案例内容
【案情简介】
2020年8月8日，张某与好房公司签订了《VIP售房服务委托代卖合同》,约定张某委托好房公司以112万元价格代为出售其所有的一套房屋，委托代售时间为73日，自2020年8月8日起至10月20日止；由好房公司向张某支付VIP服务履约金500元，如在约定期限内售出，张某应按房屋成交总价款1%向好房公司支付佣金并返还履约金；合同第九条还约定：“甲方确认在委托期内，乙方是该房屋的唯一销售机构，甲方不得取消委托，甲方或任何第三方未经乙方书面允许，不得另行销售该房屋，否则视为甲方违约，甲方应按本合同第四条约定支付乙方服务佣金（请甲方手写“取消委托或另委托他方出售该房屋仍支付乙方服务佣金）”，对于该格式合同第九条张某没有按格式合同要求手写确认相关内容。2020年9月13日，委托代售期限内，张某以微信形式通知好房公司李经理，房屋已经通过其他中介公司卖出，不需要继续推广了。后好房公司要求张某退还履约金并支付违约金未果，故申请仲裁，请求张某支付违约金11200元并返还履约金500元。张某辩称其签订合同时，对于好房公司提供的格式合同第九条相关内容，没有按格式条款要求手写确认，是因为好房公司销售经理李某知道已有一些其它中介公司在代理张某销售案涉房屋，张某也不同意合同第九条违约事项的约定；当时李经理明确表示，好房公司该VIP售房留的联系方式是李经理本人，之前张某委托的房屋中介留的联系方式是张某本人，这样可以区分客户及佣金，且李经理明确表示该合同是格式合同，只要张某在此手写区域不签字就表示不认可。上述内容有微信聊天记录佐证。因此，张某认为合同第九条对其不生效，其通过其他途径卖房并不构成违约。案涉房产现仍在张某名下，无查封、抵押信息；张某交好房公司用于看房的钥匙仍未返还张某。
【争议焦点】
张某没有按格式合同要求手写确认相关内容，该条款是否对张某生效。
【裁决结果】
驳回申请人好房公司的仲裁请求。
【相关法律法规解读】
仲裁庭认为，张某与好房公司签订的《VIP售房服务委托代卖合同》（除第九条第二项及相关独家代理内容外）有效。双方应按约定履行义务。案涉《VIP售房服务委托代卖合同》为好房公司制作的格式合同，为明确甲方责任及避免格式条款的歧义，该格式合同在四处重要内容处明确了需甲方张某手写确认，张某在其它三处均按要求手写确认；而对于该格式合同第九条相关内容，甲方张某没有按格式条款要求手写确认。张某对此不签字确认行为作出相应解释，庭审中，提供格式合同一方的好房公司对此不签字事实及张某的解释，没有给出解释及提出质疑，仅称“不清楚”。仲裁庭认为，张某对此事实的解释合理且得到双方其后沟通微信记录内容佐证，相对证据优势，亦符合双方本案交易现实和常理。仲裁庭对张某的解释予以采信。据此并参照合同法第三十九条、第四十一条关于格式条款合同的相关规定精神，仲裁庭认定，案涉《VIP售房服务委托代卖合同》第九条“甲方确认在委托期内，乙方是该房屋的唯一销售机构，乙方对VIP售房十大服务投入极大的精力、时间、人力、财力等综合服务，甲方不得取消委托、甲方或任何第三方未经乙方书面允许，不得另行销售该房屋，否则视为甲方违约，甲方应按本合同第四条约定支付乙方服务佣金”等独家代理相关内容不生效。合同生效后，双方均按合同约定履行义务，并无违约行为。案涉合同通过不签限制条款否定了好房公司独家销售代理的绝对排他性，在履行期间，有此前其它中介公司参与销售也得到代表好房公司负责签订并执行合同的李经理认可。在案涉房屋按约定价格销售无望时，2020年9月13日18时54分，张某微信通知好房公司工作人员“李经理，房子卖了，不用推了”；但在好房公司李经理坚持要求张某给其一个点佣金时，张某马上明确表示对方可以继续按合同约定价格销售，卖出去后按约定给其一个点的佣金，并在次日凌晨3点05分和6点51分再次反复明确双方可以继续按照约定价格履行合同。案涉房屋始终在张某名下，而持有房屋钥匙的好房公司此后并未完成合同约定的销售任务。好房公司称，张某2020年9月13日“微信通知好房公司员工，房屋已经通过其他中介卖出，不需要继续推广了”的行为违约，对事实的陈述不全面，理由不成立。好房公司请求裁决张某向好房公司支付违约金11200元并返还履约金500元，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中，张某未按格式条款要求手写确认相应条款，又有合理理由及相应证据佐证，仲裁庭秉持公平、公正的原则，根据合同法关于格式条款合同的相关规定精神，最终认定格式合同中该条款对张某不生效。
格式条款又称为标准条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，合同法从维护公平、保护弱者出发，对格式条款予以一定的限制。在签订格式条款时，合同提供一方要积极履行提示、说明的义务，非合同提供一方也要仔细阅读格式条款，以免因疏忽而带来不必要的麻烦。
