案例内容
【案情简介】
2013年11月29日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的位于河池市某某新区某某栋某某号房，该房屋价款共计418797元。签订合同后，申请人按约向被申请人支付所有的购房款。2015年4月25日，被申请人将申请人所购房屋交付给申请人。依据《商品房买卖合同》第20条第(四)项第2点的约定:如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的......出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被申请人交房后，申请人多次要求被申请人办理房屋产权证，但直到2018年7月24日，申请人才取得房屋的权属证。因被申请人迟延履行合同义务，导致申请人未能按约取得房屋产权证，申请人认为被申请人的行为已构成违约，应承担违约责任，支付逾期取得房产证的违约金19432.18元。申请人向仲裁委请求裁决：1.裁决被申请人支付申请人逾期取得房屋产权证的违约金19432.18元(418797X0.0001X464天，从2017年4月15日计算至2018年7月24日止)；2.本案仲裁费由被申请人承担。
【争议焦点】
1.双方合同中约定的逾期办证违约金，是否存在约定的违约金过高情形；
2.被申请人逾期办证，是否因客观原因造成，被申请人是否可以全部或者部分免责。
【裁决结果】
一、被申请人某某公司支付申请人张某、杨某逾期办证违约金19432.18元。
二、本案仲裁费964.73元，由被申请人承担。仲裁费申请人已预交，被申请人应在支付上述款项时一并支付申请人。
【相关法律法规解读】
原《中华人民共和国合同法》：
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
【结语和建议】
本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定：“自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，而《商品房买卖合同》是被申请人撰写的，被申请人是提供格式条款的一方。依照法律规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但本案中，被申请人是出卖方，在合同中约定：“自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。虽然是格式条款但不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不能认定该条款无效。
