案例内容
【案情简介】
2015年5月28日，以申请人陈某、贺某为买受人、被申请人中盛房产公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人逾期付款的，按未付房款的日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金；出卖人应当在2015年12月28日前交房，出卖人逾期交房的，则按买受人已付房款的日千万分之一向其支付逾期交房违约金。该合同签订后，申请人累计向被申请人交纳了2110000元房款。2016年2月17日，被申请人法定代表人向申请人出具书面文书，载明：申请人认购的房屋按2410000元成交，已付房款2110000元，剩余300000元于交房验收后付清。2016年，申请人发现其订购房屋内的立柱出现倾斜、偏位的现象，遂与被申请人沟通，提出房屋质量缺陷异议，被申请人遂委托湖南工业大学建筑设计研究院出具了设计变更和维修方案，并依该设计变更和维修方案，对立柱倾斜、偏位的质量缺陷进行了调整和修复。但申请人对被申请人实施的立柱调整和修复结果仍持异议，要求被申请人提供专业或权威部门的鉴定结论意见。2018年1月20日，申请人购买的120号房屋所在的公园世家A1#楼建设工程项目，通过了综合竣工验收，其结论为合格工程。2018年2月14日，案涉120号房屋所在的公园世家A1#楼建设工程项目在攸县建设工程质量安全监督管理站办理了建设工程竣工验收合格的备案登记，但被申请人在向住建部门报送的该公园世家A1#楼的竣工验收资料中，没有提交案涉120号房屋中心立柱的设计变更及维修施工的相关资料。2019年12月2日，被申请人委托湖南华安律师事务所向申请人发送律师函，就申请人拖欠的300000元房款，向其主张合同债权。2018年4月份，被申请人通知申请人补交房款后再收房，申请人则认为，被申请人对120是号房屋中的立柱倾斜、偏位的现象进行维修后，没有提供相关的质量检测合格的鉴定报告，存在安全隐患，故拒绝收房；且被申请人应当承担逾期交房的违约责任；而欠付的300000元房款是被申请人承诺其交付合格的房屋后才付清的，故不应承担逾期付款的违约责任。而被申请人则认为，案涉120号房屋所在的A1#楼已通过综合验收，不存在质量缺陷或安全隐患，具备交房条件。2020年6月30日，就双方争议的120号房屋中的立柱的质量缺陷及安全使用问题，双方共同委托湘潭质安检测公司进行鉴定。同年9月8日，湘潭质安检测公司出具《攸县公园世家门面A1栋1—46轴交1/1—E轴KZ44柱施工质量鉴定报告》，该鉴定意见为：（1）KZ44柱混凝土表面未发现有蜂窝、麻面、孔洞、结构裂缝等缺陷。（2）KZ44柱的截面尺寸、混凝土强度等级、钢筋保护层厚度、钢筋配置及施工质量均满足本工程设计文件及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204- 2015的相关规定，不存在安全隐患。庭审中，申请人认为：在湘潭质安检测公司有关120号房屋立柱不存在安全隐患的鉴定意见形成之后，即2020年9月8日，经有资质的鉴定机构鉴定房屋立柱合格，案涉房屋才具备基本交付条件，故被申请人应承担逾期交房的违约责任。被申请人则认为：通过鉴定已证实申请人所购房屋立柱倾斜问题不存在安全隐患，符合交房条件，申请人拒绝收房的理由不成立；我方享有后履行抗辩权，申请人未履行付款先义务，我方则有权拒绝履行交房的后义务；申请人欠付的300000元房款，应承担逾期付款的违约责任；即便存在逾期交房的事实，亦应按合同约定的千万分之一的利率标准来计算逾期交房的违约金。
申请人请求裁决：1、请求裁决被申请人对申请人购买的房屋中心立柱进行维修，直到具备相应资质的房屋质量检测机构出具检测合格的鉴定报告。2、请求裁决被申请人向申请人支付截止2019年12月16日的逾期交付房屋违约金计145.59万元，后续违约金应按照申请人已付购房款日万分之五的比例计算至被申请人实际向申请人交付合格房屋之日止。3、请求裁决本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人请求裁决：1、反请求被申请人支付所欠购房款30万元，并承担逾期付款日万分之五违约金。2、反请求被申请人承担全部反请求仲裁费。
【争议焦点】
一、被申请人应否承担逾期交房的违约责任。
1、双方在商品房买卖合同中第十条 交付期限及条件中约定:出卖人应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经建设部门主体竣工验收合格。即视为符合交房条件。被申请人中盛房产公司作为出卖人，向申请人交付质量合格的房屋系其法定和约定义务。2018年2月14日，案涉120号房屋所在的公园世家A1#楼建设工程项目，办理了综合竣工验收合格的法定备案手续。在此之前，被申请人对120号房屋内立柱倾斜、偏位质量的缺陷进行了设计变更及调整和维修，但住建部门在对案涉120号房屋所在的公园世家A1#楼的竣工验收内容及项目中，没有包含120号房屋中心立柱设计变更及维修项目的施工内容。是故，公园世家A1#楼通过竣工验收合格，尚不能确定120号房屋内中心立柱亦通过了竣工验收合格，该中心立柱作为120号房屋内的主体构件，经设计变更维修后是否存在不利于使用、居住的安全隐患，其时，尚无有权机构对该项内容出具否定的证明文件。直至2020年9月8日，湘潭质安检测公司作为专业鉴定机构，经检测后，出具了120号房屋内中心立柱不存在安全隐患的鉴定结论。是故，在该日之前，尚不能当然视为被申请人履行了向申请人提供房屋（包括主体构件）合格证明文件的义务。
