案例内容
【案情简介】
2015年7月1日，申请人某石油管理局有限公司某分公司与被申请人赵某林签订《房屋租赁合同》，合同约定，由申请人将其拥有所有权的养殖场院子以及院内房屋5列共计205间租赁给被申请人用于养殖；房屋租赁期限1年，自2015年7月1日至2016年6月30日，年租金20000元，先交清租金后使用房屋；租赁房屋主体结构毁损由申请人承担，被申请人负担申请人维修范围以外的部分，申请人同意被申请人因使用需要对出租房屋进行维修，维修费用由被申请人全部承担，但申请人不允许被申请人对租赁房屋进行装修、改建或扩建；租赁期限届满时，被申请人应当保持维修后的状况，不得进行任何拆除，也不得向申请人主张任何补偿；未经申请人同意被申请人不得将租赁房屋进行转租；本合同完全履行时，被申请人应于履行期限届满当日返还租赁的院落以及房屋，如逾期则加倍支付房屋租金；因履行本合同发生的争议，依法提交东营仲裁委员会进行仲裁。合同签订后，被申请人向申请人支付了合同期限内的房屋租金，申请人将约定的院落以及院内房屋交付给被申请人使用。租赁期限届满后，被申请人没有按照合同约定将涉案院落以及院落内房屋返还给申请人，也未支付逾期房屋租金。
2018年2月1日，被申请人在申请人制作的房屋信息采集表上签字，该信息采集表载明，被申请人占用的租赁院落面积为31350㎡，院内房屋为5列239间（共计3970㎡）；新建厂房共计5026㎡；硬化水泥路面共计4600㎡。被申请人在该信息采集表承租人处签字。经查明，上述5026㎡新建厂房以及4600㎡水泥硬化路面，均系被申请人在未经申请人同意的前提下自行修建。
2020年5月15日，申请人向东营仲裁委员会提起仲裁，请求裁决：被申请人向申请人返还涉案租赁合同约定的养殖场院落以及院内房屋5列共计239间；被申请人拆除非法建设的厂房5026㎡，并恢复原状；被申请人加倍支付申请人2016年7月1日至今的房屋占有使用费80000元。
【争议焦点】
1、申请人要求被申请人返还涉案《房屋租赁合同》约定的院落以及院内房屋239间的仲裁请求是否合理，是否应予支持？
申请人认为，被申请人租赁的院落内实际有239间房屋。被申请人未按照合同约定返还院落以及院内房屋，构成违约，仲裁庭应依法裁决被申请人予以返还。
被申请人认为，申请人要求被申请人返还房屋239间没有合同依据，涉案合同约定的租赁房屋共205间，因此，申请人该项仲裁请求超出合同约定的范围，对于该超出部分，东营仲裁委员会没有管辖权。
2、被申请人应否承担拆除5026㎡自建厂房并恢复原状的责任？
申请人认为，被申请人违反双方合同的约定，非法扩建厂房，应予以自行拆除并恢复原状。
被申请人认为，仲裁庭应驳回申请人的仲裁请求。
3、被申请人应否向申请人加倍支付合同逾期期间的房屋占有使用费。
申请人认为，被申请人没有按时返还房屋，应依约向申请人加倍支付房屋占有使用费。
被申请人认为，申请人的请求没有依据，不应得到支持。
【裁决结果】
一、被申请人赵某林于本裁决书送达之日起三十日内返还申请人某石油管理局有限公司某分公司涉案《房屋租赁合同》项下养殖场院落及院内房屋5列共计239间；
二、被申请人赵某林于本裁决书送达之日起三十日内负责拆除其自行搭建的厂房5026㎡，并恢复原状；
三、被申请人赵某林于本裁决书送达之日起三十日内支付申请人某石油管理局有限公司某分公司房屋占有使用费80000元。
【相关法律法规解读】
1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款 “依法成立的合同，受法律保护。”
2、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
3、《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”
4、《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案申请人与被申请人于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在涉案合同中约定，房屋租赁期限1年，自2015年7月1日至2016年6月30日，但被申请人并未履行向申请人返还租赁院落以及院内房屋的合同义务，因此，申请人有权要求被申请人依法予以返还。
涉案《房屋租赁合同》约定租赁房屋为205间，申请人仲裁请求被申请人返还房屋239间，并提交被申请人签名的房屋信息采集表为证，但被申请人当庭抗辩称东营仲裁委员会对另外34间房屋没有管辖权。仲裁庭认为，涉案合同约定的租赁期限虽然早已届满，但被申请人一直使用租赁物，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限转化为不定期，因此，申请人有权随时要求解除合同并返还租赁物，但是应当在合理期限之前通知被申请人。关于被申请人返还租赁房屋的范围问题。涉案《房屋租赁合同》虽然约定租赁房屋为205间，但被申请人租赁的不仅仅是院内房屋，还包括该房屋所坐落的院落，且该院落内只有被申请人一位承租人，因此，无论租赁房屋是239间还是205间，无论是涉案合同对房屋数量表述错误还是被申请人“擅自占有使用”另外34间房屋，在申请人要求被申请人返还租赁院落以及院内房屋的情况下，具体房屋间数对本案的处理没有影响，最终裁决被申请人返还房屋239间也不会减损被申请人的合法利益，因此，被申请人应当按照合同约定向申请人返还租赁的院落以及院落内房屋239间。
5、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
6、《中华人民共和国民法典》第七百一十五条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
本案中，被申请人在未经申请人允许的情况下擅自修建厂房5026㎡、硬化水泥路面4600㎡，违反了双方签订的《房屋租赁合同》关于“申请人不允许被申请人对租赁房屋进行装修、改建或扩建”的约定，构成违约，故，仲裁庭依据上述《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百一十五条的规定，在给被申请人预留出合理期限的前提下，对申请人要求被申请人负责拆除其自行搭建的厂房5026㎡并恢复原状的仲裁请求依法予以支持。
7、《中华人民共和国民法典》第七百五十二条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物。”
8、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
涉案《房屋租赁合同》约定，“本合同完全履行时，被申请人应于履行期限届满当日返还房屋，如逾期则加倍支付房屋租金。”仲裁庭认为，该约定应视为双方对逾期交还房屋产生的房屋租金支付标准的约定，超出原租金部分应视为对被申请人违约行为的一种惩罚，具有违约金的性质。经庭审查明，涉案合同约定的租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，年租金为20000元，合同到期后双方未就是否延长租赁期限达成协议，自2016年6月30日租赁期限届满至今已5年之久，距申请人申请仲裁日即2020年5月15日也已4年多时间，因此，申请人要求被申请人支付80000元房屋占有使用费，符合双方合同约定，未超出被申请人签订合同时所能预见的范围。故，仲裁庭对申请人该项仲裁请求依法予以支持。
【结语和建议】
房屋租赁合同是双务、有偿合同，是出租人将房屋交给承租人居住使用，承租人支付租金后取得租赁房屋使用收益权的合同。合同双方当事人必须严格依照合同约定以及相关法律规定行使权利、履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履约过程中，合同各方应当依法依约并遵守诚实信用等原则，确保双方合同目的得以实现。租赁期限届满时，在双方就合同是否展期未作出约定的情况下，承租人须依约及时返还租赁房屋，否则便构成违约。
房屋租赁合同纠纷是仲裁实务中最为常见的合同纠纷类型之一，为了适应市场经济的快速发展，避免不必要的纠纷产生，合同当事人在签署合同时，一定要在合同中将双方的权利义务约定明确，特别要注意合同必备条款的完善，避免再发生类似纠纷（房屋数量约定错误）案件，以使双方签订的合同得以顺利履行。
