案例内容
【案情简介】
高某某在2015年至2017年将案涉房屋交由案外人马某某代为管理，对外出租及收取房屋租金。2018年2月3日，刘某某和马某某所在的工作单位某房地产营销策划有限公司及该单位工作人员张某签订了《房屋买卖合同书》，潘某作为买受人在合同抬头及落款的乙方处签名，张某在抬头及落款的甲方处签写了其本人名字并代签了高某的名字，合同落款加盖了该房地产营销策划有限公司的公章。该房屋买卖合同书第一条约定甲方（高某）将位于涉案房屋出售给乙方（刘某某），并记载了案涉房屋权证号为XX。合同第四条约定了房屋的成交价为X元，付款方式合同签订当日，乙方交付3万元购房定金，交中介保管，甲方向乙方交出房产证明，转中介方保管，余款交付方式：经甲乙双方协商于2018年3月15日之前双方备齐贷款相关资料，经银行审批合格后，于过户当日付甲方首付款，剩余尾款由银行一次性付给甲方。合同第八条约定2018年5月1日前甲乙双方到房产部门办理房产所有权转移手续。该房屋买卖合同书还约定了中介费用及交易税等费用的负担等条款。刘某某于2018年2月3日向该房地产营销策划有限公司交纳了人民币3万元，该房地产营销策划有限公司给刘某某出具了收据，并在收款事由一栏注明“购买涉案房屋定金”，2018年2月11日刘某某又向该房地产营销策划有限公司交纳了人民币5万元，该房地产营销策划有限公司给刘某某出具了收据，并在收款事由一栏注明“购买涉案房屋首付款”。
2018年5月24日，刘某某和高某某签署了案涉房屋《房地产买卖合同》，合同第一条描述了甲方（高某某）出售的房地产状况，第二条约定了转让价款为人民币肆拾万元，第三条约定了付款方式为分期付款，乙方（刘某某）于2018年5月24日向甲方首付购房款人民币壹拾伍万元，余款贰拾伍万元于2018年7月20日前银行贷款付清。合同第四条约定了全款付清后高某某将房地产交付刘某某使用，并在2018年7月20日前，共同向不动产登记机构申请办理过户手续。刘某某和高某某分别在合同落款处签名、按手印。马某某于2018年5月22日通过银行转账方式转账给高某某2万元，高某某于2018年5月25日通过银行转账方式给马某某5万元。涉案房屋贷款于2020年5月25日前还清，之后刘某某和高某某签订的《房地产买卖合同》未予履行。刘某某向该房地产营销策划有限公司交纳的3万元定金未退还，5万元首付款由马某某于2019年7月1日转账给刘某某。
刘某某于2020年7月10日提起仲裁，请求：1、解除双方于2018年5月24日签订的《房地产买卖合同书》；2、请求高某某赔偿预期可得利益损失（具体数额以房屋市场价值评估鉴定与房屋买卖合同价的差额为准）。
【争议焦点】
1、合同效力问题？
2、双方违约的责任？
【裁决结果】
1、确认刘某某与高某某于2018年5月24日签订的关于涉案房屋的《房地产买卖合同》于2020年7月12日解除。
2、高某某于本裁决生效之日起10日内赔偿刘某某房屋增值损失人民币48000元。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”
【结语和建议】
1、合同效力。2018年2月3日刘某某和某房地产营销策划有限公司工作人员签订的加盖该房地产营销策划有限公司公章的《房屋买卖合同书》，该合同的签订，系马某某及其工作单位该房地产营销策划有限公司为高某某提供卖房的居间服务所形成的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间服务的居间人仅是为委托人提供签订合同的机会、促成交易的实现，合同应由委托人和相对人亲自签订，在高某某否认对合同签署人马某某和该房地产营销策划有限公司出具售房的授权委托的情况下，根据合同的相对性原则，该《房屋买卖合同书》仅能在合同的签字方之间产生约束力，对高某某不具有约束力。
2018年5月24日刘某某和高某某签订的《房地产买卖合同》，双方分别在合同落款处签字、按手印，合同约定了买卖标的、价款、付款方式、办理过户手续的时间和争议解决方式，具备了合同的各项条款。证人马某某称已将首付款5万元通过现金和手机银行转账的方式在合同签订前交给高某某。高某某虽然称款项的性质是向马某某进行的短暂的借款，但没有向仲裁庭提供相应的证据证实，其关于5万元是借款的主张，仲裁庭不予采信。结合合同签订时间、款项往来时间，仲裁庭认定该5万元是刘某某为购买涉案房屋向高某某支付的首付款。高某某和刘某某签订了《房地产买卖合同》，并部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘某某和高某某在2018年5月24日签订的《房地产买卖合同》合法有效，高某某作为完全民事行为能力人，应当对其签订合同的行为承担法律后果。
2、双方违约责任的认定。高某某在《房地产买卖合同》签订后反悔，退还收取刘某某支付的购房款并不予配合刘某某办理涉案房屋过户手续，高某某的行为已经构成了违约；根据双方签订的《房地产买卖合同》第三条第2项约定，刘某某应当在2018年5月24日向高某某支付首付款人民币壹拾伍万元，刘某某在《房地产买卖合同》签订之前已经通过居间人某房地产营销策划有限公司交付了房屋定金3万元和首付款5万元，尚应支付首付款差额7万元，即使在高某某拒绝受领房屋价款的情况下，刘某某可以通过居间人将房屋价款汇至高某某本人的银行账号，从而享有要求高某某继续履行合同的权利，但刘某某并未按合同约定足额支付首付款，刘某某对合同的未完全履行，也存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条规定，高某某应当根据其过错程度赔偿刘某某预期可得利益损失即本案合同签订后至解除时房屋增值损失。
依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方违约发生在同一双务合同中，双方当事人都分别违反了各自应负的合同义务，即双方都有违约行为，履行合同不符合约定或者履行义务不符合约定。当事人双方无正当理由，既没有抗辩事由，也不存在免责事由当事人应当各自承担相应的责任。
