案例内容
【案情简介】
2020年6月5日申请人经过某中介公司，与被申请人协商购买楼房一套，签订了二手房买卖合同，合同约定房屋总价款为620000元，先付首付款140000元，余款480000元由中介公司联系银行贷款。该合同第十条并约定违约责任，其中该条第四项第1款约定：买卖双方签订本合同后，如出卖人中途悔约，应书面通知买受人、经纪机构。并自悔约之日起十天内应以买受人所付定金数额的双倍返还至买受人，同时由违约方按总房款15%的标准向守约方支付违约金，作为赔偿守约方的损失费，并约定了仲裁等其他款项。合同签订后，申请人于2020年6月5日向中介公司交纳定金10000元，向被申请人交纳购房首付款140000元。后中介公司通知申请人办理贷款，2020年6月19日被申请人接到中介公司电话通知配合办理贷款，被申请人因正在单位工作当日无法到场配合。后被申请人于2020年6月21日将涉案房屋出售给案外人，房屋价款为630000元。
申请人提起仲裁，请求裁决被申请人双倍返还购房定金20000元，并退回申请人交付的购房首付款140000元，同时支付相应利息及违约金93000元，承担本案的仲裁费、保全费。
被申请人答辩称：申请人的仲裁请求没有事实依据，被申请人不存在违约行为，申请人未办理成贷款的原因非被申请人所致，同时定金和违约金不能同时使用，申请人同时主张违反了合同法的规定；即使被申请人存在违约行为，申请人一方主张的违约责任过高，被申请人请求仲裁庭予以调整。
庭审过程中，在仲裁庭的调解下，被申请人于2020年10月29日返还申请人购房首付款140000元，但当事人双方未达成调解协议。
【争议焦点】
一、双方间二手房买卖合同违约金约定是否过高？
二、申请人主张的返还购房首付款及利息是否应得到支持？
三、申请人主张的双倍支付定金请求是否应当得到支持？
【裁决结果】
被申请人按照首付款的30%即42000元支付违约金，同时支付购房首付款利息（以140000元为基数，自2020年6月5日起至2020年10月29日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），仲裁费、保全费按支持比例承担。
【相关法律法规解读】
一、关于双方间二手房买卖合同的效力问题。双方之间签订的《山东省二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，仲裁庭予以确认。原《中华人民共和国合同法》第六十条（现《民法典》第五百零九条）规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依法成立的合同应得到全面履行，本案被申请人已将涉案房屋转售于案外人，合同事实上已无法履行，对于申请人要求返还首付款、支付相应利息及违约金等请求，仲裁庭应当予以确认。
二、关于申请人主张的违约金问题。申请人已根据合同的约定履行了合同义务，支付定金、首付款以及办理银行贷款。被申请人作为合同相对人，应配合申请人办理购房贷款，并履行相应的交付房屋义务。2020年6月19日被申请人接到中介公司电话通知配合办理贷款，被申请人因正在单位工作当日无法到场配合，应由双方另行约定时间办理，而不是直接将房屋转售他人。2020年6月21日，在未告知申请人的情况下，被申请人将涉案房屋另售他人的行为构成违约，应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（现《民法典》第五百八十五条）规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”仲裁庭认为，违约金赔偿数额应考虑到违约责任与损失相适应，申请人并无证据证明被申请人转卖房屋给其造成了重大损失，故对被申请人要求降低违约金的抗辩予以采纳，违约金酌情降为首付款的30%，即42000元。
三、关于申请人主张的返还购房首付款140000元及相应利息的问题。审理过程中被申请人已于2020年10月29日将申请人交付的购房首付款140000元返还给申请人，故申请人关于返还首付款的仲裁请求已无裁决必要，但被申请人应向申请人支付购房首付款被占用期间的利息，利息应自2020年6月5日起至2020年10月29日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
四、关于申请人主张的定金问题。庭审查明购房定金10000元由中介公司收取，申请人应向中介公司主张权利，对申请人该项请求不予支持。
【结语和建议】
《民法典》第五百八十五条延续了原合同法第一百一十四条关于违约金的规定，法律规定既规定了违约金可由合同双方当事人进行约定，同时也给人民法院和仲裁机构预留了调增或调减的空间。违约金条款是当事人必须高度重视的条款，一方面违约金比较直观地表明了合同当事人很可能要面临的违约成本，督促当事人要积极守信践诺，诚信履行合同；另一方面，对于合同的非违约方而言，也要从诚实信用原则的角度来对待违约金条款，同时注意对自身实际损失方面证据的收集和保存，以最大化维护自身合法权益。
