案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2017年10月17日签订《商品房买卖合同》，申请人以按揭方式购买被申请人所开发的位于峡江县XXX2幢3单元201室房屋一套，面积116.87 ㎡，约定购房金额374000元，2017年10月17日交纳房款254000元，2017年12月4日银行按揭贷款12万元。合同第八条约定，被申请人应于2018年5月31日前将符合约定的商品房交付申请人使用；合同第九条约定，逾期交房不超过90日及超过90日后出卖人都按日向买受人支付已付房价款的万分之0.01的违约金；而合同第七条约定，买受人逾期付款10日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第十六条约定，在交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，申请人按合同约定支付了房价款，但被申请人迟延交付商品房，且申请仲裁时仍未办理产权证书，申请人认为严重违反合同约定，遂向我会申请仲裁。
【争议焦点】
1、被申请人是否构成逾期交房，如果存在逾期交房，申请人主张将违约金调整至1.5是否合理；
2、被申请人是否构成逾期办证，假如构成逾期办证，申请人将此调整为日万分之1.5是否合理？
【裁决结果】
一、被申请人某房地产公司于本裁决生效之日起三十日内向申请人习某某等交付峡江县XXX2栋3单元201室房屋；
二、被申请人某房地产公司于本裁决生效之日起三十日内协助申请人习某某等办理峡江县XXX2栋3单元201室房屋的房地产权属证书；
三、被申请人某房地产公司向申请人习某某等支付逾期交房违约金49704.6元；
四、被申请人某房地产公司向申请人习某某等支付逾期办证违约金30892.4元；
五、被申请人某房地产公司本裁决生效之日起三十日内未协助申请人习某某等办理峡江县XXX2栋3单元201室房屋的房地产权属证书的，被申请人某房地产公司还需每日按申请人已付购房款374000元的万分之一向申请人习某某等支付2020年12月17日至申请人实际收到房地产权属证书之日期间的逾期办证违约金；
六、驳回申请人习某某等其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第一百八十条：第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【结语和建议】
在商品房买卖合同中，开发商应当对于主要条款进行提示与说明，对违约金等的约定应当根据对等原则进行确定，对于买受人而言，在开发商不符合交房条件下有权拒绝收房，不对不符合要求的房屋进行收房。
