案例内容
【案情简介】
2016年8月1日，申请人与被申请人签订《汕头市房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：“一、甲方（申请人）将案涉房地产，建筑面积约全套之一平方米及配套设施、设备出租给乙方（被申请人）。二、甲方同意将该房地产出租给乙方作合法经营使用，租期为60个月，自2016年9月15日起至2021年9月14日止。三、每月租金为6300元。四、租金付款方式：乙方应于签订本合同时交付首期三个月租金18900元及履约金18900元合计37800元给甲方。2016年12月15日交付第二期3个月租金，2017年3月15日交付第三期3个月租金......，每期交付3个月租金，并在每期首月15日前交清，以此类推直至合同期满。五、租赁期间该房产的水费、电费、管理费......概由乙方负责缴交。乙方应付给甲方人民币伍仟元作为各项费用及设施设备的押金。六、乙方如需改变房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方负责。十、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回房地产，乙方已交的履约金、押金不予退还：1、未经甲方同意，转租、分租或转借承租房地产。2、未经甲方同意，擅自改变房地产的主体结构和用途。3、利用承租房地产存放危险品或进行违法活动。4、拖欠租金十日的或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给甲方造成严重损失的。备注：甲方租金实收，只提供收款收据，租金在2019年9月15日每月以6930元计至2021年9月14日止。租赁期满，甲方退还3个月履约金及押金。”此外，租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
上述租赁合同签订后，被申请人按照合同约定向申请人支付三个月租金18900元、履约金18900元及押金5000元。申请人将案涉房屋交付给被申请人。
2019年8月1日，被申请人与案外人某教育咨询有限公司签署《合作协议》，约定由被申请人提供向申请人承租的场地含原有固定装修（21万元），与案外人合作开展经营活动，被申请人依约应投入二次装修预计15万元。双方还对合作期间、盈利分成等事宜进行了约定。
协议签署后，被申请人在未告知申请人的情况下，对案涉房产进行第二次装修。
2019年10月29日，申请人独资东主张某以手机短信方式要求被申请人停止转租的违约行为。此后，双方虽进行协商，但未达成一致意见。
2019年12月15日，被申请人向申请人支付了三个月的租金20790元（自2019年12月15日至2020年3月14日）。
2019年12月20日，申请人委派案外人陈某向被申请人送达《租约终止函》、《租约腾空及归还房地产函》、《告知函》，要求收回案涉房产。
2019年12月23日，申请人委托案外人陈某对案涉房屋采取断电、上锁措施。
2019年12月24日，被申请人发现被上锁后报警，后为了入室清点物品，于2019年12月26日自行更换门锁。
2019年12月27日，案外人陈某发现门锁被更换，请示申请人独资东主张某后，将门锁敲击到无法开启状态。
2019年12月28日，被申请人与案外人黄某到现场搬运桌椅时，发现门锁被破坏无法开启后，撬开卷闸门两侧进入案涉房产搬走二十多套小孩桌椅。2019年12月29日，案外人陈某到现场巡查发现丢失桌椅后报警。
2019年12月31日，双方在汕头市公安局龙湖分局某派出所调解下，各自制作笔录后，由案外人陈某、黄某回到现场，对门锁进行修复并上锁。
证人到庭质证时，案外人陈某称：于2019年12月31日从派出所回到案涉案涉房产现场后，由案外人黄某叫换锁师傅修复门锁，他将换锁过程拍摄成短视频和照片，并按拍摄的时间先后顺序，同步发送给申请人独资东主张某后，离开现场。
案外人黄某在陈述过程中，先是对陈某所述由黄某叫换锁师傅修复门锁的事实予以确认，后又称因陈某阻扰，最终并未换锁而离开现场。并对陈某陈述的三张换锁过程中的照片作出了排序顺序相反的陈述。
另查明：经申请人、被申请人陪同到现场进行外观勘查发现，案涉房产位于二楼，一楼楼梯入口处为一道独立铁门，独立铁门处于常闭状态。正常租赁期间，案涉房屋承租人与物业公司各保留一把铁门钥匙。
经物业公司开启一楼铁门，沿步梯到达二楼后，发现案涉房产卷闸门处于正常锁合状态，卷闸门双侧没有被撬开的痕迹，楼梯通道有公用路灯处于常亮状态。
申请人、被申请人均称卷闸门钥匙由对方控制。
自2020年3月15日起，被申请人未再向申请人支付租金。而申请人的独资东主张某从2020年7月16日起，以发送短信的方式向被申请人催收租金，要求被申请人支付2020年3月至6月、6月至9月的租金。被申请人对申请人的催收通知未做回复。
申请人仲裁请求：
一、裁决解除申请人与被申请人于2016年8月11日签订的《汕头市房地产租赁合同》；
