案例内容
【案情简介】
2016年7月18日，申请人某银行与被申请人曾某、被申请人某房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》约定：被申请人曾某向申请人贷款24万元，用于购买位于十堰市茅箭区某小区某XX号的房产，贷款期限为240个月；贷款利率执行合同约定的浮动利率，参考中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率，逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；贷款支付方式为受托支付，申请人直接将贷款打入某房产公司账号。未按期归还贷款本息的视为违约，贷款人有权宣布贷款本息全部立即到期；借款人应赔偿因其违约对贷款人造成的损失，包括且不限于实现债权的费用。该合同中还约定：曾某以其购买的上述房屋为本借款提供抵押担保，某房地产公司为本借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/保证责任。
2016年7月27日，申请人某银行向被申请人发放了贷款。2016年8月24日，被申请人曾某将其购买的房屋预抵押登记在申请人名下，双方办理了预告抵押登记手续。但被申请人自2017年4月1日后开始出始逾期，申请人向本会申请仲裁，要求裁决：1、解除申请人与被申请人曾某于2016年7月18日签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被申请人曾某立即偿还申请人借款本金203862.36元及相应利息、罚息（现暂计至2021年4月15日，利息为831.78元、罚息为4.48元；自2021年4月16日起至偿清之日止的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；3、被申请人某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、申请人对被申请人设立抵押的位于十堰市茅箭区XXXX的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5、请求裁决被申请人支付申请人实现债权的费用10000元。
【争议焦点】
仅办理了预抵押登记的房产，预抵押登记权利人是否享有优先受偿权？
【裁决结果】
一、申请人某银行与被申请人曾某于2016年7月18日签订的《个人一手住房贷款合同》于2021年8月7日解除；
二、被申请人曾某在本裁决生效之日起十日内向申请人某银行偿还借款本金198619.76元及利息（截至2021年11月23日的利息792.81元；自2021年11月24日至清偿之日止的利息，以《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；
三、被申请人某房地产开发公司对本裁决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；某房地产开发公司承担保证责任后，有权向被申请人曾某追偿；
四、申请人某银行对被申请人曾某设立抵押的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，其抵押权自预告登记之日2016年8月24日起设立。
五、驳回申请人中国银行股份有限公司十堰东风支行的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记非本登记，预告登记所登记的并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权，该请求权具有排他效力，亦即赋予债权某些物权化属性。
那么，银行在办了预告抵押登记的情况下，如果借款人未按时还款，银行是否对预抵押登记的房屋享有优先受偿权？
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第五十二条的规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。故，该解释赋予了预抵押登记在满足一定条件时发生正式抵押登记的效力，即该建筑物办理了所有权首次登记，且不存在预抵押登记失效的情形。
本案中，因案涉房产已经办理首次登记，取得了“鄂（XXXX）十堰市不动产权第XXXX号”《不动产登记证明》，且不存在预抵押登记失效的情形，故仲裁庭裁决支持了申请人要求对预抵押的房屋享有优先受偿权的请求。
【结语和建议】
对预抵押登记权利人是否享有优先受偿权的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》实施前，一般认为预告抵押登记非本登记，不发生正式抵押登记的效果，故预抵押登记权利人不享有优先受偿权。但该解释实施后，预抵押登记在一定条件下，发生正式抵押的效果，因此，在仲裁案件的办理过程中，要注意审查预抵押登记所涉及的建筑物是否办理了所有权首次登记，是否存在预抵押登记失效的情况。以便正确适用法律，切实维护各方的权益。
