案例内容
【案情简介】
申请人于2020年5月29日向本委申请仲裁，称：2015年1月18日，申请人与被申请人签订商品房买卖合同一份，申请人作为买受人向被申请人购买绍兴市柯桥区某某苑5幢104室商品房一套，面积114.95平方米，合同总价款838905元，支付方式为首付258905元，余款58万元通过向银行办理按揭贷款支付。合同成立后，申请人于2015年1月20日支付了首付款258905元。合同约定交房时间最迟为2015年12月31日，如不能按期交房，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款日万分之五支付违约金。同时被申请人承诺于2016年5日30日前取得土地、房屋权属证书，买受人自行办理该商品房转移登记，如不能交付权属证书的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。2018年1月26日，被申请人所建房屋具备按揭条件，申请人办妥按揭手续并支付了按揭款58万元。2018年7月5日，被申请人通知申请人交房，事实上当时不具备交房条件，申请人因急需入住被迫同意协议交房，但被申请人已逾期914天。因被申请人的原因至今不能办理房屋权属证书，亦构成违约。为此，申请人根据《合同法》及合同约定，特提起仲裁，请求：1.裁令被申请人支付逾期交房违约金164429.59元（2016年1月1日至2018年7月4日）；2.裁令被申请人向申请人交付办理房屋权属证书的相关材料；3.裁令被申请人支付逾期交付权属证书违约金174676.7元（2016年6月1日起至办证之日止，暂计算至2020年5月30日）；4.本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人答辩称：1.虽然合同约定2015年12月31日前交房，但是在该期限之前，申请人并未支付全部房款，被申请人有权提出抗辩，在申请人未付清房款的情况下不予交房，因此，申请人以2016年1月1日作为违约金的起算点缺乏依据；同理，逾期办证违约金的起算期限也缺乏依据。2.申请人存在迟延付款的情况，虽然合同中没有明确约定按揭完成的时间，但申请人应当在合理期限内完成，被申请人并非如申请人所说是在2018年1月26日才具备按揭条件，因其他大量的购房者早已办理完毕按揭贷款，按照办理按揭贷款的合理期限为1个月计算，申请人同样也应当支付逾期付款违约金，该违约金被申请人主张抵销。3.申请人主张的违约金部分超过诉讼时效期间，违约金系每日逐一产生的债权，故应当各自计算诉讼时效，即使申请人主张的违约金计算方式成立，部分也已经超过了诉讼时效。4.逾期交房和逾期办证前期是同时存在的，只能计算其中一个违约金。5.房屋交付后，申请人存在着占用公共区域及违法敲掉室内墙体及承重柱，存在违章装修致使房屋及整幢楼存在安全隐患，也影响了整个小区最终手续的办理，因此在违约金的计算上应当相应减少。6.如果申请人的主张成立，约定的违约金明显过高，要求依法予以调整。
【争议焦点】
一、申请人是否逾期支付购房款，被申请人能否以申请人逾期支付购房款为由进行抗辩，相应延期交房并延期交付办理房屋产权证所需材料，能否以申请人逾期支付购房款为由主张违约金抵销，并相应扣减被申请人应承担的违约金。
申请人、被申请人双方签订的商品房买卖合同中未约定申请人向银行办理按揭贷款并支付按揭款的期限，按照合同约定不明时的履行规则，申请人可随时履行合同义务办理按揭贷款并支付按揭款，被申请人也可以随时要求申请人履行该合同义务，但被申请人并无证据证明其已经向申请人进行了催告，要求其履行该项合同义务。因此，申请人在2018年1月26日办理按揭贷款手续并支付剩余购房款，并未违反合同约定，不构成逾期支付购房款，被申请人不能以此为由主张延期交房和延期交付办理房屋产权证所需材料，也不能以此为由主张降低其应向申请人承担的违约责任或主张违约金抵销。
二、被申请人同时存在逾期交房和逾期交付办证材料的行为，违约金只能计算其中一种，还是应分别计算。
被申请人同时存在逾期交房和逾期交付办证材料的违约行为，按照合同约定应分别计算并向申请人支付相应的违约金，被申请人提出的只能计算其中一种违约金的主张，没有法律依据和合同依据，不应支持。至于按照合同约定计算的被申请人应支付的违约金是否过高的问题，仲裁庭将根据实际情况予以综合考虑。
三、被申请人能否以申请人存在违法装修行为为由，拒绝向申请人交付办理产权证所需材料，逾期交付办证材料的违约金是否应计算至具备交付办证材料的条件之日止。
申请人存在违法装修的行为，但该行为与本案缺乏关联性，被申请人可以通过其他途径向相关政府主管部门投诉或举报，但不能以此为由拒绝向申请人交付办理产权证所需材料，因此对被申请人提出的逾期交付办证材料的违约金应计算至具备交付办证材料的条件之日止的主张，仲裁庭不予支持。
四、申请人主张的违约金是否部分超过诉讼时效。
对被申请人逾期交房的行为，虽然申请人及其他购房户通过信访途径向多个政府部门进行了反映并要求处理，但并未明确提出要求被申请人按合同约定承担违约责任支付违约金的主张，因此对申请人提出的诉讼时效中断的主张，本庭不予认可，对申请人主张的超过诉讼时效期间的违约金，不予支持。对被申请人逾期交房的违约金，应自2020年5月29日申请人申请仲裁之日前3年，即自2017年5月29日起，计算至2018年7月4日即被申请人交房的前一日，双方合同中约定的交房日期之次日即2016年1月1日起至2017年5月28日的违约金，因已经超过诉讼时效，不予支持。对被申请人逾期交付办证材料的违约金，应自2020年5月29日申请人申请仲裁之日前3年，即自2017年5月29日起，计算至被申请人实际交付办证材料之日止，双方合同中约定的交付办证材料日期之次日即2016年5月31日起至2017年5月28日的违约金，因已经超过诉讼时效，不予支持。
五、双方合同约定的违约金是否明显过高，是否应予以调整。
双方合同约定卖方逾期交房的违约金为日万分之五，逾期交付办证材料的违约金为日万分之二，且逾期交房和逾期交付办证材料二种违约行为并存的，应分别计算违约金，仲裁庭认为合同约定的违约金过高，对被申请人调整违约金的请求应予支持。对逾期交房的违约金，仲裁庭酌情调整为申请人已付购房款的日万分之二；对逾期交付办证材料的违约金，仲裁庭酌情调整为申请人已付购房款的日万分之一。
【裁决结果】
依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国仲裁法》第四条、第七条、第四十三条之规定，裁决如下：
一、被申请人于本裁决作出之日起十五日内向申请人交付办理绍兴市柯桥区某某苑5幢104室商品房不动产权登记所需的权属证书，并协助办理产权登记手续；
