案例内容
【案情简介】
2016年6月4日，申请人黄某某与被申请人某某置业公司签订《商品房买卖合同》（含附件一至六）约定：申请人购买被申请人开发的位于xxxxx第1幢2单元6层01室商品房，单价4747.53元/平方米，合同总价款582000.00元，付款方式为一次性付款。
双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定被申请人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要被申请人提供的资料报产权登记机关备案，如因被申请人责任，不能取得房地产权属证书，申请人不退房的，被申请人按已付房价款的1%支付违约金。
附件六（合同补充协议）第一条约定“本合同履行过程中的通知、函件等相关事宜，出卖人按照买受人在合同中所载明的地址寄送买受人，通知发出日期以信函邮戳载明的日期为准，买受人应保证其所提供的上述地址真实、准确且信函能够寄达。上述地址发生变化，买受人则须以书面形式通知出卖人，若因买受人通知地址不详、有误或发生变更未能及时通知等原因，而导致通知、函件不能寄出、被退回或买受人未能收到的，仍视为出卖人已按合同约定履行了通知义务，由此造成的一切后果及责任均由买受人自行承担”
附件六（合同补充协议）第二条约定，如因政府原因造成本项目相关证照不能如期办理，买受人给予理解，出卖人不承担任何法律责任。如因政府要求或本小区配套功能需要造成本项目相关配套设施及周边环境有所变化的，买受人给予理解，出卖人不承担任何责任；本小区整体配套功能所需要的园林景观、配套设施、周边环境等最终交付日期为项目整体竣工交付时间。
附件六（合同补充协议）第九条约定，本附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同与附件有抵触之处，以本附件为准。
《商品房买卖合同》签订前，申请人已于2016年5月27日向支付购房定金10000.00元、余款572000.00元于2016年6月4日签订合同当日付清。被申请人于2016年6月4日将案涉房屋交付申请人使用，但至今涉案房屋产权尚未登记至申请人名下。
另查明，2014年4月11日，被申请人将包括案涉房屋在内的xx项目1#、2#、3#楼在建建筑物办理了抵押登记，后于2017年变更为现房抵押。2018年6月27日，案涉房屋所有权首次登记至被申请人名下。2018年7月11日、2019年11月19日被申请人两次将案涉房屋进行了续押登记，被申请人分别于2017年12月13日及2018年5月29日两次在xxx电梯内张贴通知，承诺待解押业主全力筹措资金办理解押手续，确保能够与其他业主同期办证。2020年10月28日被申请人将涉案房屋办理了解押手续，2020年10月29日，申请人已向被申请人领取了购房发票，同日被申请人已开具商品房屋产权转移证明，申请人尚未领取。另被申请人准备了需备案用的商品房屋买卖合同，因该合同修改了签订日期至2020年10月28日，且修改了原合同违约金条款内容，申请人未签字领取。不动产登记证（初始登记证）已办好，申请人尚未领取。
2021年5月，申请人黄某某因被申请人逾期办证向本会申请仲裁，要求被申请人支付逾期办证违约金，因而形成本案。
仲裁请求：
1、裁令被申请人为申请人办理不动产登记手续并支付逾期办理不动产登记违约金5820.00元。
2、裁令被申请人支付资金占用利息（以购房款582000.00元为基数，自2016年6月4日起，按年利率6%，计算至被申请人办理不动产登记之日止）。
3、由被申请人承担律师代理费15000.00元以及全部仲裁费用。
【争议焦点】
一、关于被申请人是否存在违约事实及是否应向申请人承担延迟办证违约金的问题。
根据申请人与被申请人于2016年6月4日签订的《商品房买卖合同》第十六条约定房屋交付后90日内，被申请人将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。被申请人未按约定时间履行合同义务，已构成违约。虽然被申请人辩称申请人签订购房合同时已经知晓案涉房屋存在在建工程抵押的情形，并申请证人xx出庭作证以证明所称事实，但经庭审质证，证人xx否认其知晓在建工程抵押的事实，并否认已将相关事实告知申请人，因此该辩解意见仲裁庭不予采信。
另被申请人还辩称其已于2017年12月13日及2018年5月29日两次在xx电梯内张贴通知，承诺待解押业主全力筹措资金办理解押手续，确保能够与其他业主同期办证。并提交证据八照片复印件证实该事实，但申请人称其并未看到该通知。另根据合同附件六（合同补充协议）第一条约定“本合同履行过程中的通知、函件等相关事宜，出卖人按照买受人在合同中所载明的地址寄送买受人，通知发出日期以信函邮戳载明的日期为准。”被申请人未向仲裁庭提交其在张贴通知前已经向申请人履行了约定的通知寄送义务。且该项通知行为并不能证明申请人已经就延期办证达成合意。
最后，被申请人证据六购房发票领取表上虽有申请人签名，但下注“本人作为业主购房发票已领，对延期交房延期办证无异议”字样系被申请人事先打印好，并非申请人本人手书，不能视同申请人已经同意延期办证并同意免除被申请人延期办证的违约责任。因此被申请人关于申请人已经同意延期办证且不追究相关违约责任的辩解意见，仲裁庭不予采信。
综上，仲裁庭认为被申请人延期办证的违约事实成立，应当按约定支付违约金。
二、关于违约金数额的认定问题。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被申请人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要被申请人提供的资料报产权登记机关备案，如因被申请人责任，不能取得房地产权属证书，申请人不退房的，被申请人按已付房价款的1%支付违约金。因本案申请人已向被申请人支付合同价款582000.00元，按此约定，被申请人应向申请人支付延迟办证违约金5820.00元。
三、关于被申请人是否应当支付资金占用利息的问题。
