案例内容
【案情简介】
2015年10月20日，申请人与被申请人签订本案合同。双方约定：买受人（即申请人）购买出卖人（即被申请人）开发建设的位于本市的某处人防工程商业用房，建筑面积19.60㎡，每平方米23572.09元，总价款462 013元。签订合同时支付首付款232 013元，剩余230 000元采用向银行申请按揭贷款方式支付。
另《合同》还约定：1、因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后60日内将已付款及利息退还给买受人。2、因出卖人原因未能获得贷款的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因未能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，买收人应在10日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后60日内出卖人将已付款及利息退还给买受人。3、合同履行中发生争议，提交本会仲裁。合同所称“利息”，指同期银行存款利息。
2015年10月19日，申请人向被申请人支付首付款232013元。被申请人给申请人开具了收据。后因未获得银行的贷款，故申请人对剩余房款230000元未予支付。2019年4月10日，被申请人的工作人员通知申请人取走《商品房买卖合同》并以微信方式通知申请人提交办理按揭贷款需要的资料，并提示还需要补交房屋首付款50000元。之后双方就剩余房款的付款方式和期限进行了协商。
申请人因未获得银行贷款，要求解除本案合同同时退还已付款项及利息，而被申请人主张继续履行本案合同要求申请人支付50000元首付房款办理按揭贷款或者以自有资金支付剩余房款，双方为此产生纠纷。
【争议焦点】
1、本案合同的效力；
2、本案合同应否解除及原因。
【裁决结果】
1、解除申请人与被申请人于2015年10月20日签订的《商品房买卖合同》；
2、被申请人返还申请人购房款232013元及利息（利息的计算方式为：从2015年10月21日起，以购房款本金232 013元按中国人民银行公布的同期银行存款利率计算至付清之日止）。
【相关法律法规解读】
1、根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第二十六条规定，“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”本案中平战结合人防工程在不影响战时防空袭能力的前提下，和平时期用于社会，为法律所允许。本案合同标的系被申请人投资建设的平战结合人防工程，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”开发商是否拥有涉案房屋所有权与本案商品房买卖合同效力无关。本案合同系申请人与被申请人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
申请人依据本案《合同》第七条支付房款的方式为银行按揭贷款。申请人已按约定付清首付款，且占全部房款的50.22%，剩余房款的支付依约以取得银行贷款为条件。根据银行的相关批复，银行同意为被申请人开发的项目提供最高4成最长10年的按揭贷款。申请人不存在未按被申请人或银行的要求提交办理按揭贷款所需的资料、缴纳相关费用的事由，因而申请人因未获得银行贷款而不予支付剩余购房款，不构成违约。被申请人将未获得银行贷款归责于申请人，缺乏事实与法律依据。
被申请人在签订本案合同并收取了申请人的案涉房屋贷款资料、首付房款之后，并未提供证据证实其已经根据合同的目的履行了向银行提交按揭资料、及时告知不能贷款的原因等义务；在本案合同签订至纠纷发生后申请人向仲裁委提起仲裁申请时止长达三年多的时间里，申请人一直未能办理按揭贷款；在本案仲裁期间，申请人与被申请人仍未能就双方继续履行本合同达成一致解决方案。现因不可归责于申请人的事由银行不发放贷款，双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，当事人的合同目的客观上已经无法实现。
又，申请人按揭贷款取得成功，是商品房买卖合同得以履行的保证。现因国家金融政策的调整导致当事人继续履行下去无法实现合同目的。鉴此，申请人解除本案合同的仲裁请求，应予支持。
【结语和建议】
本案涉及的合同系债权合同。我国无权处分合同效力的轨迹大致经过以下阶段：（1）未经权利人追认或取得处分权买卖合同绝对无效；（2）买卖合同原则无效但不得对抗善意第三人；（3）买卖合同不因无权处分而绝对无效。可见，法律规范变化的轨迹是我国无权处分制度之立法意图从对权利人物权的绝对保护，发展到对无处分权合同相对人一定程度上交易安全的保护，即债权的保护。在《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条均为进一步明确了债权行为和物权行为相区分原则，即具体到无权处分的情况，买卖合同的债权行为是有效的，但是卖方向买方转移标的物所有权的物权行为仍属于效力待定的行为，需要权利人追认才能生效，生效之后才能取得所有权。若因卖方无所有权无法履行合同，可以导致违约损害赔偿。