2、双方在《补充协议》第五条中约定，“如鉴定该房屋主体结构质量合格或者该房屋不存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题，则鉴定期限视为交房顺延期限”。本案中，经湘潭质安检测公司鉴定，涉案120号房屋内的中心立柱不存在影响买受人正常居住使用的质量缺陷，而双方约定，本案争议的房屋内立柱的质量缺陷鉴定期间，视为交房顺延期限。据此，因本项房屋立柱质量经鉴定不具有安全缺陷，符合设计要求，故根据双方的约定，有关该立柱的质量异议及鉴定期间均应视为交房顺延期限，不计入逾期交房期间，即应视为涉案房屋于2018年2月14日整体通过了竣工验收，符合交付条件。
3、双方在《补充协议》第五条中约定：“买受人未按合同约定交清房款和其他款项以及银行贷款未发放到位，出卖人不予交房，也不承担延期交房责任”。本案中，被申请人以申请人未履行交清300000元房屋尾款先义务，其有权不履行交房的后义务为由，辩称其不应承担延期交房的违约责任，即其享有“后履行抗辩权”。对该项抗辩，本庭评析如下：
第一．《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求” 。本案中，双方签订商品房买卖主合同与补充协议的时间一致，均为2015年5月28日，但双方在主合同中既未约定“交清房款和其他款项”的期限，亦未约定“银行贷款未发放到位”后另行采取的房款支付方式和期限，因主合同中未设定申请人全部交清房款的期限，故被申请人谓补充协议中的“交清房款和其他款项以及银行贷款未发放到位”即为申请人的先义务，则缺乏先义务设立的时间顺序条件；
第二，双方在商品房买卖合同第十一条中约定:“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用……出卖人自逾期90日的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款千万分之一的违约金”。 而在同时签署的《补充协议》第五条中又约定：“买受人未按合同约定交清房款和其他款项以及银行贷款未发放到位，出卖人不予交房，也不承担延期交房责任”。显然，该商品房买卖主合同与补充协议在被申请人是否享有后履行抗辩权的方面存在互为矛盾和冲突的约定内容，鉴于商品房买卖合同、补充协议均为被申请人提供的格式合同，在案涉合同（协议）条款之间有歧义或有冲突的情况下，应当作出对被申请人不利的解释；
第三，向消费者交付合格的房屋是房地产开发商的主要义务。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。据此，即使补充协议中有此免除被申请人逾期交房违约责任的条款，亦应归于无效；
第四，申请人已向被申请人支付了2110000元房款，仅尚欠购房尾款300000元，其合同的主要义务已履行，而交付房屋系被申请人的合同主要义务，被申请人应履行的合同主要义务与申请人的次要义务明显不具有对等性和对抗性；
第五，2016年2月17日，被申请人的法定代表人书面对申请人允诺，剩余300000元房款在交房时验收后一并付清。据此，亦可说明，申请人支付300000元房款的义务与被申请人交付合格房屋的义务是同时履行的，故不存在先付清尾款后交房的先后履行顺序。
综上，被申请人就其逾期交房的客观事实而提出的后履行抗辩权，理据不足，被申请人未依约在2015年12月28日前向申请人交付合格的房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
二、关于申请人主张的逾期交房违约金的起算日和终止日、利率标准、违约金债权等法律要素如何界定的问题。
1、双方在商品房买卖合同第十条中约定，房屋的交付期限为2015年12月28日前。超过此日交付房屋的，即应判断为“逾期”，故，申请人主张的逾期交房违约金债权应自2015年12月29日起算。
2、因双方争议的房屋内中心立柱不具有安全质量缺陷，故应视为涉案120房屋于2018年2月14日整体通过了竣工验收，符合交付条件。故申请人主张的逾期交房违约金债权应计算至2018年2月13日截止。
3、被申请人中盛房产公司认为，即便存在逾期交房的事实，也应当按合同约定的千万分之一的标准来计算违约金。对于逾期交房的违约责任，双方在商品房买卖合同中第十一条约定:“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人自逾期90日的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款千万分之一的违约金”；而对于买受人逾期付款的违约金，双方在商品房买卖合同第七条中则约定：“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。显然，被申请人利用其制订的格式条款，在逾期付款违约金、逾期交房违约金的计算方式上，采用了双重标准，作出了对消费者明显不合理、不公平的规定。对此，参照江西省高级人民法院发布的《全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用》第四条规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。但对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。本庭以为，基于本案的实际情况，并依据类案裁判规则以及公平合理的原则，本庭酌情将逾期交房违约金调整为日万分之一。
