案例内容
【案情简介】
2016年7月14日，申请人A物业公司（以下简称A）与被申请人业主B（以下简称B）签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约与物业管理规定》各一份，约定由A为B位于XX地XX幢的商铺提供物业服务，物业服务费以一层2.5元/月/平米；二层1/月/平米。如延期支付，被申请人按延付金额的每天加收3‰的滞纳金。物业公司A表示其按照约定向B提供了物业服务，但B从2017年7月1日起至2020年6月30日从未缴纳物业服务费，服务费本金为9567.3元，滞纳金17479.46元，金额总结27046.76元。业主B以其所在房屋仍有渗漏、物业公司未尽到维修职责、物业公司服务不到位；物业公司违规将属于业主公共使用的湖围起来当其老板私家花园，物业公司老板在商铺门口建造违章建筑，占用公共通道，影响商铺正常经营为由拒付物业管理费。同时，业主B提出了仲裁反请求，因房屋渗漏问题，物业公司找人帮其维修，在维修过程中采用不恰当的方式导致维修两次也没有维修成功，B认为因物业公司找的维修人员不合格并且维修方式不正确导致的其商铺渗水问题更加严重，并要求A物业公司赔偿：装修材料费3000元，工人工资4500元，停业损失1500元，合计9000元。一共维修两次，共计损失18000元。申请人物业公司A辩称，造成渗漏的原因是业主B私自在屋顶开天窗、经营饭店造成房屋渗漏，并非物业公司的原因，维修房屋并非物业管理合同的内容，物业公司仅起到辅助联系的作用，A认为其已完成合同约定的任务,B应当按照合同约定缴纳物业服务费。
本案于7月3日开庭审理，经过双方质证和提交的证据材料，固定以下事实：（1）《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约与物业管理规定》、物业费催缴函及快递签收单的真实性双方无异议，业主B表示其物业费确实没有缴纳，如果房屋渗水的问题能解决，他是愿意缴纳物业费的，也指出物业公司为了逼迫业主缴纳物业费，更换小区的锁不让业主B进去。（2）责令停止违章通知书一份，证明案涉房屋顶部业主B擅自开天窗，业主B表示是想开天窗，但是被物业公司举报，没有开成功。（3）绍兴县县城建设项目规划红线图1份，证明B说的湖并不在小区范围内，并非物业公司管理范围。业主B称其通过市长热线举报，热线作出解释湖不属于小区产权，但房地产公司租来给小区使用的，属于小区公共使用权。业主B并未提供相关证据证明。（4）绍兴市柯桥区房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明该小区于2016年7月18日竣工验收合格。双方对此无异议。（5）业主B提交录音证据证明物业公司就维修事项与其沟通，物业公司A认可录音真实性，但对关联性不认可，其认为这恰恰证明了物业公司一直在提供物业服务，房屋渗水是物业联系相关单位维修的，物业只是联系作用。（6）对于业主B反请求中的损失，并没有提供相应的票据或材料证明，故不予认定。
【争议焦点】
1.物业侵权行为是否可以作为业主拒付物业管理费的抗辩理由。
2.合同履行抗辩权行使的条件。
【裁决结果】
一、被申请人B应支付申请人A自2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费9567.3元，此款于本裁决作出之日起十五日内付清；
二、驳回申请人A的其他仲裁请求；
三、驳回反请求申请人B的仲裁反请求。
【相关法律法规解读】
合同法第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
解读：本案中的纠纷主要是业主B对不同法律关系的误解以及对合同履行抗辩权的错误行使。本案中，业主B以小区内的湖属小区业主公共使用，物业公司违规将湖围起来当做其老板的私家花园，该老板在商铺门口违章、占用公共通道，影响商铺正常经营等为由拒付物业管理费。该抗辩理由涉及到A物业公司是否构成侵权，而侵权行为与业主缴纳物业服务管理费是不同法律关系。从合同法角度说，合同履行抗辩权是指合同当事人基于合法的事由对抗相对方请求履行合同义务的权利。合同履行抗辩权必须以合同义务为基础，只有在对方没有履行该合同义务的条件下，合同一方当事人才可以援引合同以对抗相对方请求履行合同义务的权利。如果对方未尽义务并非基于该合同产生，则不能援引作为合同履行抗辩权的依据。业主B依据物业管理公司存在侵权事由而拒绝交付物业管理费的行为构成对物业管理合同的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费。对于侵权行为，业主B则可向人民法院提起诉讼或有关行政部门反映，不能以此为由拒缴物业管理费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
本案中，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约与物业管理规定》系双方真实意思表示，内容不违反国际法律、行政法规的强制性规定，对合同双方均有约束力，业主B应当按照约定履行合同义务，支付物业服务费。业主B抗辩并提出反请求称其房屋仍有渗漏，物业公司A未做到维修职责，造成其经济损失，有权拒缴物业费。从合同相对性来说，维修房屋并非物业服务合同的内容，物业公司已帮业主B联系相关维修方，物业公司只是提供物业服务的法律主体，与房地产开发商在法律是属于两个独立的民事主体，对于房屋本身质量问题，在房屋保修期内是由房地产开发公司负责维修。物业公司A已履行联系沟通的合同义务，业主B要求物业公司承担保修责任并赔偿损失，主体不适合。故本庭支持A物业公司对物业服务费本金的请求，同时考虑到A更换小区门禁导致业主B进出不便，物业服务有瑕疵，业主B并非恶意拖欠物业费，故对滞纳金部分不支持，对业主B的反请求，不予支持。
【结语和建议】
在签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约与物业管理规定》，应尽量在合同里面约定详细服务的内容，如：服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款，业主应当仔细核查如有疑问应让物业公司做出书面的解释，以免发生纠纷时处于不利地位。
对于物业管理公司存在的侵权，业主可以向物业公司提出要求，请物业公司尽快排除妨碍。物业管理公司如果继续侵权的话，业主可以通过向人民法院提起诉讼来解决，并可以要求物业管理公司赔偿损失。如物业侵犯的是全体业主共有和共同管理的权利，应当请业主委员会作为适格主体参与诉讼。
作为业主一定要分清在住房消费过程中的侵权关系与物业委托管理关系，不能将二者混在一起。业主因为受到侵害而拒交物业管理费是非理性的，一旦出现纠纷，业主有可能由受害方而变成违约方。作为业主，维权是必要的，但在维权时也必须遵循合同的约定，注意权利和义务的对等。
