案例内容
【案情简介】
申请人书面申请称：申请人与被申请人双方于2017年9月30日达成《房屋租赁合同》，约定申请人将位于西宁市城中区XX大道X号143、144、145栋的房屋租赁给被申请人使用。年租金204000元，租期至2021年12月31日止。被申请人交付了头年租金，但第二年的租金至今拒交。申请人提出如下仲裁请求：1、依法解除双方间的《房屋租赁合同》；2、被申请人立即返还所租赁房屋；3、被申请人立即支付欠付的房屋租金204000元；4、被申请人偿付违约金61200元；5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人口头辩称，第一、合同早已解除，申请人无权出租房屋；第二、房屋不是申请人的，不应退回；第三、申请人无权出租房屋，更不应该支付房租；第四、申请人无权出租，不存在违约情形，不应支付违约金。
被申请人书面反请求称，申请人与被申请人于2018年1月18日签订《房屋租赁合同》，双方约定被申请人从申请人处租赁位于西宁市城中区XX大道XX号143、144、145栋的房屋，每套房屋年租金为68000元，3套为204000元，每套房屋押金1万元，3套为3万元，租赁期限为2018年3月18日至2021年12月31日，合同签订后，被申请人按照合同约定于当日给付申请人2018年度至2019年3月18日一年的房屋租金204000元及押金3万元。2019年4月9日，被申请人收到案外人青海XX房地产开发有限公司出具的《限期腾房通知书》，该通知载明鉴于青海XX房地产开发有限公司、青海XX物业管理有限公司与西宁XX企业管理咨询服务有限公司的委托合同关系已经西宁市中级人民法院（2018）青01民终96号民事判决书予以解除，XX企业管理咨询服务有限公司自2018年2月5日起不享有小区物业服务职责和收取租金权利，以上权利全部由XX房地产开发有限公司全部承继，此后要求申请人将房屋租金等费用支付给XX房地产开发有限公司，并要求申请人收到通知书之日起5日内搬离房屋。依据西宁市中级人民法院（2018）青01民终96号民事判决书，青海XX房地产开发有限公司、青海XX物业管理有限公司与西宁XX企业管理咨询服务有限公司签订的《物业托管协议》及补充协议已经解除，被申请人XX为继续使用涉案房屋便向青海XX房地产开发有限公司提出使用一栋房、两栋房停用，并支付房屋租金。被申请人对涉案房屋进行使用5年的房屋装潢，花费达555800元，现租赁期限尚未届满，申请人要求解除《房屋租赁合同》，被申请人同意解除该租赁合同，但申请人应当按照合同约定退还房屋押金3万元并按照使用年限一半赔偿装修损失277900元。同时，被申请人在本案中并不存在违约情形，不同意付何小军违约金61200元。被申请人因申请人违约无法继续使用房屋，房屋租赁期限尚未届满，申请人应当赔偿被申请人违约损失。并提出如下仲裁反请求：1、依法裁决申请人退还房屋押金3万元；2、依法裁决申请人赔偿被申请人房屋装修损失277900元。3、本案仲裁费及反请求费用由申请人承担。
申请人口头辩称：第一、在双方签订合同后，被申请人给申请人3万元押金是事实，关于腾退房屋的事实申请人是不知情的；第二、在2020年3月3日应支付租金，但未支付，被申请人违约在先，被申请人的第二项关于装修款的主张是不成立的。第三、我方和XX房地产开发有限公司有招商委托合同，是有权出租房屋的。被申请人未支付租金违约在先，2020年3月3日前被申请人应支付租金而未支付，在2020年4月4日我方就有解除权，应驳回被申请人的请求。
【争议焦点】
1、申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，被申请人是否需向申请人返还租赁房屋；
2、被申请人是否应向申请人支付房屋租金204000元、违约金61200元；
3、申请人是否应向被申请人退还房屋押金30000元；
4、申请人是否应赔偿被申请人房屋装修损失277900元。
【裁决结果】
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条的规定，裁决如下：
一、被申请人XX向申请人XX支付房屋租金95013.6元。
二、申请人XX向被申请人XX返还押金30000元。
三、驳回申请人XX的其他仲裁请求；
四、驳回被申请人XX的其他仲裁请求。
本案仲裁费10125元，由申请人XX承担6480元，被申请人XX承担3645元。本案反请求仲裁费11107元，由申请人XX承担1111元，被申请人XX承担9996元。申请人、被申请人预交的仲裁费用不再退回，相互核减后被申请人应承担的仲裁费由被申请人在支付上述费用时一并支付申请人。
以上被申请人XX应给付申请人XX合计人民币67547.6元，被申请人自收到本裁决书之日起10日内付清。
【相关法律法规解读】
本裁决适用的相关法律依据
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国仲裁法》
第七条 仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。
第五十七条 裁决书自作出之日起发生法律效力。
【结语和建议】
依法订立的合同，对当事人双方具有法律约束力，签订合同前应当对合同内容及签订合同带来的风险有预估，一旦双方签订合法有效的合同且双方已履行各自权利、义务，理应承担民事行为带来的不利后果。
