案例内容
【案情简介】
2018年9月4日，申请人某县自然资源局发布《某县自然资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》，公示拟公开拍卖包括案涉地块在内的六宗土地，并于2018年9月6日发布了《某县国有建设用地使用权拍卖出让须知》。2018年9月21日，被申请人为参与拍卖案涉宗地，提交了《竞买申请书》及《承诺书》。后被申请人成功竞得案涉土地，双方当事人于2018年9月26日签订了《成交确认书》，申请人于2018年9月30日公示了拍卖成交结果。
2018年10月10日，申请人与被申请人签订了《国有建设用地使用权出让合同》约定“……其中出让宗地面积为7212.23平方米。本合同项下的出让宗地坐落于某路11号。本合同项下出让宗地的平面界址为：出让宗地的平面界址图见附件1”；“本合同项下出让宗地的用途为城镇住宅用地、零售商业用地”；“出让人同意在土地价款全部交付完毕后两个月内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件”；“本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为70/40年；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算”；“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币17309300元，每平方米人民币2399.99元”；“本合同项下宗地的定金为人民币大写叁佰肆拾陆万壹仟捌佰陆拾元（小写3461860），定金抵作土地出让价款”；“受让人同意按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。一期于2018年11月9日前交付总价款50%；二期于2019年9月26日前交付总价款50%。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率，向出让人支付利息”；“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”等内容。
合同签订后，被申请人分别于2018年10月31日、2018年11月26日共向申请人支付土地出让价款8661724元，尚有8647576元未支付。
申请人提出如下仲裁请求：
1.请求裁决被申请人支付申请人土地出让价款8654650元；
2.请求裁决被申请人以8654650元为基数按年利率4.35%计算2018年11月9日起至2019年9月26日止的利息335692.24元；
3.请求裁决被申请人以8654650元为基数按日1‰为标准计算2019年9月27日起至付清之日的违约金。
【争议焦点】
建设用地出让合同中，出让人是否有“净地出让”义务。
【裁决结果】
申请人某自然资源局的全部仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条 严格住房建设用地出让管理：
（一）规范编制拟供地块出让方案。市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的，国土资源主管部门应当重新征求相关部门意见，并完善出让方案。
土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。《四川省人民政府关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发〔2014〕58号）第一条规范土地出让前期工作 （二）坚持“净地”出让。拟出让地块必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。
《四川省国土资源厅关于进一步严格土地出让管理的通知》（川国土资规〔2017〕4号）第一条严格土地准入 （一）严格落实“净地”出让。严格执行58号文“净地”标准，其中“具备动工开发所必需的其他基本条件”是指水、电、路等到达拟出让宗地红线外围。
解读案例：
经查明，《某县自然资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》中确实称案涉宗地以现状出让，案涉合同第六条也确实约定为“出让人同意在土地价款全部交付完毕后两个月内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件”。案涉合同采用的是原国土资源部、原国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，但双方当事人提交的合同中缺少《国有建设用地使用权出让合同使用说明》（以下简称合同使用说明）。示范合同依据法律和行业惯例制定，示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷均有重大意义。在当事人就合同内容发生争议时，应当对其文字按照法律、行业习惯赋予的特定意思进行解释，而合同使用说明中就包含了行业习惯。合同使用说明第六条“本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项”之规定，因案涉土地系“待开发建设的用地”，不适用现状交付的情形，故合同并未对案涉土地交付时应达到的土地条件进行约定，而在双方当事人未做约定的情况下，则应当按照国家标准、行业标准履行。
但经查明，案涉宗地目前尚未完成拆迁。申请人当庭对该事实亦予以认可。因案涉宗地未完成拆迁安置补偿不符合净地出让规定，被申请人主张其依法享有先履行抗辩权，无须按照合同约定在2012年9月26日前支付剩下的第二期土地出让价款的理由成立。故，仲裁庭对申请人主张被申请人支付土地出让价款的仲裁请求不予支持。
【结语和建议】
我国相关法律法规明确了国有土地出让法律关系中出让人“净地出让”的义务，出让人不得通过在合同中约定“以现状交付”来排除自身“净地出让”的义务。本案中，申请人虽为政府部门，行使土地行政管理职能，但与本案被申请人的国有土地使用权出让中，申请人与被申请人为平等的民事主体。被申请人在国有建设用地使用权出让合同关系中作为受让方订立合同，是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此，基于诚实信用原则确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵是申请人在订立合同时就应当履行的基本合同义务。
另，出让合同约定按照现状交付，但并非意味着出让人向受让人交付的土地在“非净地”的情形下也要接收该土地。出让人应积极履行“净地出让”的义务，完成案涉地块的拆除平整等前期工作，否则如本案中，案涉地块仍存在拆迁未完成的情形，将会导致受让人面临土地开发周期延长、资金负担加重的风险。在出让入地交付前，受让人应对土地进行实地检查，以确保可以正常动工开发，当发生阻碍合同履行的情形时，应告知出让方。
