案例内容
【案情简介】
申请人为购房人，被申请人为房地产开发商即房屋出卖人。申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》（简称《合同》）和《补充协议》。《合同》约定，申请人购买被申请人的商品房为某小区住宅楼，总价款为35万元。被申请人应当自2018年5月31日前向申请人交付该商品房；除不可抗力外，被申请人未按照约定时间将商品房交付申请人的，逾期超过90日后，申请人要求继续履行合同的，合同继续履行，被申请人按日计算向申请人支付全部房价款万分之一的违约金。《补充协议》约定，如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府或部门有关机构的行为而引起主合同约定的被申请人各项履行期限延误的，被申请人可以据实予以延期，并无需承担合同主文中违约责任。
合同履行过程中，申请人向被申请人支付了全部房价款，但被申请人未按照约定于2018年5月31日前向申请人交付商品房，后于2019年9月3日向申请人交付了该商品房。
另查明，某市国土资源局未按规定净地交付出让的土地，出让土地范围内有案外第三人的民房一直未拆迁。相关部门于2018年9月24日临时调整规划，被申请人于2018年9月25日开始继续施工，至2019年8月31日完成竣工验收。
2016年12月13日，该市住房和城乡建设局发布《在建工程全面停止施工的通知》，确定该市所有在建工程从2016年12月13日起开始全面停止施工。同时，《大气污染防治责任状任务分解表》确定，至2017年3月15日，应加强建筑施工监管，抓好施工扬尘防治，达不到上述要求或者违规作业的一律停工整改。案涉工程在2016年12月19日至2017年3月15日期间停工，停工天数计86天。
2017年10月10日，该市住房和城乡建设局发布《关于印发秋冬季大气污染综合治理的通知》，确定各建设工程、市政工程土石方作业和房屋拆除作业自2017年11月15日至2018年3月31日停止施工。案涉工程在2017年11月15日至2018年3月31日期间停工，停工天数计137天。
2018年11月10日，该市人民政府发布《通知》，自2018年11月11日12时至16日12时发布重污染天气橙色预警，启动二级应急响应，除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。案涉工程在2018年11月11日至2018年11月16日期间停工，停工天数计5天。
申请人的仲裁请求为：
1、请求裁决被申请人赔偿申请人违约金2万元；
2、仲裁费用由被申请人承担。
被申请人抗辩称：1、被申请人对商品房买卖合同签订的时间及房号购房金额、实际交房日期、违约金的标准日万分之一没有异议；2、对违约交房的天数有异议，根据双方签订的《补充协议》第十条第四款约定，如遭遇不可抗力或遵守配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府或部门有关机构的行为而引起主合同约定的出卖人各项延误的，出卖人可以据实延期，并不承担主文中的违约责任，本案中2016-2019年因秋冬大气污染综合治理导致停工356天，其中2016-2017年度93天，2017-2018年度137天，这两部分由仲裁委裁决书予以确认，2018- 2019年度停工126天；3、因该市国土资源局未按照国有土地使用权出让合同约定的七通一平条件交付土地，出让土地范围内为案外第三人家的民房，一直未能拆迁。该位置为十号楼地下车库，地上为10号楼东单元、西单元门厅，在调整规划图纸之后进行后续施工，导致该工程延误，该延误系政府原因所致，应相应顺延，政府调整规划后门厅拆除安装以及地下车库建设需要合理施工期限，按照建设工程工期定额的规定，门厅建设需50天，地下车库工期为92天，共计142天，也应该相应扣除，故对申请人从2018年5月31日开始要求被申请人支付违约金的请求，不予认可。
【争议焦点】
1、申请人主张逾期交房违约金的事实及法律依据？
2、若存在逾期交房，逾期交房的责任具体计算方式？
【裁决结果】
仲裁庭认为，《合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为审理本案的依据。
关于违约问题
《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《民法典》 第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”仲裁庭注意到，《合同》约定被申请人应当自2018年5月31日前向申请人交付商品房，但被申请人未按照约定时间交房，后于2019年9月3日向申请人交房。仲裁庭认为，被申请人未按照约定交付房屋的行为已构成违约。关于被申请人逾期交房的违约责任，《合同》第十二条约定，被申请人逾期交房超过90日，申请人有权解除合同。申请人要求继续履行合同的，合同继续履行，被申请人按日计算向申请人支付全部房价款万分之一标准的违约金。关于违约金的计算，双方当事人除对违约金的起算时间有争议外，其他均无争议。
关于违约金的起算时间，仲裁庭认为被申请人的部分抗辩理由成立应予支持，具体如下：
（1）关于被申请人主张案外第三人未拆迁，政府因此临时调整规划导致施工延期，不应承担违约责任的问题。
《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。” 仲裁庭注意到，被申请人在与申请人签订《合同》及《补充协议》前，对案外第三人未拆迁的事实已明知，该事实的存在时间先于《合同》及《补充协议》的签订时间。被申请人作为专业房地产开发有限公司，在明知案外第三人未拆迁可能影响交房时间的情况下，仍与申请人约定交房日期，现又以此作为抗辩理由有违诚信原则。故，仲裁庭对被申请人该主张不予支持。
