案例内容
【案情简介】
2020年3月9日，申请人（反请求被申请人）甲（以下简称：甲）与被申请人（反请求申请人）乙（以下简称：乙）签订《房屋租赁居间合同》一份，合同约定：第一条：甲方自愿将位于尧都区某小区住址的房产租赁给乙方，房产所有权人为甲，该房屋建筑面积为426.1平方米；第二条：房屋用途为居住；第三条：房屋租赁期限自2020年3月9日起至2022年3月8日止，共计24个月；第四条：房屋租金1年付10万元；第五条：押金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金（或定金）除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第六条：乙方应于2020年3月9日前向甲方支付自2020年3月9日至2021年3月8日期间的房屋租金拾万元整；第八条：甲方于本合同生效当日，将该房屋交付给乙方；第九条：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；第十条：租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担；第十一条：11.1、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；第十四条：14.5、甲、乙违反第11.1条约定的，违约方向守约方支付3个月租金作为违约金；第十九条：发生争议，甲、乙、丙任何一方可向房屋所在地仲裁委员会申请仲裁，违约方应承担守约方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用；备注：租金到期前一个月续缴下一年房租。合同落款乙方签字处由乙方签字捺印。
上述合同签订当日，甲通过居间方向乙、丙交付了房门钥匙，丙通过网上银行向甲转账11万元（房屋押金1万元、自2020年3月9日至2021年3月8日的租赁费用10万元）。
合同签订后入住前，因案涉租赁房屋太阳能、卫生间、地下车库等处出现问题，甲找人修缮，乙、丙于2020年3月底4月初搬至承租房屋。2021年3月10日起，甲就交纳第二年房租事宜通过电话、微信等形式向乙、丙二人催收，催收过程中双方对滞纳金等问题沟通不畅，乙、丙二人于2021年3月11日凌晨3时左右经搬家公司搬运搬离承租房屋。2021年3月16日，乙向甲送交承租房屋钥匙，山西省临汾市某公证处对这一行为及过程进行了公证。
仲裁请求：
1.申请仲裁机关依据民法典第五百六十三条、五百六十五条之规定，裁决确认解除申请人与二被申请人于2020年3月9日签订的房屋租赁合同；
2.申请仲裁机关依据合同第十四条第14.5项约定，裁决二被申请人向申请人支付违约金25000元（100000÷12×3）；
3.申请仲裁机关依据民法典第五百六十六条、第五百七十七条及五百八十四条之规定，裁决二被申请人向申请人赔偿损失90000元；
4.由二被申请人承担本次仲裁的案件受理费及律师代理费5000元。
仲裁反请求：
1.依法裁决反请求被申请人支付反请求申请人押金1万元，维修费17700元、公证费3500元；
2.依法裁决反请求被申请人承担反请求仲裁费用。
【争议焦点】
一、合同解除的问题
二、甲请求乙、丙支付违约金25000元的问题
三、甲请求乙、丙赔偿损失费100000元的问题
四、乙请求甲支付维修费的问题
综合甲的仲裁请求及相关证据材料，乙、丙的仲裁反请求及相关证据材料，双方的答辩以及开庭审理过程中查明的事实与双方发表的意见，仲裁庭认为，甲与乙签订的《房屋租赁居间合同》系双方当事人真实意思表示，丙虽未在该合同落款处签字，但综合当事人陈述、丙向甲支付租金及押金的事实及其他在案证据，能够证实丙与乙一同作为承租人受该《房屋租赁居间合同》约束的事实存在，故合同落款处虽只有乙一人在承租方处签字，但实际承租方应为乙与丙。现尚无证据显示该合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形存在，该《房屋租赁居间合同》应属合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。
关于合同解除问题，合同履行期间，在甲催收下一年租金及逾期滞纳金事宜中，双方沟通未果，但并不导致合同目的无法实现，双方可通过友好协商延长租期或延期支付租金等方式予以调整。而在双方未协商一致的情况下，乙、丙搬离案涉房屋并通过公证交还钥匙的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，考虑到本案乙、丙已搬离案涉房屋，不愿再继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，甲请求解除合同符合法律规定。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本案乙于2021年4月7日、丙于2021年4月13日分别收到本会送达的仲裁申请书副本，租赁合同解除时间应当确定为2021年4月13日。对甲要求确认解除甲与乙、丙于2020年3月9日签订的《房屋租赁居间合同》的仲裁请求，本庭予以支持。
