案例内容
【案情简介】
2015年3月3日，申请人刘某与被申请人赣州某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，该房屋总价款为人民币710654元，申请人于合同签订时向被申请人支付首期房款430654元，剩余房款280000元采取银行按揭的方式支付。合同中对双方的权利义务进行了详细约定，合同第四章第十一条约定：被申请人应当在2016年12月31日前向申请人交付该商品房；合同第四章第十二条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。除上述约定事项外，合同还对面积差异处理方式、合同备案、前期物业管理等事项进行了相关约定。合同签订后，申请人认为己方依约履行了付款义务，被申请人未按合同约定向申请人交付该商品房，被申请人的行为构成违约。因合同第二十七条约定双方发生争议提交赣州仲裁委员会仲裁，为此，申请人为维护自身合法权益，向赣州仲裁委员会提起仲裁，请求依法裁决被申请人继续履行合同；请求依法裁决被申请人按合同约定支付违约金至交房日止；请求裁决被申请人承担本案仲裁费用。
【争议焦点】
（一）被申请人是否存在着可以延期交付的情形？
被申请人赣州某房地产开发公司提交工程所在地兴国县城2010年10月至2016年8月中等以上雨雪天气统计表后认为，因签订合同后中等雨雪天气影响正常施工达124天，可以据实予以延期交付。
申请人认为，申请人与被申请人签订的商品房买卖合同是在2014、2015、2016年签订的，而被申请人提交的兴国县城2010年10月至2016年8月中等以上雨雪天气统计是2010年10月至2016年8月的统计数据，与双方签订的时间没有关联性，作为开发商完全有前期的预计，预计何时交房及特殊天气的规划，不是政府部门特殊的行政区划，雨雪天气不影响双方约定交房时间，不能成为被申请人逾期交房的理由。气象局出具的统计对真实性合法性有异议，没有加盖企业法定代表人的印象，也没有出具这份统计数据的人员签名，因此统计的形式不合法，被申请人不存在着可以延期交付的情形。
（二）未支付首期专项维修基金是否可以影响交房？
被申请人认为，购房合同补充协议第一条第二款明确约定了缴纳首期专项维修基金缴纳的主体、缴纳时间以及不缴纳承担的相应责任，前建设部与财政部颁行的《专项维修基金管理办法》第13条中明确规定，未交存首期专项维修基金的开发单位不得将房屋交付给购买人，申请人一方作为缴纳首期专项维修基金的主体，并未证明其已经缴纳了首期专项维修基金，按照合同约定以及该部门规章的规定，被申请人有权拒绝交付商品房并不存在逾期交房的违约责任。
申请人认为，被申请人提出的专项维修基金办法里规定的情形是指开发商已经具备交房条件的前提下，申请人未缴纳专项维修基金的才可以成为拒绝交房的理由，而本案被申请人的情形没有符合交房条件，不适用该规定，并认为申请人是否交付房屋维修基金不能成为被申请人延期交房的理由，跟申请人主张交房没有任何影响。
【裁决结果】
根据《中华人民共和国仲裁法》第四十条、第五十一条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，仲裁庭裁决如下：
一、申请人刘某与被申请人赣州某房地产开发公司于2015年3月3日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、被申请人赣州某房地产开发公司应当自2017年1月1日起，按房屋总价款710654元的日万分之一计算，向申请人刘某支付逾期交房违约金至房屋竣工验收并通知申请人刘某交房之日止；
上述履行事项，限在接到本裁决书次日起三十日内履行完毕；
本案仲裁费由被申请人赣州某房地产开发公司负担。
【相关法律法规解读】
申请人刘某与被申请人赣州某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》后，已依照合同约定，向被申请人支付了全额购房款，其合同主要义务已履行完毕。而被申请人某公司超出合同约定二年余仍未将房屋交付申请人刘某，其所开发出售的房屋也未经相关部门竣工验收并取得工程竣工验收备案表。被申请人方提出，在签订合同后，兴国县城有124天中等以上雨雪天气，其有理由顺延交房。仲裁庭认为，合同中并没有出现中等以上雨雪天气时，房屋可以延期交付的约定。从地理位置上说，赣州市兴国县地属亚热带季风气候，雨水充沛，每年中等以上降雨天数偏多属南方正常天气气候，且中等以上雨雪天气并不属于台风、龙卷风等不可抗力性恶劣天气。从查明的事实看，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，但至本案仲裁庭开庭之日，被申请人出售的房屋仍未竣工验收，未取得相关部门的竣工验收备案表。可见，房屋未能竣工验收并交付，气候原因不是重要因素。故被申请人以气候异常作为延迟交房的理由不能成立。
被申请人在庭审中主张以申请人未缴付专项维修基金为其顺延交房的理由不能成立。根据合同约定，当被申请人开发出售房屋竣工验收并符合合同第九条、第十条约定具备交付条件时，被申请人依合同第十一条约定向买受人发出书面交房通知书，买受人应携带交房通知书、身份证等有效证件、合同及足额支付购房款凭证的契税、专项维修基金等政府规定缴纳费用凭证，在通知交房日期办理交付手续。买受人未缴纳专项维修基金的，根据业已查明的事实，被申请人出售的房屋至本案仲裁庭开庭之日，仍未竣工验收，未取得相关部门的竣工验收备案表，不满足合同约定的交付条件，被申请人也尚未向申请人发出交房的书面通知。因此，被申请人以申请人未支付专项维修基金款为由，迟延交房的理由仲裁庭不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，被申请人未能按时履行合同约定，属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定以及涉案合同第十二条规定，被申请人逾期交付时，申请人刘某有权选择解除合同或继续履行，并要求支付违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方当事人已于合同约定，逾期交房违约金的计算方式为已付款的日万分之一支付。
仲裁庭认为：申请人请求继续履行合同，依法有据，予以支持。申请人同时请求被申请人自逾期交房之日按其已支付的房屋价款的日万分之一支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，应予支持。
【结语和建议】
在商品房买卖合同纠纷中，逾期交房为最常见的纠纷类型，主要是目前处于卖方市场，业主处于弱势。建议广大购房者在购房过程中小心谨慎，查看开发商资质，开发手续等相关的合法文件，在这个阶段可以有效的预防此类问题的发生。