二、裁决被申请人立即将涉案房产交还给申请人，并清偿至实际交还房产之日的所有水费、电费、管理费、卫生费、有线电视费、电话费、所有税费等；
三、裁决被申请人向申请人支付拖欠租金及租赁合同解除后的房屋占用费（以每月6930元为标准，自2020年3月15日起计算至被申请人实际归还房产之日，暂计至2020年10月14日为48510元）；
四、裁决被申请人已支付的履约金、押金共人民币23900元归申请人所有；
五、本案一切仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
一、违约方是谁？
二、房产目前由谁控制？
三、合同解除的时点及事由？
四、申请人妨碍使用的行为是否导致合同无法继续履行？
【裁决结果】
一、解除申请人某香港公司与被申请人黄某于2016年8月11日签订的《汕头市房地产租赁合同》；
二、被申请人黄某于本裁决作出之日起十日内搬离涉案房地产，并将该房产交还申请人管理使用；
三、被申请人在移交上述房产时，按每月租金人民币6930元为标准，向申请人支付自2020年3月15日起至交还上述房产之日止的租金。申请人除应免收三个月租金合计人民币20790元外，已收取的履约金人民币18900元及押金人民币5000元用于抵还被申请人上述应付的租金；
四、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律规定解读】
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。
该条款明确规定了法定可以解除合同的情形有哪些，以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人是否可以解除合同，当事人随时解除合同的条件是什么。
【案例评析】
一、事实认定方面：房屋租赁合同履行事实的认定
本案事实方面最大的争议点在于案涉房产从2019年12月31日后由谁控制？
申请人为证明案涉房产从2019年12月31日后由被申请人控制的事实，向仲裁庭提交了证据证明2019年12月31日双方代表陈某、黄某回到案涉房产后，由黄某雇换锁师傅换锁上锁的过程事实。被申请人虽然在两次开庭过程中均否认2019年12月31日在派出所调解后，双方曾共同回到案涉房屋现场换锁的事实，但经仲裁庭组织双方授权代表、证人陈某、黄某到场质证后，双方代表证人均确认12月31日从派出所调解后，回到现场准备换锁的事实。但对于12月31日是否由黄某雇换锁师傅换锁上锁的事实，双方各执一词。申请人为证明已由被申请人代表黄廷光完成换锁上锁的事实，申请人证人陈某出庭时，通过现场展示换锁当天拍摄的视频和三张照片，及同步发送给申请人东主微信的方式，证明双方到场后换锁上锁过程和时间顺序为：先由黄某雇请的换锁师傅换锁[视频时间下午5:10]，而后由黄某将换锁后的卷闸门拉下[照片1]、黄某拿钥匙准备锁门[照片2]，黄某上锁[照片3],照片发送时间为下午6:38。
被申请人证人黄某对雇用换锁师傅到场的事实，及视频、三张照片拍摄于现场的事实并无异议。但对视频及三张照片的拍摄形成时间顺序有异议，证言称：是三张照片形成于先，视频是在这三张照片之后拍的。且三张照片的发生顺序是：第一是黄某到现场拿钥匙要开锁[照片3]，第二是黄某要开锁开不了[照片2]，第三是黄某从两边撬开锁之后开了门[照片1]。
经过调查，仲裁庭认为：
被申请人证人黄某的证言存在诸多矛盾，不足于否定申请人证人陈某证言拟证实的换锁过程的待证事实。
根据被申请人证人黄某在派出所的笔录称：其与被申请人曾于2019年12月28日到现场搬运桌椅时，已发现门锁被破坏无法开启。故此，黄某称12月31日到现场后，先拿钥匙准备尝试开锁的证言本庭不予采信。同时[照片1]显示卷闸门边角整齐，无法印证黄廷光所述门锁是被从两边撬开开门的待证事实；被申请人证人黄某又称因受陈某阻扰，当天并未换锁。但黄某、陈某证言均确认，黄某当天曾雇换锁师傅到场，且黄某对陈某提交的拍摄于现场的换锁师傅换锁的视频并无异议。故此，黄某称12月31日受陈某阻扰，于当天没有完成换锁的证言仲裁庭不予采信。
因此，综合上述申请人提供的现场视频、照片证据，双方证人到庭证言等证据，仲裁庭确信12月31日，黄廷光在现场完成换锁上锁待证事实的存在具有高度可能性。仲裁庭认定案涉房屋从2019年12月31日起，已由申请人代表陈树涛，在现场见证被申请人代表黄廷光代表被申请人收回管业的事实。
被申请人主张自2019年12月申请人对案涉房产私自上锁后，申请人已取得案涉房产的控制权，此后并未将房产移交被申请人使用的抗辩理由没有事实依据，仲裁庭不予采信。
二、本案双方当事人是否有权解除合同？
申请人称，由于被申请人违反双方签署的《汕头市房地产租赁合同》第十条的约定，存在从事违法经营、转租、逾期缴纳租金等违约行为，申请人有权依约解除合同，被申请人应承担违约责任。
