案例内容
【案情简介】
2015年4月1日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》一份。出卖人为被申请人，买受人为申请人，双方约定由申请人购买被申请人开发的位于淮安市某小区9幢102室，房屋面积315.82平方米，价款为164万元；该合同第六条约定，买受人于2015年4月1日支付首期房款66万元，余款通过银行按揭方式付清，该合同第八条约定2015年12月31日前被申请人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，该合同第九条约定出卖人逾期交房的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，申请人于2015年4月1日支付了66万元的首期房款，余款98万元以按揭贷款的方式支付。庭审中，申请人自称交付首付款66万元后，被申请人又退还30万元给申请人，故已交房款总额为134万元，并以134万元作为计算逾期交房违约金的基础。被申请人认可申请人已交房款数额为134万元。仲裁庭对申请人已交房款数额为134万元的事实予以确认。截至申请人提出仲裁申请之日，被申请人没有按照合同约定时间将经验收合格的房屋交付给申请人。
合同签订后，申请人在合同约定的时间内履行了付款义务，被申请人至今仍未将符合交付条件的房屋交付给申请人，其行为已构成违约，经与被申请人协商无果后，为维护自身的合法权益，申请人提出如下仲裁请求：
1、裁令被申请人支付逾期交房违约金293460元（2018年1月17日至2021年1月18日，2021年1月19日之后逾期交房违约金，以134万元为基数，按每日万分之二的标准顺延计算至实际备案之日）；2、裁令被申请人承担本案仲裁费用。
上述事实，有申请人、被申请人当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、房屋预付款电子发票、契税专用发票、安防系统工程验收意见、淮安市地名命名变更登记表、供水证明等证据予以证实，并经庭审举证质证，可以认定。
【争议焦点】
申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应本着诚实信用原则全面履行各自义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案中被申请人未按合同约定时间交付房屋已构成违约，其抗辩称合同补充协议（一）约定被申请人在申请人未付清房款前有权不提供办理房地产权属证书的资料，所以有权不交付房屋。仲裁庭认为，被申请人以该条款作为不交付房屋的抗辩理由没有合同依据和法律依据，对此不予采信。被申请人应按合同约定履行支付逾期交房违约金的义务。如申请人未按合同约定支付房款，则被申请人可依据合同约定依法主张自己的权利。根据《商品房买卖合同》第九条的规定，逾期交房的违约金标准为已交付房价款日万分之二。对于被申请人抗辩中提出合同约定的逾期交房违约金过高的问题，仲裁庭认为，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，被申请人在订立合同时就应当预见到因违反合同可能造成的损失，如果被申请人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，应当对其主张承担举证责任，在被申请人未提供相应证据的情形下，仲裁庭支持申请人要求按照合同约定的以涉案房屋已交付价款的日万分之二计算逾期交房违约金。
关于本案逾期交房的违约金时效认定，仲裁庭认为，鉴于申请人未能提供证据证明在提起仲裁之前曾向被申请人主张过逾期交房的违约金，同时基于被申请人违约状态属于持续性违约的具体情况，依据继续性债权理论，从利益平衡角度出发，仲裁时效计算应从申请人提起仲裁申请之日即2021年1月18日为前推点，对之前三年的违约金共计293460元（购房款134万元，每日万分之二计算是268元，再乘1095天）予以支持，2021年1月18日之后以134万元为基数按每日万分之二标准计算逾期交房违约金至涉案房屋经验收合格止。
【裁决结果】
被申请人在本裁决书送达后十日内一次性支付申请人逾期交付商品房违约金共计293460元，并从2021年1月19日起以134万元为基数按每日万分之二标准计算逾期交房违约金至涉案房屋经验收合格止。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【结语和建议】
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年12月11日）第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”该款明确了逾期办证违约金诉讼时效起算一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办证期限届满之次日作为起算点。
关于房产买卖合同中，逾期办证的违约金的诉讼/仲裁时效的确定，应当根据合同约定确定：如果合同明确约定逾期办证的违约金数额，违约金债权属于一时性债权，诉讼时效从约定或法定的履行期限届满时起算；若合同约定逾期办证的违约金数额是以日/月为单位累计计算的，则违约金债权为继续性债权，则对每个个别债权分别计算诉讼时效。
