案例内容
【案情简介】
被申请人某餐饮企业管理咨询有限公司通过招投标方式取得某公园经营项目招商一标段地上800平方米、地下490平方米商业空间和二标段1600平方米下沉式空间的租赁使用权。2016年11月21日，被申请人与某园林管理处签订《某公园经营项目招商一标段租赁合同》《某公园经营项目招商二标段租赁合同》。《某公园经营项目招商一标段租赁合同》约定，被申请人承租位于某公园内地上建筑面积800平方米、地下建筑面积490平方米商业空间，租赁期限为2017年1月1日至2024年12月31日止，年租金为450000元，履约保证金200000元，按期开业保证金100000元。《某公园经营项目招商二标段租赁合同》约定，被申请人承租位于某公园内下沉式商业空间约1600平方米，租赁期限为2017年1月1日至2024年12月31日止，年租金为200000元，履约保证金200000元，按期开业保证金100000元。付款时间均按招商项目要求第14条约定，租金首期收入由中标人在双方合同签订后2个月内全额汇入招标人指定的账户，此后，每年的租金在合同期上年度满后60日历天内由中标人汇入招标人指定的账户，租金款项支付逾期30日历天内时，每日按未到账款项的0.1%支付违约金，逾期超过1个月时每日按未到账款项的0.2%支付违约金，逾期超过60日历天时，招标人可单方面解除合同。一标段2017年元旦前全部开业并对外经营的，一次性返还按期开业保证金100000元，否则按期开业保证金100000元不予退还，如2017年1月25日前未能全部开业的，除按期开业保证金100000元不予返还外，另处100000元违约金。二标段2017年元旦前50%以上营业面积开业并对外经营的，一次性返还按期开业保证金100000元，否则按期开业保证金100000元不予退还，如2017年1月25日前未能全部开业的，除按期开业保证金100000元不予返还外，另处以100000元违约金。
某城发公共停车管理有限公司于2018年7月至10月对某公园地下停车库（通道）进行了封闭式改造。申请人于2017年8月29日办理了消防备案。被申请人已支付2019年度的租金，未支付2017年度、2018年度租金。根据有关事业单位改革文件规定，原某园林管理处被注销，其管理职能移交申请人。
申请人仲裁请求如下：1.被申请人按照《某公园经营项目招商一标段租赁合同》《某公园经营项目招商二标段租赁合同》向申请人支付2017年度、2018年度租金及其违约金合计3138200元；2.本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人仲裁反请求如下：1.申请人退还开业保证金200000元；2.申请人减免2017年1月至8月、2018年7月至10月共12个月房屋租金合计650000元；3.反请求仲裁费用全部由申请人承担。
【争议焦点】
本案主要争议焦点有：是否减免2017年1月至8月的租金；是否减免2018年7月至10月的租金；违约金如何计算；开业保证金200000元是否应退还。
一、关于是否减免2017年1月至8月的租金
被申请人认为，申请人出租的一标段商业空间和二标段下沉式空间所在的某公园没有通过建设工程竣工验收消防备案，致使被申请人无法申请办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，租赁场所无法正常开业经营。因此，申请人理应减免被申请人延迟开业期间的租金，即减免2017年1月至8月共计8个月的租金。申请人认为，某公园工程有无通过建设工程竣工验收消防备案与被申请人租赁经营行为无法律上因果关系，租金不应减免。依据《中华人民共和国消防法》第十五条 “公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，本案租赁场所系公众聚集场所，被申请人在开业经营前必须先办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但办理该合格证前，某公园工程必须先通过建设工程竣工验收消防备案。仲裁庭认为，因申请人没有办理某公园建设工程竣工验收消防备案，导致被申请人无法申请办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，以致被申请人无法正常开业经营，租金应予以免除。但考虑到被申请人已实际使用，仲裁庭酌情认定，2017年1月至8月租金按合同约定租金的30%计算，即被申请人应向申请人支付2017年1月至8月的租金为130000元。
二、关于是否减免2018年7月至10月的租金
被申请人认为，由于机构改革等原因，地下停车库（通道）划归了某城发公共停车管理有限公司，2018年7月初在没有履行任何通知的情况下该公司对地下停车库（通道）进行了封闭式改造，施工时间长达4个多月。由于商铺经营的货物均通过地下停车库（通道）出入，因施工改造导致商铺全面停业4个多月。因此，这4个月的租金应减免。申请人认为，地下停车库临时施工与商铺经营没有因果关系，不存在停业及损失，租金不应减免。仲裁庭认为，地下停车库（通道）归属于某城发公共停车管理有限公司，决定地下停车库（通道）临时施工主体是该公司，而不是申请人，即使地下停车库（通道）临时施工造成被申请人损失，被申请人也无权向申请人主张。故，被申请人要求减免这期间的租金，仲裁庭不予支持。
三、关于违约金的计算
申请人依据租赁合同的约定向被申请人主张逾期支付租金的违约金，即逾期30日内，每日按0.1%计算违约金；逾期超过30日的，每日按0.2%计算违约金。被申请人认为违约金过高，请求降低，以申请人实际损失为限。仲裁庭认为，约定的违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，予以适当减少，按月1%计算。逾期支付的租金是2017年9月至12月四个月的租金216666.67元和2018年全年的租金650000元。
四、关于开业保证金200000元是否应退还
合同约定，一标段如在2017年元旦前全部开业并对外经营的，申请人一次返还开业保证金100000元，否则不予退还；二标段如在2017年元旦前50%以上营业面积开业并对外经营的，申请人一次性返还开业保证金100000元，否则不予退还。某公园工程整体消防备案时间是2017年8月29日，在这之前被申请人是无法申报消防相关手续的。依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，被申请人在2017年8月29日前不得投入使用、营业。仲裁庭认为，双方关于开业保证金的约定系违反法律法规强制性规定，该条款无效。故，被申请人要求申请人退还开业保证金200000元的请求，予以支持。
【裁决结果】
一、被申请人某餐饮企业管理咨询有限公司于本裁决发生法律效力之日起十日内支付申请人某园林绿化养护事务中心2017年度租金346666.67元、2018年年度租金650000元，共计996666.67元，并支付违约金（其中216666.67元的违约金自2017年1月21日起至实际给付之日止按月利率1%计算，650000元的违约金自2018年3月1日起至至实际给付之日止按月利率1%计算）。二、申请人某园林绿化养护事务中心于本裁决发生法律效力之日起十日内返还被申请人某餐饮企业管理咨询有限公司开业保证金200000元。三、驳回申请人某园林绿化养护事务中心其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案仲裁庭根据该规定，判定本案租赁场所系公众聚集场所，被申请人在开业经营前必须先办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但办理该合格证前，某公园工程必须先通过建设工程竣工验收消防备案。因申请人没有办理某公园建设工程竣工验收消防备案，导致被申请人无法申请办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，以致被申请人无法正常开业经营，租金应予以部分免除。
【结语和建议】
本案是一起较为复杂的租赁合同纠纷案件，涉及申请人职能转移、建设工程竣工验收消防备案没有通过。仲裁庭审理此案，经两次开庭调查，抽丝剥茧，对所涉法律问题一一分析，非常仔细，裁决文书论理充分，令人信服，优质高效解决了当事人之间的纠纷。
