，未入住。
2019年3月8日，刘某与某置业有限公司履行涉案合同产生争议而向本会申请仲裁，本会于2019年3月12正式受理本案本请求。2019年6月19日，某置业有限公司提出反请求，本会于2019年7月5日正式受理本案反请求。本案因此形成。
【争议焦点】
（一）本案中《某市商品房买卖合同》的效力问题。
仲裁庭认为，申请人（反请求被申请人）刘某与被申请人（反请求申请人）某置业有限公司是在平等自愿的基础上签订了《某市商品房买卖合同》。合同签订时，涉案房屋设有抵押权。合同签订后，刘某支付了首付款，并实际接收涉案房屋。在本案仲裁审理期间，某置业有限公司还清了银行贷款，涤除了涉案房屋上的抵押权，某置业有限公司的行为未损害贷款银行的利益，亦不存在其他违反国家法律、行政法规的效力性禁止规定的情形，故应认定双方签订的《某市商品房买卖合同》合法有效。
（二）关于《某市商品房买卖合同》及补充协议是应当解除，还是应当继续履行的问题。
仲裁庭认为：评判涉案商品房买卖合同是应当解除，还是应当继续履行，应以刘某提出解除合同时的合同履行状况进行认定。本案中，刘某按照合同的约定支付了首付款，2018年7月30日收房时出具了愿意配合办理按揭贷款手续的承诺书。但其后7个多月，亦即在刘某提出解除合同时，某置业有限公司未涤除抵押权，导致刘某不能办理房屋备案登记及按揭贷款手续，其过错在某置业有限公司。刘某于2019年3月8日向本会提出解除合同的申请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，应当予以支持。
本案审理期间，某置业有限公司在收到仲裁申请书副本后采取补救措施，还清了银行贷款，涤除了抵押权，涉案房屋买卖合同能够继续履行。面对涉案商品房买卖合同在仲裁前不能继续履行，在仲裁审理期间能够继续履行的现实情况，仲裁庭认为应当赋予购房业主刘某是主张解除合同，还是主张继续履行合同的选择权。经仲裁庭释明，刘某仍主张解除合同。仲裁庭经综合考量本案的实际情况认为，某置业有限公司出卖房屋时未告知该房屋设有抵押权，其过错在先。且该公司在庭审中亦表示涉案房屋销售市场价格略有上涨，解除合同后，该公司可销售此房屋适当弥补损失。刘某在接收房屋后未装修、未入住，在提起本案仲裁前涉案房屋未能办理按揭贷款手续，过错不在刘某。仲裁庭据此亦认为支持刘某解除合同的主张更符合本案的实际情况，被申请人（反请求申请人）某置业有限公司提出的继续履行合同及补充协议的主张、以及要求刘某支付违约金的主张理据不足，仲裁庭不予支持。
（三）关于《某市商品房买卖合同》解除后，某置业有限公司应承担的法律后果的问题。
仲裁庭认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，被申请人某置业有限公司应当向申请人刘某返还购房款188848.00元，并自2018年3月19日起至实际清偿之日以188848.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。此外，被申请人某置业有限公司还应向申请人刘某赔偿损失。仲裁庭认为惩罚性赔偿是适用于制裁房地产开发商违规操作，导致买受人根本无法实际取得房屋的严重情形。综合考虑当事人的过错程度及本案的实际履行情况，仲裁庭酌情确定某置业有限公司赔偿损失数额为37769.60元。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，申请人刘某应当向被申请人某置业有限公司返还位于某市某区某路×××2-1-3101号商品房。申请人刘某收到购房款、利息、损失赔偿款时应向某市某人民法院申请解除对涉案商品房的查封。
申请人刘某请求裁决某置业有限公司赔偿律师费5000.00元。根据本会《仲裁规则》第六十四条第（三）项规定，仲裁庭认为申请人刘某因本案而花费的律师费5000.00元是办理本案件的合理支出，对于其请求某置业有限公司赔偿律师费5000.00元的仲裁请求应予以支持。
【裁决结果】
一、解除申请人刘某与被申请人某置业有限公司于2018年3月19日签订的《某市商品房买卖合同》。
二、被申请人某置业有限公司在本裁决书生效之日起十五日内返还申请人刘某购房款188848.00元及其利息（以1888480.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年3月19日起计付至实际清偿之日）。
三、被申请人某置业有限公司在本裁决书生效之日起十五日内赔偿申请人律师费5000.00元。
四、被申请人某置业有限公司在本裁决书生效之日起十五日内赔偿申请人损失37769.60元。
五、驳回申请人刘某其他仲裁请求。
六、驳回申请人某置业有限公司全部仲裁反请求。
七、本案本请求仲裁费13446.69元、保全费2620.00元由被申请人某置业有限公司承担，由其在本裁决书生效之日起十五日内直接向申请人刘某给付。本案反请求仲裁费4342.38元由被申请人某置业有限公司承担。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……此法条是申请人刘某提出仲裁申请的主要法律依据。而适用该法条的前提是要做好事实认定。本案中的房屋确实在银行做了抵押，直到申请人向仲裁委申请仲裁之后，作为出卖人的被申请人才涤除了抵押。很明显，被申请人在出卖涉案房屋时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失（不超过已付购房款一倍）的法律责任。考虑到被申请人的过错程度，结合双方的合同履行情况，综合核定被申请人赔偿损失的数额为已付购房款的20%，即188848.00元。
【结语和建议】
本案是典型涉嫌欺诈的房屋买卖合同纠纷案。对于此类欺诈等不诚信的商业行为，作为裁判机构必须在价值观上予以旗帜鲜明的否定，从而引导商事主体诚信经营。在案件审理过程中，仲裁庭引导开发商及时纠正自己的违法行为，消除合同履行障碍，为合同的正常履行创造条件，最大限度地维持合同交易秩序。同时赋予买受人选择权，让其做出最利于自身的选择。
作为裁判机构，既要考虑法律原则的适用，还要在法律规定的范围内衡平双方当事人的利益，避免因利益失衡引发新的矛盾。