4、综上，申请人涉案主张的逾期付款违约金债权可确定为163525元（已付房款2110000元×逾期天数775天[期间：2015年12月29日至2018年2月13日]×元/天）
三、申请人应否向被申请人支付尚欠的300000元房款及应否承担逾期付款的违约责任。
1、庭审查明，申请人尚欠被申请人300000元购房尾款，且，被申请人已允诺：该300000元房款在房屋交付验收后付清。现案涉房屋已符合交付条件，申请人交付房屋尾款的条件已经成就。《合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款”。申请人作为买受人，在被申请人出售的房屋已符合交付条件的情况下，理应全面履行支付合同价款的义务，据此，被申请人（反请求申请人）中盛房产公司向申请人（反请求被申请人）陈赖双勇、贺凤兰提出的支付其300000元购房尾款的仲裁反请求，合理有据。
2、前已述及，被申请人已允诺：申请人尚欠付的300000元房款在房屋交付验收后付清。据此，申请人支付300000元房款的义务与被申请人交付合格房屋的义务是同时履行的，双方诉争的立柱质量缺陷问题未通过第三方鉴定前，案涉房屋是否符合交房条件尚未明晰，双方也未办理房屋交接手续，故该剩余300000元房款未予支付，不应归咎于申请人单方的原因，不应判断为“逾期支付”。据此，被申请人（反请求申请人）中盛房产公司向申请人（反请求被申请人）陈赖双勇、贺凤兰提出的逾期付款违约金的仲裁反请求，理据不足。
【裁决结果】
1、被申请人（反请求申请人）某县房产公司向申请人（反请求被申请人）陈某某、贺某某支付逾期交付房屋的违约金163525元；
2、申请人（反请求被申请人）陈某某、贺某某向被申请人（反请求申请人）某县房产公司支付剩余房款300000元。
【相关法律法规解读】
1、《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求” 。本条是有关后履行抗辩权的救济规定，是指在双务合同中，约定有先后履行顺序的，负有先履行义务的一方当事人未按照合同约定履行义务，负有后履行义务的一方当事人可以以此为依据，对抗对方当事人的请求。后履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，在这个意义上，后履行抗辩权可以称为违约救济权。本案中，双方在商品房买卖主合同及补充协议中，均未明确约定申请人交清全部房款的期限，被申请人反而书面允诺申请人剩余300000元购房尾款于交房验收后才结清，故申请人在履行交付房款义务方面不存在违约，则被申请人以申请人未履行交清全部房款的先义务为由，抗辩向申请人履行交房后义务的行为缺乏理据。
2、《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 本条是格式免责条款排除适用规则。《消费者权益保护法》规定，经营者不得以格式合同等方式排除或者限制消费者的权利，向消费者交付合格的房屋是房地产开发商的主要义务，因涉案商品房买卖主合同及补充协议均系被申请人单方制作的格式合同，即使其中含有免除被申请人逾期交房违约责任的条款，亦应归于无效。此外，对于逾期交房的违约责任，被申请人在其制定的商品房买卖合同中规定:按买受人已付房款的日千万分之一支付逾期交房违约金；而对于买受人逾期付款的违约金，则按未付房款的日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金。显然，被申请人利用其制订的格式条款，在逾期付款违约金、逾期交房违约金的计算方式上，采用了双重标准，作出了对消费者明显不合理、不公平的规定。故该逾期交房违约金的计算标准，依据上述法律规定、申请人要求调整的请求、结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应酌情予以调整。
3、《合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款”。 本条是关于买受人支付价款义务的一般规定。支付价款是买卖合同中买受人的基本义务，是出卖人交付标的物并转移其所有权的对等条件。本案中，申请人作为买受人，在被申请人出售的房屋经鉴定已符合交付条件的情况下，理应全面履行支付合同价款的义务，据此，被申请人（反请求申请人）向申请人（反请求被申请人）提出的支付其300000元购房尾款的仲裁反请求，合理有据。
【结语和建议】
1、关于后履行抗辩权的构成要件及适用条件。后履行抗辩权是指在没有规定履行顺序的双务合同中，当事人一方在当事人另一方未为对待给付以前，有权拒绝先为给付的权利。则其适用应同时具备下述条件：1)须有同一双务合同互负债务;2)须双方互负的债务均已届清偿期;3)须对方未履行债务或未提出履行债务;4)须对方的对待给付是可能履行的。
2、关于格式免责条款的排除适用规则。对于商品房买卖合同，通常情况下，系房地产开发商制订的格式合同，对于逾期付款违约金、逾期交房违约金的计算方式上，采用双重标准，对消费者作出明显不合理、不公平的条款内容，对此，应当依据法律规定、消费者要求调整的请求、结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对免除房地产开发商责任、排除消费者权利的格式条款排除适用，并对消费者不合理、不公平格式条款内容酌情予以调整。
