案例内容
【案情简介】
2014年8月根据被申请人的广告宣传，申请人决定购买被申请人的某某大厦B座产权式酒店现房，于2014年10月和2015年1月两次交了房款共计303933元，购买了某某大厦B座13层1303号房。2015年6月双方签定了《商品房买卖合同（预售）》，同时由于该房是产权式酒店用房，双方又签订了房屋托管租赁合同，将该房又租给了被申请人，该房预测面积52.62平方米，单价每平方米5880元，被申请人租赁期限10年，平均每年的租金为该房款的百分之八（前三年为百分之七，第四到第七年为百分之八，第八到第十年为百分之九）。第一年的租金充抵房款，从总房款中扣除。
2017年被申请人通知申请人该房实际面积为53.94平方米，申请人又补交房款7762元，为此该房总价317165元。
申请人还交了维修基金2502元，有线电视开口费220元，土地测绘费195元，房屋测绘费81元。
该房自2015年签定合同至今一直没有办理房产证，申请人称多次去找被申请人，被申请人一直说快了，却还是没办，申请人急于出售该房，由于没有产权证所以办不成。因此申请人依据与某某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的仲裁条款于2020年11月23日向本委申请仲裁，请求解除双方该房屋的买卖合同，退还房款并且赔偿2020年7月至今的损失。
【争议焦点】
1.双方在2015年六月签订商品买卖合同是否解除？
2.涉案房屋未能办理房产证原因？
3.申请人退还购房款320165元，赔偿2020年7月至今损失5803元。以及相对应的有关法律依据及证据？
【裁决结果】
1．解除申请人与被申请人双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合同，某某置业有限公司在本裁决作出之日起三十日内退还申某某购房款317167元、维修基金费2502元、有限电视开口费220元、土地测绘费195元、房屋测绘费81元，共计320165元。
2．驳回申请人其他请求。
3．申请人预缴的仲裁费13090元由被申请人某某置业有限公司承担。由某某置业有限公司在本裁决作出之日起三十日内直接交付申请人申某某，本委不再退还。
4．本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。
【相关法律法规解读】
依据《中华人民共和国民法典》第二百一十六、二百一十七条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条。
《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形”。第五百六十六条规定“合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条规定“第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
【结语和建议】
本案是一起商品房买卖合同纠纷，主要争议问题是该房未能办理房产证的原因，以及双方之间的商品房买卖合同是否可以解除。
2014年10月1日双方实际履行的商品房买卖价款单价每平方米5880元，商品房买卖合同签订前，申某某分两次支付购房款共计303933元，差额5472.6（309405.6-303933）元未付清总房款，后来某某置业公司向申某某支付第一年房屋租赁费时从租赁费中扣除了5472元抵交房款，2017年房产管理局对涉案房屋实际测量，房屋建筑面积为53.94平方米，申请人又补交房款7762元[（53.94㎡-52.62㎡）×5880元/㎡]，至此，房屋实测面积53.94㎡×5880元/㎡，总房款317167元，申请人已付清。
申请人与被申请人2015年6月9日签定《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合同合法有效。双方均应履行合同义务。申请人已按约定履行了支付房款及其他配套费用的义务，不存在违约行为。取得房产证是房屋买受人对所购房屋享有所有权的合法证明，也是买受人购买房产的主要目的。由于某某置业公司对某某大厦房屋抵押贷款，长期未办理某某大厦不动产权初始登记，是造成买受人申某某不能办理个人房产权转让登记的直接原因。故申请人请求解除合同，退还房款诉请应予支持。
申请人主张赔偿2020年7月至今的损失5803元的诉请，根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项规定出卖人不承担责任。故对此项请求不予支持。
