案例内容
【案情简介】
2013年10月11日，被申请人与LD公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定，被申请人购买由LD公司开发建设的办公用房屋一套，另根据系列案件查明的事实，2015年9月16日，申请人与LD公司签订了《前期物业服务合同》，由申请人提供前期物业服务，并在第十九条约定争议解决的方式。被申请人与宋某1998年登记结婚,2012年离婚后一周于2012年12月31日复婚，2013年10月11日共同购买、使用案涉房屋。2015年10月29日，宋某作为业主与申请人签订了《前期物业服务协议》及附件、《临时管理规约》等文件，协议第二章及附件约定了物业服务事项及服务质量；协议第四章第六条约定物业费收费标准为每平方米每月12.00元，按年支付，并应在每个交费周期起始日起5日内交付当期物业服务费，未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，自费用逾交之日起每日按照逾期未交纳金额的0.3%的比例向乙方缴纳违约金;协议第八章第十四条约定了律师费用的承担方式。同日,被申请人丈夫宋某在钥匙托管承诺书、业主入户登记表、房屋验收表业主处签字，办理了入住手续，并于同日交纳了水、电等费用及2015年11月1日至2016年10月31日物业服务费。此后,因物业服务等事宜有争议，被申请人未再交纳物业服务费用，截至2021年10月31日尚欠物业服务费总计164,376.00元。申请人曾于2018年3月11日、2019年6月2日、2019年9月15日、2020年4月29日多次在被申请人房门上粘贴了催费通知书，并于2020年6月15日通过EMS向被申请人邮寄了催费通知书。申请人为该小区提供物业服务至今。根据长春仲裁委员会仲裁裁决书(长仲裁字[2019]第0755号)认定的事实，2017年5月22日,案涉楼房经建设单位、监理单位、勘查单位和施工单位联合验收，结论为工程质量合格。长春环球贸易中心二期项目规划用途为办公，审批的规划总平中1号楼为地下2层，建筑层数地上为36层。37-40层未在长春市规划和自然环境局净月高新技术产业开发区分局办理规划审批手续。申请人聘请律师支付律师代理费4,000.00元，被申请人聘请律师支付律师代理费12,000.00元。
【争议焦点】
1、被申请人（反请求申请人）是否应当缴纳拖欠物业费及违约金；
2、申请人（反请求被申请人）履行合同过程中是否存在违约并承担违约责任；
3、申请人（反请求被申请人）是否应当降低物业费并剔除能耗费。
【裁决结果】
经过仲裁庭庭审调查，作出如下裁决：
1、裁决被申请人（反请求申请人）支付申请人（反请求被申请人）自2016年11月1日至2021月10月31日物业服务费；
2、裁决申请人（反请求被申请人）律师代理费由申请人（反请求被申请人）承担，被申请人（反请求申请人）律师代理费由被申请人（反请求申请人）承担；
3、裁决驳回申请人（反请求被申请人）其他仲裁请求；
4、裁决驳回被申请人（反请求申请人）全部仲裁请求；
5、本案仲裁费由申请人（反请求被申请人）及被申请人（反请求申请人）按申请人（反请求被申请人）及被申请人（反请求申请人）仲裁请求保护比例相应承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零九条第一款、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《国务院物业管理条例》第二条、第二十八条、第四十条、第四十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条。
【结语和建议】
申请人与LD公司签订的《前期物业服务合同》及申请人与被申请人的丈夫宋某签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务，本案中申请人已为案涉小区提供了物业服务，被申请人即应履行交付物业服务费的义务。
被申请人提出竣工验收房屋之前的物业费不应由其交纳，物业公司已经收取的物业费应予返还的抗辩理由，被申请人提交的证据及长春仲裁委员会仲裁裁决书(长仲裁字[2019]第0755号)认定的事实，可以证明案涉房屋竣工验收时间为2017年5月23日，是行政部门对开发商的要求及对建设工程交付的管理性规定，其目的是保护商品房买受人的权利，是法律基于房屋安全的考虑，开发商是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，交付行为是否存在瑕疵，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，LD公司违反该规定虽应承担责任，但不能据此推翻被申请人对该房屋实际占有的事实，亦不能否定物业服务合同的效力。根据合同相对性的原则，申请人如约提供了物业服务，被申请人使用案涉房屋并实际接受了申请人提供的物业服务，理应承担在此期间的物业服务费用。
申请人履行物业服务合同过程中存在过错，对案涉小区房屋顶部存在4层违建负有一定的责任，故申请人请求的尚欠物业服务费以保护90%为宜，申请人虽不具有行政执法权，但应对案涉小区内违章搭建及时制止，履行监督和督促整改、制止义务，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理，申请人未提供证据证明其履行了合同的义务，故对案涉小区房屋顶部存在着违建负有责任。