二、被申请人于本裁决作出之日起十五日内向申请人支付逾期交房违约金人民币39375.96元；
三、被申请人于本裁决作出之日起十五日内向申请人支付2017年5月29日至2018年1月25日的逾期交付办证材料违约金人民币6265.5元，以及自2018年1月26日起至实际交付办证材料之日止，以购房款人民币838905元为基数，按照日万分之一计算的逾期交付办证材料违约金；
四、驳回申请人的其它仲裁请求。
本案仲裁费9484元，由申请人承担6199元，被申请人承担3285元。
【相关法律法规解读】
《民法总则》第一百八十八条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
解 读：这条是关于普通诉讼时效期限改变的规定。原1986年制定的民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。这样规定适应了当时社会经济交往增多，商品生产和商品交换加快，特别是在当时计划商品经济制度下，加强经济核算、尽快了结财产上的权利义务关系、稳定社会关系的需要。但是，随着我们社会主义市场经济的发展，社会生产发生着新变化，各类经济主体交易方式与类型不断创新，权利义务关系更趋复杂，两年诉讼时效期间已经不能很好地适应现实情况。与世界各国规定的诉讼时效期间相比，我国民法诉讼时效期间也较短。为了适应当前经济社会发展的需要，更好地保护权利人的合法权益，平衡权利人和义务人的利益关系，构建诚信社会，并兼顾与其他民事法律对诉讼有机衔接，本条规定了权利人向人民法院请求保护权利的普通诉讼时效期间为三年。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
解 读：本条规定了违约金。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其它财产。
违约金合同是诺成合同，只有在违约行为发生的情况下，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。
违约的种类繁多，违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同，指当事人对违约行为不做具体区分，概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同，指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金，如债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金等。
当事人约定了违约金的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金。如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如果当事人专门就迟延履行约定违约金的，该种违约金仅是违约方对其迟延履行所承担的违约责任，因此，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条?商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
解读：支付违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等对如何理解损失赔偿额及当事人请求调整约定的违约金数额如何处理问题，都有较为明确的规定。《解释》正是根据立法本意，对有关问题作出详细、可操作性强的规定。
具体而言，《解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。
可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。
【结语和建议】
本仲裁争议案主要涉及双方当事人之间债权债务的抵消、诉讼时效以及违约金金额的确定等问题。
《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者依照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。第一百条之规定，抵销可以经双方当事人的合意而形成。
从合同法的前述二条款可以看出，抵销可分为二种，即法定抵销和合意抵销，二者主要是依据其产生的不同而进行划分。法定抵销系合同法第九十九条规定的，在性质上为形成权，即由法律规定其构成要件，并依享有抵销权的当事人以单方意思表示发生互负债务抵销的法律效力。而合意抵销指双方当事人共同意思表示，而在双方当事人之间达成一种互负债权债务抵销的合意或称合同，它可不受法律规定的构成要件的限制，仅依当事人意思表示一致即可发生法律效力。本案中，若房产商未明确提出付款延期违约金的情况下，直接主张两种违约金相抵销，不符合相关的法律规定。
对于时效问题。仲裁时效是权利人行使请求权，获取裁判机关保护其民事权利的法定时间界限。它包含两层意思，一是权利人在此时间内享有依法定时效程序请求裁判机关予以保护的权利;二是这一权利在此时间内连续不行使即归于消灭。法律认为每个人都是自己利益的最佳判断者和照料者，若权利人不关心自己的利益并照料之，可以推定他有放弃该利益的意思，那么他人更无关心、照料其利益之义务，应当撤销对他利益的强行保护。因此，每个权利人都应当珍惜依法行使权力的期限和方式，避免不必要的仲裁成本。本案合同中约定了明确的交房日期和办证日期，作为购房户在合同约定的期限内应及时行使权利，申请人在合同约定的日期后长达4、5年没有向房产商行使要求交付房屋及办证，显已是对自己权利的不积极主张，部分早已经超过诉讼时效，不予支持。
对于违约金金额的确定问题。本案合同对逾期交房及逾期办证的违约金标准进行了明确约定，房产公司认为合同约定的违约金标准过高，要求根据合同法的相关规定予以调整。综合考虑本案实际，根据公平和诚实信用原则，衡平各方利益，仲裁庭酌情予以调整违约金的计算标准。逾期交房的违约金应参照违约金计付标准、违约天数乘以实际支付的房款数额作出相应计算。另，提供办理权属证书的相关资料并配合办证，也是房产公司应该积极履行的合同义务，若房产公司已完成了办证的情况下，应及时将办证的资料交给买受人，而不能因为双方有纠纷，抠气不肯给，致使违约处于持续状态，违约金的计付也在每日产生，没有进行及时止损。希望这一点，房产公司在今后的合同履行过程中要充分重视。