（2）关于被申请人主张因履行该市《在建工程全面停止施工的通知》导致施工延期，此期间不应承担违约责任的问题。
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”仲裁庭注意到，住房和城乡建设局于2016年12月13日发布《在建工程全面停止施工的通知》，要求市内所有在建工程全面停止施工。被申请人与申请人签订《合同》及《补充协议》时，被申请人作为专业的房地产开发有限公司，在已按照住建部门通知停工86天，能够预见可能影响交房时间的情况下，仍与申请人约定于2018年5月31日前交房，现又以住建部门停工通知作为抗辩理由不仅有违诚信原则，且不符合不可抗力的构成要件。故，仲裁庭对被申请人该主张不予支持。
（3）关于被申请人主张因履行《大气污染防治责任状任务分解表》导致施工延期，此期间不应承担违约责任的问题。
仲裁庭注意到，《大气污染防治责任状任务分解表》要求各施工单位加强建筑施工监管，抓好施工扬尘防治，，否则应停工整改，而非要求各施工单位停止施工，施工单位在符合上述要求后仍可正常施工。故，仲裁庭对被申请人该主张不予支持。
（4）关于被申请人主张因履行《秋冬季大气污染综合治理的通知》导致施工延期，此期间不应承担违约责任的问题。
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”《补充协议》第十条第4款约定：“如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府或部门有关机构的行为而引起主合同约定的出卖人各项履行期限延误的，出卖人可以据实予以延期，并无需承担合同主文中违约责任”。住房和城乡建设局于2017年10月10日发布《秋冬季大气污染综合治理的通知》，要求辖区内各建设工程、市政工程土石方作业和房屋拆除作业自2017年11月15日至2018年3月31日停止施工。该通知发布于申请人与被申请人签订《合同》及《补充协议》之后且属于政府规范性文件，符合不可抗力的构成要件，同时也符合双方约定的交房期限可据实延期且无需承担违约责任的情形。因政策原因被申请人停工137天，故被申请人交房期限应自2018年5月31日延期至2018年10月15日。故，仲裁庭对被申请人的该主张予以支持。
（5）关于被申请人主张因履行《关于发布重污染天气橙色预警启动二级应急响应的通知》导致施工延期，此期间不应承担违约责任的问题。
《民法典》第五百九十条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”如前所述，被申请人因执行住建部门的通知，案涉工程停工137天，交房时间亦相应延期137天，即交房时间应延期至2018年10月15日，但被申请人并未如期交房，交房日期迟延至2019年9月3日。作为被申请人抗辩理由的《关于发布重污染天气橙色预警启动二级应急响应的通知》，系2018年11月10日发布的，发布时间明显晚于被申请人延期后的交房时间。故，仲裁庭对被申请人的该项主张不予支持。
综上，仲裁庭认为被申请人交房期限应延期至2018年10月15日，仲裁庭对申请人主张的被申请人应支付自2018年10月16日至2019年9月3日期间违约金的仲裁请求予以支持，被申请人应承担的违约金应为35万元*0.01%*322天=11270元。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 ：依法成立的合同,受法律保护。
《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同,自成立时生效。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 ：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 ：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
【结语和建议】
此案中，双方签订《合同》，成立合同关系。合同约定了双方的权利和履行的义务，该合同关系合法有效，双方应严格依照合同约定履行各自义务。一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《合同》约定了违约金的计算方式，是双方真实的意思表示，故开发商应当按照合同约定进行赔偿，故仲裁庭对申请人的仲裁请求予以支持。
另外，《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”因政策性文件导致的停工，且在开发商施工期间延误工期导致延期交付房屋，属于不可抗力，仲裁庭对开发商的此部分抗辩理由予以支持。故逾期交房天数的计算，自合同约定的交付房屋日期顺延至因不可抗力延误工期后应交付房屋的日期开始计算。
房产是千家万户最重要的财产之一。购房者在购买房屋时，一是要注意看开发商的等级资质，二是要注意看开发商的证件是否齐全。三是要注意在合同中对逾期交房的违约责任进行明确约定，对“不可抗力”影响施工进度的情形进行约定。四是要注意保存好购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片等证据材料。遇到开发商逾期交房的购房者，一是可以与开发商进行协商，但是在协商的过程中要注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，二是可以及时通过法律途径维权，要求房开商赔偿自己的损失。