申请人在仲裁申请书中请求裁令被申请人支付资金占用利息，为此，申请人在庭审时说明系请求赔偿损失，理由是合同约定的违约金不足以赔偿被申请人因违约行为实际给申请人造成的损失。仲裁庭认为，合同违约之诉中违约金和赔偿损失请求一般不可同时主张，否则赔偿数额将超过造成损害的数额。另外，即便申请人要求被申请人支付资金占用利息的真实意思在于要求调整违约金以弥补其实际造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条规定，一般情况下，违约金有约定的按照约定，没有约定的按照法律规定；违约金过高或过低于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十六条中约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”即双方对逾期办证违约金已有明确约定，违约金为已付房价款的1%，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条第二款规定。而且，申请人没有提供证据证明其实际损失，故其要求被申请人支付资金占用利息的仲裁请求，缺乏依据，仲裁庭依法不予支持。
四、关于本案是否已经超过仲裁时效的问题。
本案申请人提出的仲裁申请为裁令被申请人协助为申请人办理不动产登记手续并支付逾期办证违约金，仲裁庭认为办理物权登记系申请人依法行使物权请求权，目前的诉讼（仲裁）时效制度只适用于债权请求权，并不适用于物权请求权，因此对于办理物权登记的相关仲裁请求并不存在超过仲裁时效的问题。关于申请人的违约金请求权，申请人自2016年起就要求被申请人为其办证，并自知道所购房屋被用于抵押后，即向xx区人民法院提起诉讼，经法院裁定驳回后，又向本会提起仲裁，且被申请人补充的照片证据证实2017年12月13日及2018年5月29日两次在xx电梯内张贴通知，承诺待解押业主全力筹措资金办理解押手续，确保能够与其他业主同期办证，亦佐证包括申请人在内的业主在此期间主张权益的事实。此后2018年7月11日、2019年11月19日被申请人两次将案涉房屋再次进行了续押登记，又发生了新的违约事实，并未告知申请人，直至2020年10月28日才办理解押，在此期间被申请人的违约事实持续存在，故仲裁庭认为申请人行使违约金请求权依法并未超过仲裁时效。
五、关于被申请人是否应向申请人支付律师代理费及应付律师代理费数额的认定问题。
申请人请求裁决xx置业公司赔偿律师费15000.00元。根据本会《仲裁规则》第六十四条第（三）款规定，仲裁庭认为申请人提交仲裁庭的律师委托代理合同约定代理费15000.00元，但庭后补充的代理费发票仅为3000.00元，故仲裁庭最终认定申请人因本案而花费的律师费3000.00元是办理本案件的合理支出，对于其请求xx置业公司赔偿律师费3000.00元的仲裁请求应予以支持。
六、申请人相关办证请求的处理问题。
申请人黄xx在仲裁请求书中提出的第一项仲裁请求事项包括裁令被申请人为申请人办理不动产登记手续内容，仲裁庭在庭审中就该诉请进行过释明，经释明后，申请人将该项请求变更为裁令被申请人协助申请人办理不动产登记手续，仲裁庭予以准许。仲裁庭认为，协助申请人办理房屋产权登记系双方合同约定被申请人应当履行的根本性合同义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，被申请人应当按照合同约定全面履行义务，因此仲裁庭对变更后的该项仲裁请求予以支持。
七、关于仲裁费用的承担问题。
本案仲裁受理费有明确标的952.80元，无明确标的2246.00元，仲裁处理费500.00元，仲裁费用合计3698.80元。该费用已由申请人向本会交纳。由于逾期办证的原因主要在于被申请人将案涉房屋抵押且并未取得申请人的同意，而在开始启动办证工作后被申请人缺乏与包括申请人在内的购房人进行沟通，导致本案纠纷发生的根本责任在于被申请人。根据本会《仲裁规则》第六十四条规定，仲裁庭认为，被申请人应当承担本案的全部仲裁费用。
【裁决结果】
一、被申请人于本裁决书生效之日起三十日内协助申请人办理房屋产权登记手续。
二、被申请人于本裁决书生效之日起七日内向申请人支付逾期办证违约金5820.00元。
三、被申请人于本裁决书生效之日起七日内向申请人支付律师费3000.00元；
四、本案仲裁用费3698.80元由被申请人承担，由其在本裁决书生效之日起七日内直接向申请人支付。
五、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中被申请人逾期履行协助办证义务，构成违约，也给申请人造成了实际损失，但是申请人既主张了违约金，也要求赔偿损失，则是不符合该条规定的。申请人有关违约金的请求权和赔偿损失的请求权不能同时行使。在民商事领域，赔偿损失实行的是填平原则，而申请人也未举证证实自己的实际损失，仲裁庭便无法裁判被申请人赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的商品房买卖合同有违约金条款，申请人也按该条款主张了违约金。但该法条第二款规定按照逾期贷款利息标准计算损失的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，而涉案的商品房买卖合同中是有违约金条款的，则应适用合同违约金条款，本案不能适用该法条第二款规定。当然如果申请人有证据证实自己的实际损失远远超过了合同约定的违约金，申请人是可以主张调增违约金的。
【结语和建议】
一、市场经济主体在选择诉讼或仲裁维权时，在提出诉讼（仲裁）请求时一定要厘清自己请求的请求权基础，不能混合使用违约金和赔偿损失的请求权。
二、诉讼、仲裁活动是一项高度专业化的社会活动，市场经济主体在诉讼或仲裁维权时应当聘请专业人员提供帮助，避免自己的合法权益得不到全面维护。
三、房地产开发企业应当全面、诚信履行合同义务。交付合格房屋、协助购房者办理不动产登记手续是房地产开发企业根本性合同义务，其拖延或变相拖延履行协助办证义务，无论何时，均是要受到法律的否定性评价的，这也是裁判机构一直坚守的法律价值。