被申请人称，由于申请人于2019年12月19日通过采取持续断电、破坏锁具、更换锁具等寻衅滋事的行为，强行占有了案涉房产，致使被申请人的经营活动已经被终止，使被申请人的合同目的无法实现，合同已经处于履行不能的事实状态，申请人应承担违约责任，赔偿装修损失。
经过仲裁庭两次开庭，并传唤与判断本关键事实直接关联的案外人到庭询问后，仲裁庭认为：虽然申请人认为被申请人与案外人之间涉及幼托教育的经营项目属于违法经营、转租的违约行为，但是申请人未向仲裁庭证明：在案涉房产经营的幼托教育经营项目，因行政违法，而被有权机关认定存在违法经营的待证事实；申请人亦未向仲裁庭证明：案涉房产已由被申请人转租、转借给案外人用于经营幼托教育项目。故此，申请人主张因被申请人存在违法经营、转租的违约事实，其有权依约解除合同的理由不成立。
虽然被申请人已向仲裁庭充分举证证明，申请人确实于2019年12月实施了持续断电、破坏锁具、更换锁具等妨碍案涉房产正常使用的事实。但是，经仲裁庭查明，案涉房产已于2019年12月31日，由被申请人合作伙伴、代表黄某重新收回管业。且被申请人在仲裁庭再三询问下，亦确认无证据证明申请人于2019年12月31日之后，仍存在妨害被申请人使用房产的行为。故此，被申请人主张因案涉房产被申请人强行收回，其有权依约解除合同的理由不成立。
申请人已向仲裁庭充分举证证明，已从2020年7月份起，持续多月以手机短信方式，反复向被申请人催讨租金，被申请人亦确认收到申请人的上述催租短信。被申请人在仲裁庭再三询问下亦确认：在2019年12月31日派出所调解处理之后至仲裁之前，没有明确向申请人表示过不再继续租用案涉房产。
故此，即便被申请人于案涉房产收回管业后，未再正常使用案涉房产，也属于对自身权利的放弃，因已实际控制案涉房产，被申请人理应承担依约缴纳租金相应的合同义务。
仲裁庭认为：在被申请人未明确向申请人表示同意解除合同，并向申请人移转案涉房产控制权的情况下，被申请人超出合同约定期限未缴纳租金的行为，已构成根本性违约，申请人依约有权解除合同。故此，申请人请求解除案涉租赁合同、请求被申请人交还案涉房产的请求，依约有据，应予照准。
三、申请人妨碍合同履行的行为，是否足以导致合同不能履行？
虽然申请人从2019年10月29日以手机短信方式，对被申请人采取与案外人合办教育机构的使用方式提出质疑，并强烈要求被申请人停止实施或有违约行为，且在双方沟通无果的情况下，于2019年12月19日通过采取持续断电、破坏锁具、更换锁具等合同约定之外的妨碍合同履行的行为，阻碍被申请人正常使用案涉房屋，直接导致被申请人与案外人之间合作经营的幼托教育项目终止。
但，根据双方代表黄某、陈某在珠津派出所的笔录、被申请人提交的《关于2021年4月24日仲裁委要求我方进一步提供证据的反馈意见》、及两次开庭所查明的事实显示：被申请人自认由于申请人采取非正常手段妨碍了案涉房屋的正常使用，使被申请人认为双方继续履行合同的互信基础已丧失，其在主观上已不愿意继续租赁下去。故此，虽然申请人于2019年12月31日前实施的妨碍案涉房产使用的行为，直接导致被申请人与案外人之间的合作经营的幼托教育项目终止。但是，2019年12月31日经派出所调解后，被申请人合作伙伴黄某已代表被申请人收回案涉房产的控制权，导致妨碍被申请人正常使用案涉房产的情形已被排除。故，申请人于2019年12月31日前实施的妨碍案涉房产使用的行为，不是2019年12月31日后，合同无法正常履行的原因。
被申请人于2019年12月31日后，虽然未明确向申请人提出提前解除合同，但已无意继续使用案涉房产，也就从未就案涉房产可能存在的其他或有妨碍使用（如断电）的情形，而向申请人提出排除妨碍的异议。
综上，仲裁庭认为：从2019年12月31日后，被申请人在主观上无意继续使用案涉房产的原因是导致案涉房产始终未被恢复使用的直接原因。被申请人称因申请人断电原因，导致合同无法正常履行的抗辩理由缺乏依据，依法不予支持。
【结语和建议】
在英美，合同守信原则表现尤为明显，美国法院认为即便一方属重大违约，另一方应当首先给对方一个自行补救的机会，或者在已无补救可能后，才能够行使解除合同的权利。罗马法及法国民法则都未全面确立合同解除制度，即使一方不履行合同义务，合同暗含“解除约款”，也是严格予以限制。《公约》中亦是有此“通过根本违约制度，严格限制一方当事人在对方违约以后，滥用解除合同的权利。”的表述。
依法订立的合同，除依当事人协议或法律规定可以变更或解除之外，当事人应当严格遵守合同义务，即使在一方违约时，如未造成另一方订立合同的主要目的难以实现的后果，另一方也不得轻易解除合同。合同守信原则是民法典在经济方面意义的突出体现，它能有效地减少或制止交易中的机会主义行为。如履行期较长的合同或持续性合同，当事人订立合同后履行期届满前，市场环境的变化极易诱发当事人轻易毁弃合同，这必然会导致原有交易关系的中途流产，引起社会资源的再配置，造成当事人交易成本的增加，同时无疑会使合同的约束力以及市场交易的道德环境遭到破坏，于社会整体利益无益。
