案例内容
【案情简介】
2015年8月3日，林XX与XX房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定林XX购买XX房地产开发有限公司开发的XX小区XX住宅楼一套，总价款为380709元。林XX按合同约定先后于2014年10月付定金20000元，11月付首付款100709元，余款260000元以按揭贷款方式支付到XX房地产开发有限公司指定账户，履行了付款义务。根据合同约定，XX房地产开发有限公司应于2015年12月20日前将验收合格的住宅楼交付林XX。2016年9月4日，XX房地产开发有限公司将涉案房屋的一把装修钥匙交付林XX父亲。2019年2月1日，涉案房屋所在地市住房和城乡建设局向XX房地产开发有限公司发放了《XX市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，备案证记载涉案房屋所属工程于2017年12月4日竣工。
现双方均认可涉案房屋已经交付，但对交付时间产生争议。被申请人XX房地产开发有限公司主张交付时间为将涉案房屋钥匙交与申请人林XX用于房屋装修及居住使用时，即2016年9月4日。申请人林XX主张商品房的交付应当满足房地产开发企业取得整体竣工验收备案登记的条件，即2019年2月1日取得工程竣工验收备案证时。
被申请人XX房地产开发有限公司提出了诉讼时效的主张。
【争议焦点】
1.商品房综合验收合格之前的交付能否视为交付使用？
2.申请人的请求是否已过诉讼时效？
【裁决结果】
1.被申请人向申请人支付2017年5月29日至2017年12月3日期间逾期交房违约金21471.99元；向申请人支付逾期办理房屋产权证违约金1142.13元。
2.本案仲裁费由申请人和被申请人按请求被支持的比例承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《建设工程施工合同（示范文本）》第32.4款规定，“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。”
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”
【结语和建议】
1.被申请人交付未经综合验收合格的商品房的行为是否有效。
被申请人将未经综合验收合格的房屋交付申请人使用违反了法律的强制性规定。但强制性规定又分效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反了效力性强制性规定的行为才无效，本案被申请人违反的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定，故不能认定被申请人交付未经综合验收房屋的行为无效。
2.何时为涉案房屋应认定的有效交付日期。
被申请人主张2016年9月4日交接装修钥匙时为涉案房屋交付时间，但该证据存在瑕疵，不能证明双方对涉及正常居住和满足生活需要的项目进行了验收，进而不能证明涉案房屋能够正常居住和满足生活需要，无法认定为有效交付时间。
申请人主张应以2019年2月1日被申请人取得竣工验收备案证为交付日期，但工程竣工验收备案只是工程竣工验收后建设单位所应办理的备案手续，期间存在整理资料及向政府报备及政府审批的时间，备案证发放时间显然要晚于竣工验收时间。我国《建设工程施工合同（示范文本）》32.4款规定，“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。”涉案《XX市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》记载涉案房屋所属工程于2017年12月4日竣工，可以认定此时涉案房屋已经能够满足正常的居住和生活需要，故以2017年12月4日作为被申请人有效交付使用日期为宜。
3.申请人的请求是否超过诉讼时效的问题。
被申请人应当在2015年12月20日向申请人交付涉案房屋，但实际有效交付涉案房屋的时间为2017年12月4日，被申请人存在延迟交房的情形，应当承担违约责任。申请人在2015年12月21日已经知道被申请人违约，但直至2020年5月29日才向仲裁委申请仲裁，且未提交证据证实此前存在诉讼时效中断的情形，故在申请人向仲裁委申请仲裁之前诉讼时效处于连续计算状态。距申请人申请仲裁之日起三年以前，即2017年5月28日以前的逾期交房违约金已过诉讼时效，仲裁庭对申请人的该部分请求不予支持。对于申请人要求被申请人承担的2017年5月29日至2017年12月3日期间的逾期交房违约金，因未过诉讼时效，仲裁庭予以支持。涉案房屋在2019年2月1日才能够办理产权证，被申请人存在违约行为，应当按合同约定承担逾期办证违约金。
涉案商品房买卖合同约定，“商品房达到交付使用条件后，被申请人应当书面通知申请人办理交付手续。双方进行验收交接时，被申请人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被申请人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被申请人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，申请人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被申请人承担。”购房人在签订合同、履行合同过程中均应认真审慎地维护自己的权利，认真阅读合同条款，在房屋未达到约定条件时及时拒绝交接，发现权利受到损害后积极及时主张权利，防止出现超过诉讼时效的情形，导致权利折损，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。房地产开发企业也应依法全面履行合同义务，规范企业管理，完善售卖、交接等各项流程工作细节，避免证据瑕疵导致的证明力不足问题。
