案例内容
【案情简介】
2012年10月10日，刘某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买某置业公司开发的某小区房屋一套，建筑面积100平方米，房屋总价35万元。合同第一条约定土地使用期限自2009年7月22日至2039年2月25日止；合同附件六第三条约定“土地使用年限在办房产证之前变更为70年，起始时间以最初土地证颁发时间为准”。
合同签订后，刘某一次性支付了全部房款，某置业公司于2013年10月后交房，目前诉争房屋刘某已经装修入住。该房屋所在小区建设用地使用年限为30年，与合同第一条约定一致。2016年1月10日，某置业公司书面通知刘某准备办理不动产权证的相关资料。2017年3月7日，刘某取得诉争房屋的不动产权证书，证书载明诉争房屋所占用范围内国有建设用地使用权至2039年2月25日止。
刘某向本会申请仲裁，请求裁决：1.某置业公司立即将刘某所购房屋的土地使用年限变更为70年；2.某置业公司承担本案仲裁费。
【争议焦点】
刘某主张要求某置业公司变更土地使用年限为70年的仲裁请求是否具有法律上或事实上的可履行性？
【裁决结果】
1.不支持刘某的仲裁请求；
2.本案仲裁费由刘某承担。
【相关法律法规解读】
合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
由此可见，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，可以要求违约方承担继续履行的违约责任，但如果非金钱债务在法律上或者事实上不能履行，则不宜适用继续履行的方式承担违约责任，但可以请求违约方承担其它违约责任，如赔偿损失、支付违约金等。
本案中，某置业公司未按照合同补充协议约定在办理产权登记前将土地使用年限变更为70年，构成违约，也进而导致了案涉商品房在办理不动产转移登记时土地使用年限仅为30年。从本案查明的事实来看，案涉商品房已办理了不动产转移登记，权利人为刘某，该商品房所分摊的土地使用权权利人即为刘某。同时根据庭审时双方当事人陈述可知本案商品房所涉项目已经有包括刘某在内的部分业主办理了不动产权转移登记，该部分商品房所分摊的土地使用权权利人已不再是某置业公司。因此，本案商品房所在项目占用的建设用地就涉及多个土地使用权人。经仲裁庭向国土部门询问，变更土地使用年限需对该项目整宗建设用地进行整体变更，由该宗土地的所有使用权人向国土部门申请，仅凭某置业公司无法变更本案商品房所分摊的土地使用权年限。而国土部门的审批涉及到具体的行政行为，仲裁庭无法通过对民事争议的裁决干涉行政机关的具体行政行为。综上，根据合同法第一百一十条第一项，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外的规定，仲裁庭对刘某要求某置业公司变更土地使用年限的仲裁请求不予支持。鉴于某置业公司确实存在违约行为，刘某若因某置业公司的违约行为遭受损失，可就损失赔偿另行主张权利。
【结语和建议】
本案争议产生于合同订立和履行过程中。商品房买卖在现实生活中属大宗交易，涉及买卖双方重大利益，交易双方均应将诚实信用的基本原则贯穿合同签订和履行的各个环节，尽可能避免争议产生。特别是买受人，在签订合同前应仔细查看房产项目的土地、规划、建设及预售手续，确保尽可能了解知悉该建设项目的具体情况，减少交易的风险。签订合同时仔细阅读合同条款，确保理解并知晓条款所涉及的权利义务。
合同履行过程中，如开发商出现违约情形，要及时维权，本案刘某等业主若在办理不动产权转移登记前进行维权，效果就不一样。
