案例内容
【案情简介】
2016年7月4日，申请人A公司与被申请人B中心签订《房屋租赁合同书》，合同约定由A公司租用B中心位于某地南北两侧两层门面房，租赁期限为6年，自2017年1月1日起至 2023年1月1日止，年租金为115000元，租赁房屋的物业费、水费、电费由A公司承担，租金按季度缴纳。在合同履行中，前述租赁房屋的原住户余某租赁的A-XX以及原住户刘某租赁的二楼的B-XX四间房屋实际移交时间分别是2017年7月1日和2017年8月1日，没有按照合同约定的交付时间交付。此外，上述租赁房屋二楼还有七间被案外人占用。
在另案中，因A公司拖欠B中心房租，B中心提起仲裁，要求A公司支付租金，虽然A公司在该案答辩中提出涉案租赁房屋存在部分迟延交付，租金应予以核减的主张，但该案仲裁庭认为，因A公司未在该案中提出仲裁反请求，所以不对该项请求进行审理，并在该案作出的裁决书中指明A公司可另行主张权利。
据此，A公司认为B中心没有按照租赁合同约定交付合格租赁物给其使用，亦未对此核减相应租金，故向襄阳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、裁决被申请人B中心赔偿申请人A公司未按约定移交房屋的租金94963元（包括未交付的二楼7间房屋租金67032元、延期交付的10间房屋的租金27931元）；2、裁决被申请人B中心支付申请人A公司应按有关文件规定核减的租金16291元；3、仲裁费用由被申请人承担。
被申请人B中心辩称：
1、A公司的仲裁请求没有事实依据。A公司主张的延期交付涉案房屋仅涉及B中心认可的余某与刘某两户，其他门面房均已按照合同约定的范围和时间交付。
2、A公司的主张已过仲裁时效。A公司在租赁期间内，没有对租赁物的范围和实际移交时间提出任何异议，至今已过时效。
3、A公司与B中心签订的租赁合同约定的租赁物中，不包含二楼七间被案外人占用的房屋，更不存在未按约定移交的问题。首先，该租赁合同明确约定租赁物范围为某地两层房屋（其中二楼7间房屋被案外人居住），该表述系除外表述，否则也不会单独在括号中说明二楼七间房屋的具体情况。其次，案外人居住的二楼七间房屋，从90年代房屋落成后即由该案外人居住，B中心从未向案外人收取过房租，也未签订过任何租赁合同。再次，租赁开始时，A公司即按双方约定标准缴纳租金，在A公司与B中心长达四年八个月的租赁期内，A公司未曾向B中心主张过二楼七间房的使用权，也未向案外人收取房租或签订租赁合同。而是在B中心此前向襄阳仲裁委员会申请仲裁主张租金后，A公司才提出二楼七间房属于租赁范围。以上可以表明，租赁房屋不包含二楼七间案外人用房。
4、A公司提出减免房租所依据的文件系襄阳市财政局在2021年11月9日发布的文件，而A公司与B中心的合同早在2021年8月17日就已经解除，该文件不能作为减免房租的依据。另外，该文件并未明确A公司提出减免申请就一定能直接减免，最终审核决定权为襄阳市财政局。
综上，B中心请求驳回A公司的全部仲裁请求。
【争议焦点】
一、B中心是否应当承担迟延交付租赁物的违约责任？
二、涉案租赁物的范围是否包含案外人所占用的房屋？
三、A公司能否要求B中心支付按襄阳市财政局文件规定需要核减的租金16291元？
【裁决结果】
一、被申请人B中心于本裁决生效之日起十日以内赔偿申请人A公司延期交付房屋的租金27931元；
二、驳回申请人A公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、B中心是否应当承担迟延交付租赁物的违约责任？
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”） 第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
仲裁庭认为，A公司与B中心签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原住户余某租赁的A-XX以及原住户刘某租赁的二楼的B-XX四间房屋没有按照合同约定的交付时间交付，B中心的行为构成违约，并且给作为承租方的A公司造成经济损失，可参照A公司与原住户余某、刘某签订的房屋租赁合同中租金条款确定具体赔偿数额。因此，仲裁庭支持了A公司要求B中心赔偿延期交付房屋租金27931元的主张。
二、涉案租赁物的范围是否包含案外人所占用的房屋？
根据民法典第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”仲裁庭认为，A公司与B中心签订的租赁合同中明确约定租赁物范围为某地两层房屋（其中二楼7间房屋被案外人居住），这说明A公司在签订租赁合同时是知道二楼有部分房屋由案外人居住，不存在合同约定不明的情形。同时，B中心和A公司在2016年7月13日，共同向各租户发布告知函一份，通知原租户若有意续租请与A公司签订租赁合同；原租户若不再续租的请在2016年7月20日前清空房屋等内容。2017年5月10日，A公司又向各门面商户发布通知一份，通知各商户与其签订书面的租赁合同。但A公司未能举证证明上述通知对象中包含B中心或占用二楼7间房屋的案外人。因此，涉案租赁物的范围并不包含前述案外人所占用的房屋。此外，截至本案申请仲裁时，案涉租赁合同已经履行四年有余，A公司的此项仲裁请求早已过仲裁时效。
三、A公司能否要求B中心按襄阳市财政局文件规定支付核减的租金16291元？
襄阳市财政局2021年11月9日发布的某文件规定：“符合减免条件的中小微企业和个体工商户向租赁资产所属的行政事业单位提出申请，出租单位对其减免资质进行审核”，该规定仅仅是规范了提请减免租金的程序，不可直接理解为只要A公司提出申请，租金就可直接减免。据此，仲裁庭并未支持A公司的该项仲裁请求。
【结语和建议】
民法典第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，应当承担相应的赔偿责任。本案中，作为出租人的B中心违反合同约定迟延向承租人A公司交付部分租赁房屋的行为构成违约，因此A公司向其主张退还租金的请求具有事实与法律依据。
而对于案外人所占用的二楼七间房屋是否在租赁合同约定的租赁物范围内，双方在庭审中各执一词。但通过梳理涉案租赁合同不难看出，签订合同之初，A公司知晓承租房屋的二楼有部分房屋由案外人居住，不存在合同约定不明的情形。另外，A公司亦未举证证明其在承租期间向B中心或案外人提出过权利主张，故A公司对案外人占用的七间房屋在租赁房屋范围之内的主张，既没有事实依据，且已过仲裁时效，故，此项请求未得到支持。
因此，建议广大商事主体，在签订租赁合同时首先要明确租赁物的范围和质量要求；其次，在合同履行期间若发现对方存在违约行为，要及时进行磋商避免损失的扩大。最后，在发现合法权利被侵犯后，应及时主张权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。