甲依据合同第十四条第14.5项约定，要求乙、丙支付违约金25000元（100000÷12×3），本庭认为，按照《房屋租赁居间合同》第11.1条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书”及第14.5条“违反第11.1条约定的，违约方向守约方支付3个月租金作为违约金”的约定，乙、丙搬离案涉房屋，系以自己的行为表明终止合同的意图，其未按合同约定履行提前30天书面通知甲的义务，则应按合同约定向甲支付3个月的租金25000元（100000元/年÷12个月×3个月），对甲的该项仲裁请求，本庭予以支持；
甲依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条及五百八十四条之规定，要求乙、丙向其赔偿损失90000元（损失100000元，冲抵押金10000元，应实际赔偿90000元），本庭认为，甲在请求乙、丙支付违约金的同时请求支付赔偿损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，双方约定的违约金是否低于损失是本案的关键，也就是说给甲造成的实际损失是否高于违约金？本庭分析如下：本案系房屋租赁合同纠纷，与一般合同相比有其自有的特殊性质。在租赁期届满前，承租人搬离房屋、交付钥匙、支付完租期内应支付的租金之时，租赁合同实际终止。给当事人造成的损失不能简单的理解为合同履行完而应取得的全部房租。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失。”的规定，本案中，双方签订的《房屋租赁居间合同》第11.1条“租赁期间任何一方提出终止合同需提前30天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。”和第14.5条“违反第11.1条约定的，违约方向守约方支付3个月租金作为违约金”。该约定系双方在签订合同时对一方违约可能造成损失额的预见。乙、丙未提前30天通知甲协商终止合同就擅自搬离，致使甲不能按合同约定提前30天安排出租案涉房屋，给甲造成损失，但该损失未超过约定的违约金，故对甲主张要求赔偿100000元的请求不予支持。
对甲要求乙、丙承担律师费的仲裁请求，因甲未提供相应票据予以证实，本庭不予支持。
对乙、丙要求甲支付已交涉案房屋押金10000元之请求，按照双方签订的《房屋租赁居间合同》第五条“押金（或定金）：人民币壹万元整（￥10000）。租金期满或合同解除后，房屋租赁押金（或定金）除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”之约定，本庭认为：理由正当，应予支持。
对乙、丙要求甲支付维修费17700元的请求，按照《房屋租赁居间合同》第九条：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理”之约定，乙、丙入住案涉房屋更换灯饰、窗纱等设施时未征得甲的书面同意，该投资由承租方即乙、丙自理，故对其该项仲裁请求，本庭不予支持。乙、丙要求甲支付公证费的请求，因合同未约定，且该项费用不属于合同履行过程中的必要支出，对该项请求，本庭不予支持。
【裁决结果】
依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，裁决如下：
一、甲与乙签订的《房屋租赁居间合同》于2021年4月13日解除；
二、乙、丙于本裁决生效之日起十日内支付甲违约金25000元；
三、甲于本裁决生效后十日内返还乙、丙押金10000元；
四、对甲的其他仲裁请求不予支持；
五、对乙、丙的其他仲裁反请求不予支持；
如未按本裁决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
【结语和建议】
房屋租赁合同纠纷是一种作为常见的案件类型，合同的签订及运用，与日常生活息息相关，由此产生的合同纠纷越来越多，其中“违约”是产生合同纠纷的主要原因，违约必然产生违约责任，而对于违约责任的承担是仲裁应考虑的关键问题。首先应尊重双方当事人对违约责任的约定，同时应综合考虑受损者的实际损失，因此在裁决时应坚持民法的“填平”原则，杜绝将法律作为手段通过追求违约方的违约责任而获益，从而实现诚信履约的社会效益。
