案例内容
【案情简介】
2017年7月1日，申请人王某与被申请人张某签订《房屋租赁合同》一份，约定王某将位于市区某商业街的一套商铺租赁给张某经营手机维修业务。租金每年3万元，租期暂定三年，每年7月30日前支付当年租金。如双方不履行租赁合同或擅自转租，按合同法执行。合同签订当日，王某将案涉商铺钥匙交付给张某。次日，张某在征得王某同意的前提下，联系几名装修工人对商铺进行了为期一个月的简单装修。装修内容主要为地板砖、墙面粉刷、电视架及灯饰灯具等。2019年10月，王某在多路过案涉商铺时，发现商铺均为锁门状态，经其与周边商铺人员沟通，得知其商铺已关门两个多月。王某遂通过电话、微信与张某沟通，询问其近况，张某均不予回复。后王某得知张某已在他处另行租赁房屋，案涉商铺内货物亦已搬空。王某遂至张某新租赁的房屋进行交涉，张某向其表示，因商业街整体运营情况一般，案涉商铺所处位置一般，所以这两年来，手机维修生意一直较为平淡，不得以才另换地方。张某同时表明，会补偿王某一个月的租金，租赁合同是无法继续履行了，第三年租金肯定不予支付。同时，张某还抗辩，案涉商铺由其负责装修，王某还应向其补偿，相应补偿款项抵充租金损失。双方争执不下，王某遂申请仲裁。另查明，王某对案涉商铺拥有合法的产权。
【争议焦点】
1.合同是否应当解除？
2.被申请人是否应向申请人赔偿租金损失？
3关于申请人王某就租赁房屋的装修向被申请人张某进行补偿的抗辩理由能否成立？
【裁决结果】
1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；
2.被申请人张某赔偿申请人王某租金损失3万元。
【相关法律法规解读】
1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（原合同法第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务）根据庭审查明的事实，被申请人张某在租赁期限内另租房屋经营手机维修业务，并明确向申请人王某表示不再履行合同，故对申请人王某主张解除合同的仲裁请求予以支持。
2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（原合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。）《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。（原合同法第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。）被申请人张某无故不履行合同，属于违约，应当承担违约责任。第三年的租金属于合同履行后的可得利益，申请人王某被申请人赔付该3万元租金损失于法有据，仲裁庭予以支持。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因本案中系被申请人张某违约导致合同解除，同时申请人王某表示不愿意利用装修，故被申请人张某的抗辩理由不能成立。
【结语和建议】
合同是双方的合意，一旦签订后，对双方均有约束力。有效合同中约定的权利与义务，双方都应按约享有与承担。本案中房屋租赁合同有效，作为承租人应当按约支付租金，一旦违约则将承担赔偿损失的责任。如在租赁过程中，确实存在经营困难，应当及时的与出租人进行协商，在关于合同解除、损失赔偿等问题取得协商一致意见的前提下，双方可以解除合同，友好的终止履行，否则“任性”的代价就是将承担不利的法律后果。
