案例内容
【案情简介】
2013年4月3日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》约定：申请人购买被申请人开发的房屋，购房总价款为343415元。交房时间为2013年12月31日前。如逾期交房超过90日，申请人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之三的违约金。被申请人在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥申请人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因被申请人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，违约责任采取协商处理。
签订合同当天，申请人付清了被申请人的购房款343415元。被申请人未能按照合同约定的期限向申请人交房之后，被申请人向小区业主公告办理交房的时间为2016年4月16日至2016年6月15日。申请人于2016年5月12日办理了收房手续，被申请人至庭审时未办理好房屋及土地的登记手续。申请人与被申请人至今未依约协商处理逾期办理上述登记手续的违约金。双方酿成本案纠纷。
【争议焦点】
1、关于双方争议的被申请人逾期交房违约期间及违约金是否应当减少的认定问题？
2、关于逾期办理不动产权证登记手续是否应当支付违约金的问题？
【裁决结果】
1、被申请人在本裁决书生效十日内向申请人支付逾期交房的违约金28709元。
2、被申请人从2018年6月1日起至其为申请人办理好不动产权证时止，向申请人支付逾期办理不动产权证登记的违约金，该违约金按申请人已付购房款343415元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算。
【相关法律法规解读】
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……。”，本案中申请人主张逾期交房的时间应从合同约定的2014年1月1日至其实际收房的2016年5月12日止，为862天。但是被申请人主张从2014年1月1日至其公告办理交房期间的第一天2016年4月16日止，为836天。仲裁庭认为被申请人的辩称较为合理，认定逾期交房为836日。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中对违约金申请人主张按合同约定的每日万分之三计算，被申请人提出过高，请求减少至按每日万分之一计算。仲裁庭认为，按照每日万分之三计算违约金每月达3090元，明显高于本市主城区的房屋租赁市场价格；被申请人主张的违约金与本市房屋租赁市场价格基本相当，依法予以支持，仲裁庭确定按照每日万分之一计算违约金。
3、依照《中华人民共和国合同法》当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。申请人主张从其收房之后的2O15年1月1日起，应当按照其付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被申请人主张合同对逾期办理房屋登记手续只约定了协商处理违约责任，没有约定违约金，申请人主张不符合合同的约定。仲裁庭认为，双方签订的的合同约定了办理房屋权属及土地使用权登记(依法现统一为不动产权证)的期限，对违约责任约定双方协商处理，应当属于合同没有约定违约金的情形。在双方未协商达成该项违约金协议的情况下，被申请人应当从申请人提出该项违约金请求之日起承担法定的违约金责任。即从2018年6月1日起至其为申请人办理好不动产权证时止，应当按照申请人己付的购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向申请人支付违约金。
【结语和建议】
商品房买卖合同中最为常见的争议缘由就是逾期交房和逾期办证，本案属于典型的商品房买卖合同纠纷。其中关于逾期交房与逾期办证违约金的计算方式的裁定所确定的标准，对于其他的商品房买卖合同纠纷案件有重要的指导意义。
一般来说，违约金以弥补损失为主，以惩罚为辅的功能导向。虽然允许违约金高出实际损失，但原则上不超出实际损失的30%，但实践中很多情况下实际损失是难以查明的，故法律和司法解释赋予仲裁员较大的自由裁量权，仲裁员以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错程度、预期利益等因素，根据公平和诚信公平原则酌定违约金，在具备灵活性的同时也具有不确定性。
另，逾期办证和逾期交房违约金，最高院和地方法院出台的司法文件中，存在细化的调整规则，更具有可操作性和可预判性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，迟延办证情况下，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十七条规定，迟延交房情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
