案例内容
【案情简介】
2018年5月13日，申请人东营某房地产开发有限公司与被申请人朱某林签订《商品房现房买卖合同》，合同约定，由申请人将自己开发建设完毕的房屋以148万元的价格出售给被申请人；被申请人于合同签订当日支付首付款50万元，余款98万元以向银行申请按揭贷款的方式支付。
同日，申请人与被申请人签订《借款协议》，协议约定，被申请人向申请人借款40万元用于支付购房首付款，于2020年5月12日之前无息返还，如未按照约定的期限偿还借款，每逾期一日支付应还款金额3‰的违约金，另外还要承担因逾期还款给申请人造成的其他损失。因履行本协议发生的纠纷由双方协商解决，协商不成时，由东营仲裁委员会仲裁。
上述合同以及协议签订后，被申请人向申请人支付购房首付款10万元；2018年5月17日，被申请人出具借据，借据载明：被申请人因购房向申请人借款40万元；同日，被申请人在申请人出具的收据上签字，证明申请人收到被申请人交纳的房款40万元；2018年8月27日，被申请人通过按揭贷款的方式向申请人支付购房款98万元；2019年3月27日，申请人为被申请人出具房地产增值税专用发票，票面金额148万元（首付款50万元及按揭贷款98万元之和）；2019年12月25日，被申请人向申请人转账支付5万元；2020年5月15日，申请人制作《欠款催缴函》并通过中国邮政快递向被申请人发出，被申请人于2020年5月17日签收，但一直未向申请人偿还借款。2020年6月5日，申请人向东营仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、解除申请人与被申请人签订的《借款协议》；2、被申请人偿还申请人借款本金及违约金共计409600元；3、本案仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
1、借款事实是否成立？
申请人认为，被申请人因购房向其借款40万元，其依约履行了出借义务，双方之间的借贷关系依法成立。
被申请人认为，双方虽然签订了《借款协议》，但并未实际履行，双方实质上是将支付“首付款”的时间进行了另行约定。
2、申请人的仲裁请求是否应予支持？
申请人认为，被申请人向申请人借款的事实清楚，证据充分，仲裁庭应支持申请人的仲裁请求。
被申请人认为，被申请人已依约履行了合同义务，根本没有违约，反倒是申请人至今未履行出借借款的义务，导致被申请人借款目的无法实现，仲裁庭应驳回申请人的仲裁请求。
【裁决结果】
一、解除申请人东营某房地产开发有限公司与被申请人朱某林于2018年5月13日签订的《借款协议》；
二、被申请人朱某林于收到本裁决书之日起十日内偿还申请人东营某房地产开发有限公司借款本金35万元；
三、被申请人朱某林于收到本裁决书之日起十日内支付申请人东营某房地产开发有限公司违约金5523.29元。
【相关法律法规解读】
1、《中华人民共和国民法总则》相应条款
（1）《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
（2）《中华人民共和国民法总则》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”
本案申请人与被申请人签订的《商品房现房买卖合同》以及《借款协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效情形，因此，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务，仲裁庭对涉案合同以及协议的效力作出认定。
2、《中华人民共和国合同法》相应条款
（1）《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
（2）《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：......（三）债务相互抵销；”
（3）《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”
（4）《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
本案中，申请人并未将借款提供给被申请人，再由被申请人支付给申请人作为首付款，而是采用了申请人对被申请人提供借款债务与被申请人对申请人支付首付款债务相互抵销的方式完成了各自的债务履行，由此产生了申请人对被申请人提供借款债务与被申请人对申请人支付首付款债务因抵销（履行）而各自消灭的法律后果。据此，被申请人不能以申请人未直接向其提供借款作为借贷关系不成立的抗辩理由，而应依据双方合同的约定及时履行偿还借款的义务。被申请人未依约履行偿还借款义务的行为，违反了双方合同的约定以及相关法律规定，致申请人收回借款的合同目的无法实现，也促成了《借款协议》约定的合同解除的条件成就。
（5）《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
（6）《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
如上所述，申请人按照《借款协议》的约定履行了提供借款的义务，但被申请人却未依约履行按时偿还借款的义务，被申请人的违约行为导致涉案《借款协议》法定解除的条件成就，因此，双方签订的《借款协议》应予以解除，被申请人应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及时向申请人返还全部剩余借款。
（7）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
本案申请人与被申请人签订的《借款协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方在协议中约定的借款到期日为2020年5月12日，但被申请人并未依据约定的期限向申请人偿还借款，构成违约，且无约定或法定的免责事由，因此，被申请人应当向申请人承担违约责任。
【结语和建议】
自从进入21世纪以来，我国民众的生活发生了翻天覆地的变化，人们的消费观念也随之发生了前所未有的改变。在之前，人们的普遍观念是先攒钱再购物，但随着社会的快速发展，现如今“提前消费”的观念早已深入人心。比如类似本案被申请人的购房人在我们周围有很多，他们在向开发商购买商品房时，一般采用按一定比例先向开发商支付部分首付款，再就剩余房款向银行申请按揭贷款，然后再由银行直接将款项支付给开发商。为了方便中低收入人群，也是为了规避首付款支付比例的相关规定以及增加房屋销售量，有的开发商便采用向购房人无息出借部分首付款的销售方式进行市场营销。如上所述，无论购房人以自有资金支付首付款，还是利用他人亦或是利用开发商的资金支付首付款，均不影响商品房买卖合同的效力，也改变不了商品房买卖的事实，只是在原有的商品房买卖关系之外另多了一层借贷关系。虽然开发商没有将借款先支付给购房人，然后再由购房人将款项作为首付款支付给开发商，但也改变不了开发商与购房人之间借贷关系已然成立的事实，因此，购房人应依据借款协议的约定积极地向开发商履行偿还借款的义务。