《物业管理企业资质管理办法》是建设部颁发的部门规章，不属于法律法规，该办法内容也不属于法律法规规定的禁止性规定和强制性规定，而是属于授权性的规定，不影响双方签订的《物业服务协议》的效力且该办法已于2018年3月8日被住房和城乡建设部废止，被申请人主张申请人拥有的专业资质人员不符合物业企业管理要求也没有提供证据证实。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，根据行政法规的授权，两部门制定了《物业服务收费管理办法》，并于2004年1月1日起施行，其中第十一条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：“……2.物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用”，公共能耗费用包括在运行费用中，同时双方签订的《前期物业服务协议》第六条约定，物业服务费为每平方米每月12.00元（含夏季中央空调能耗），该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并且案涉小区非住宅小区，被申请人也未提供物业费严重超标准及剔除能耗费的法律依据。另外，物业服务费的增加或减少实质上属于合同变更的范畴，应由双方协商解决，不属于本案审理范围，故对被申请人该请求不予支持。
被申请人主张冬季供暖温度不达标问题，根据《国务院物业管理条例》的相关规定，物业服务企业并不承担供热义务，被申请人的主张与申请人承担的物业服务范围不具有关联性，该项主张应向供热企业提出。
对于墙体裂缝问题，仅从照片不能证明该裂缝是存在于被申请人室内的房屋专有部分还是业主共用部分，若为共有部分，如案涉小区在保修期内，被申请人可通过法律向领地公司主张权利；若在保修期外，被申请人应通过申请人或政府物业管理部门启动专项维修资金解决。
对于业主占用楼道内公共部分问题，被申请人提供的照片证据不能明确显示为案涉小区之内，且未能提供存储的原始载体。同时物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，故对物业服务质量进行评价时不易仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定。
对于一楼大堂公共部分对外进行出租收取费用问题，如果该问题存在，被申请人作为业主未经大多数业主授权既不是共有权利的直接权利人也不是经权利人授权的管理人。没有证据可以证明其抗辩主张体现大多数业主集体的意志，故其应通过业主大会或业主委员会共同决定主张权利，仲裁庭认为，现有证据不足以认定申请人维修不及时、不合格，物业服务不能达到服务标准。
关于申请人履行绿地管理义务的请求。根据庭审调查可知，被申请人未提供绿地遭受破坏以及何人破坏的证据，如果是开发商未按批准的规划方案擅自少建，作为业主可以向相关行政部门反映此问题，由行政部门对开发商的行为进行处理，如果是申请人的行为所至，该行为侵犯的亦是全体业主共同共有的利益，不能由单个业主单独享有请求权。
关于申请人对案涉物业违法违规行为采取合理措施给予制止并履行报告义务及对公共部分、共用设备、共同设施进行维护、维修的请求，故被申请人主张共有权纠纷缺乏法律依据。
关于申请人对案涉物业避难层进行清理、整改义务，确保避难层符合消防安全要求的请求，被申请人提供的避难层堆放杂物的照片不能清晰的反映避难层的整体状况，而申请人亦提供了避难层未被占用和设备间清洁完好的照片，如果被申请人提供的照片真实，也仅是某个时间、某个节点的现象，不能证明其主张的成立。
关于申请人应当向全体业主公示物业费、能耗费、电费使用情况及公共区域收益使用情况的请求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定应当予以准许，但申请人作为业主以自己的名义对共有部分请求物权保护的问题，因该项仲裁请求涉及全体业主的共同利益，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主个人诉求不能代表小区多数业主的意志。因此业主以个人名义提起向全体业主公示知情权的救济方式，于法无据，故被申请人的该项仲裁请求仲裁庭不予支持。
关于申请人协调办理案涉物业的正式用电手续的请求，因被申请人未提供任何证据证明案涉物业目前使用的是临时用电手续，也没有提供证据证明转供电主体为申请人，物业服务企业并不负责用电申请手续的办理，同时申请人提供的《关于进一步明确转供电收费政策强化行为监管有关工作的通知》《高压供用电合同》也可以证明案涉物业的转供电主体为领地公司。
综上，被申请人以申请人侵犯案涉小区业主共同权利而提起的上述仲裁反请求。该诉请中，包含了停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、知情权等请求，故反请求案由应为物权保护，权利人应为案涉小区的全体业主。该事项属于小区业主共有和共同管理的重大事项，应当有符合法律规定数量的业主共同决定，并通过业主大会和业主委员会主张权利。被申请人在小区业主没有做出公共决定的情况下，以个人名义提起的物权保护纠纷，没有法律依据或不符合仲裁条件，仲裁庭予以驳回。
申请人在履行上述义务过程中存在过错，物业服务没有达到合同约定的标准，对此，申请人应承担一定责任，被申请人虽不能以此为由拒付物业费，但其拒付行为亦有一定缘由。
申请人在物业服务过程中存在部分服务质量不符合双方协议约定的情形，被申请人也存在无正当理由拒绝支付物业服务费的情形，即案涉物业服务期间双方都存在违约行为，对此都存在过错。
如果物业服务合同中明确写出加收滞纳金的条款，则物业管理处是可以按照合同的规定，对未缴纳管理费的业主收取滞纳金。物业管理处是否有收取业主拖欠物业管理费滞纳金的权利，应按照其管理服务合同上的相关规定实施。如业主认为物业管理处并无实行物业服务合同的约定，对其不满的，可取证并向相关部门进行投诉。不过一般来说，如今物业公司为了保证双方权利与义务的履行，通常情况下都会加入滞纳金条款，而不同物业公司的滞纳金比例也会有些许出入。不过总体而言，滞纳金的范围不能大幅超过国家相关规定。
