案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2012年签订了商品房买卖合同，约定由申请人购买被申请人按揭购买的房屋一套，价值60万，其中15万作为首付款一次性付清，剩余45万由申请人通过偿还被申请人按揭贷款的方式支付。合同签订后，申请人入住房屋并装修、出租，虽然按月偿还了部分按揭贷款，但只能提供部分缴款证据。被申请人迟迟不配合申请人办理房屋产权过户，因此申请人提起仲裁请求：1、确认申请人与被申请人签署的《商品房买卖合同》有效；2、裁决被申请人立即为申请人办理房屋产权证；3、裁决被申请人向申请人支付违约金；4、本案仲裁费由被申请人承担。
【争议焦点】
能否支持申请人办理房屋产权过户的请求？
【裁决结果】
一、申请人娄某某与被申请人都某签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回申请人娄某某其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
本条是民法典的新规定，未继续沿袭此前不承认抵押权具有追及力,因而均对抵押人转让抵押财产进行限制的做法,而是在承认抵押权具有追及力的基础上,认可抵押人有权转让抵押财产。通俗的来说，设立了抵押权的动产或不动产，抵押人（所有权人）依然可以自由的进行买卖交易，无需事先征得抵押权人的同意，但是抵押权人设立在动产或不动产上的抵押权无论该所有权变更为谁所有都可以行使。
【结语和建议】
本案合同成立并合法有效，双方都应当依约履行，由于被申请人的缺席，对于其他案件事实也没有太大的争议，因此对于仲裁庭来说唯一需要慎重处理的就是申请人关于办理房屋产权证书的仲裁请求。虽然民法典在抵押财产转让规则方面有新的规定，但是在本案中，案涉房屋在2012年签订买卖合同前就已经通过申请按揭贷款由银行设立了抵押权，并且双方在2012年签订合同时申请人也知晓按揭贷款的存在并采取还款的方式支付房款。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，并参照《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记”，仲裁庭认定，根据现有证据按揭贷款尚未还清，银行抵押权已经设立，在无法查明银行是否同意双方的转让行为的情况下，不应支持申请人的仲裁请求。
本案中，双方作为对法律和不动产交易只有粗浅了解的自然人，在签订合同时想当然的对合同的履行进行约定，缺乏对可能产生的法律纠纷的前瞻性和预见性，对于交易过程的相关证据也保存不善，最终导致仲裁请求被仲裁庭驳回，合同目的无法实现。因此，笔者建议，普通群众在进行不动产买卖这样的大宗交易时，即便不通过中介公司把关的方式，至少也应当按照行政主管部门提供的合同模板来签订和履行，如果对于交易有特别的要求，最好还是及时咨询律师，以免到了发生纠纷的时候才发现自己的合同约定得不到法律的支持而落空。
