案例内容
【案情简介】
2013年4月11日，申请人秦皇岛XX房地产公司为买方，被申请人XX玻璃集团公司为卖方签订了房产转让协议一份。该协议第一条约定，卖方所拥有的两套房产坐落于秦皇岛XX小区，建筑面积分别为351.41平米和332.13平米，买方对该房产情况已充分了解。第二条，该房产转让成交价为人民币350万元。第三条，买方在签署本合约时即向卖方支付购房全款。第四条，相关税费按照国家规定由买卖双方分别承担。第六条，本合约产生争议双方协商无法解决时，可向秦皇岛仲裁委员会提起仲裁。
协议签订之前，经双方核对业务往来账目，申请人通过折抵、代付、转账方式已给付被申请人购房款623352.06元。2013年4月12日申请人一次性向被申请人银行转账支付购房尾款2876647.94元，加上此前折抵、代付、转账已付的623352.06元，合计350万元的购房款已付清。被申请人为申请人出具了350万元房产转让价款的收据。该房产此前多年由申请人承租使用，自签订房产转让协议次日，双方自愿解除租赁关系，将该房产交付给申请人做为公司的办公用房。因被申请人交付的房屋涉及的土地被人民法院查封，因此，双方一直未办理房屋产权变更手续。此后，被查封的案涉土地解除了冻结，申请人向被申请人两次发出尽快办理房产证、土地证过户的函，被申请人至今未协助申请人办理房屋过户手续。申请人秦皇岛XX地产公司请求裁决：1、请求依法裁决被申请人XX玻璃公司协助办理秦皇岛市XX小区两套房产不动产权变更登记；2、请求依法裁决被申请人XX玻璃公司给付逾期办理不动产变更登记违约金1287616元（违约金暂计算至2020年6月30日，后续违约金继续计算，按年6%计算至实际办理完毕不动产登记之日止）。3、裁决本案全部仲裁费由被申请人XX玻璃公司承担。被申请人 XX玻璃公司辩称：申请人未足额缴纳购房款，构成根本违约，合同应当解除。案涉房屋长期处于查封状态，未及时办理房屋过户手续非被申请人的原因造成的，被申请人不应承担责任。由于情势变更，继续履行协议对被申请人严重不公，应当解除合同。请求驳回申请人的全部仲裁请求。
【争议焦点】
1、申请人是否已履行了合同约定的给付房款义务？
2、合同未按约履行是否存在情势变更？
3、被申请人秦皇岛XX玻璃公司未及时协助申请人办理产权变更登记是否应当承担违约责任？
【裁决结果】
仲裁庭认为，申请人秦皇岛XX地产公司与被申请人XX玻璃公司签订的《房产转让协议》，不违反法律法规强制性规定，意思表示真实，为有效合同。协议签订前后，双方通过互负债权债务相互折抵后，申请人秦皇岛XX地产公司于签订协议的次日一次性向被申请人付款2876647.94元，已结清全部购房款350万元，被申请人XX玻璃公司也履行了向申请人交付该房产的义务。但该房产至今不能办理产权变更登记过户，并不是被申请人XX玻璃公司单方违约造成的，申请人在该房产买卖交易中亦存在过错，双方应承担相应的责任。被申请人主张由于情势变更应当解除合同，缺乏理据，仲裁庭不予支持。关于违约金的起算时间问题，申请人主张违约金从交付房屋之日起计算，缺乏合理性，应从涉案房屋能够办理房屋过户手续之日起计算。遂裁决：一、被申请人XX玻璃集团公司于本裁决生效之日起三十日内，协助申请人秦皇岛XX地产公司办理所购买的两套房屋不动产权变更登记；二、被申请人XX玻璃集团公司自2019年1月1日开始，按购房总价款350万元为基数，向申请人秦皇岛XX地产公司支付逾期办理房屋不动产变更登记违约金，违约金计算方法参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至实际办理完毕不动产权登记过户之日止。三、驳回申请人秦皇岛XX地产公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
1、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民法典》 第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
3、《中华人民共和国民法典》第533条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
【结语和建议】
合同一经订立，对合同双方均具有约束力，双方均应严格依照合同约定履行各自义务，任何一方违反合同约定义务，均应承担相应的违约责任，支付违约金或者赔偿损失。本案中，被申请人作为房屋出卖方，向申请人交付房屋，并办理房屋产权过户登记手续，是被申请人的主要义务，但被申请人在能够办理房屋过户手续后，仍拒绝协助申请人办理，违反合同义务，理应承担相应的违约责任。
根据民法典的规定，情势变更是指合同有效成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则为诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。根据民法典的规定，从时间上看，情势变更的事实必须发生在合同成立以后。从其本身看，情势变更必须是双方订立合同时无法预见的，且不属于商业风险，动摇合同订立基础条件的事实。从后果上看，情势变更导致合同继续履行，对一方显失公平。本案中，出卖的房屋被法院查封，发生在合同订立之前，从时间上就不符合情势变更的规定。另外，支付税金是出卖人的法定义务，不属于无法预见的事实，更不会导致显失公平的后果。综上，被申请人提出的出卖房屋被法院查封以及需要缴纳更多税款，均不属于情势变更。
