案例内容
【案情简介】
二申请人与乐山某房地产开发有限公司（以下简称乐山某房开司）签订《商品房买卖合同》及《补充合同》，采取按揭贷款的方式购买案涉房屋，并将案涉《商品房买卖合同》进行了备案登记。
合同备案登记后，申请人张某某向招商银行股份有限公司乐山分行（简称：招行乐山分行）申请购房贷款，乐山某房开司作为保证人。张某某与招行乐山分行、乐山某房开司签订了《个人购房借款及担保合同》，并公证赋予了《个人购房借款及担保合同》强制执行效力。吴某书面承诺与张某某共同承担还款责任。
此后，招行乐山分行将340000元购房贷款转入乐山某房开司的账户。张某某、吴某、招行乐山分行就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
2020年6月5日，本委受理了张某某、吴某与乐山某房开司商品房买卖合同纠纷一案，并于2021年2月8日作出裁决（乐仲案字〔2020〕第84号）。《裁决书》查明：案涉房地产开发项目系乐山某房开司与广某房开司合作开发，广某房开司负责该项目的一切经营管理，项目负责人为马某善。二申请人以其名义采取按揭贷款的方式购买案涉房屋，但所支付的首笔购房款147969元系马某善安排从案涉项目款项中支付。且从2015年4月起至2018年5月止，申请人每月应归还的按揭款都是由广某房开司财务用案涉项目收入款每月支付。从2018年6月起至今，才是由申请人每月自行支付按揭款。《裁决书》中确认“申请人与被申请人于2015年2月8日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》无效。……对于案涉合同被确认无效，申请人与被申请人均有过错，应当按照上述法律规定各自承担相应的责任。……至于2018年6月以后的按揭款项，被申请人应当与申请人进行结算后返还。”
因《商品房买卖合同》及《补充合同》被确认无效，申请人提起本案仲裁，请求裁决：1.解除申请人与二被申请人签订的《个人购房借款及担保合同》；2.被申请人乐山某房开司向被申请人招行乐山分行返还申请人未偿还的贷款本息269266.66元及因提前还贷可能产生的其他费用（具体数额以招行乐山分行出具的提前还贷明细为准）；3.被申请人乐山某房开司返还申请人已经偿还的贷款本息77756.65元。
审理中，被申请人招行乐山分行认为《个人购房借款及担保合同》依法应当解除，同时提出反请求：1.张某某、吴某返还尚未归还的贷款本金269266.66元、利息817.15元及资金占用损失（以未归还贷款本金为基数，按年利率4.75%支付至本金归还完毕之日止）；2.乐山某房开司对第1项请求承担连带保证责任。
【争议焦点】
一、被赋予强制执行效力的《个人购房借款及担保合同》能否通过仲裁程序要求解除；
二、《个人购房借款及担保合同》能否解除；
三、《个人购房借款及担保合同》解除后，应当由谁向招行乐山分行承担还款责任
四、申请人能否在本案中一并请求乐山某房开司返还已付贷款本息。
【裁决结果】
一、张某某、招商银行股份有限公司乐山分行、乐山城市房地产开发有限公司于2015年2月16日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8150215477003）自2021年4月28日解除；
二、乐山某房开司在收到本裁决书之日起15日内向招商银行股份有限公司乐山分行偿还贷款本息270083.81元及资金占用损失（以270083.81为基数，按年利率4.75%支付至款项付清之日止）；
三、若乐山某房开司不能清偿招商银行股份有限公司乐山分行本裁决第二项款项金额，张某某、吴某承担补充还款责任，并在承担补充责任后，有权在承担补充责任范围内向乐山某房开司追偿。
四、乐山某房开司在收到本裁决书之日起15日内向张某某、吴某返还已付贷款本息77756.65元；
五、驳回张某某、吴某其他仲裁请求；
六、驳回招商银行股份有限公司乐山分行其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、《中华人民共和国公证法》第三十七条：“对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。”
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
【结语和建议】
一、关于被赋予强制执行效力的《个人购房借款及担保合同》能否通过仲裁程序要求解除。
《中华人民共和国公证法》第三十七条规定：“对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。”本案中，申请人一直在按约履行案涉借款合同，并无不履行或履行不适当的行为发生，现本案申请人因房屋买卖合同无效要求解除案涉借款合同，合同是否应当解除以及合同解除后的法律后果均应当经过法院或者仲裁委审理后才能确认，不能由公证机关或者执行机构在公证环节或者执行环节未经审理径行决定或者执行。因此招行乐山分行无权就合同解除以及解除后的法律后果直接向人民法院申请强制执行，需要提起仲裁裁决。
二、《个人购房借款及担保合同》能否解除。
乐仲案字〔2020〕第84号《裁决书》确认案涉《商品房买卖合同》无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，仲裁庭确认张某某与招行乐山分行、乐山某房开司于2015年2月16日签订的《个人购房借款及担保合同》自2021年4月28日解除。
三、《个人购房借款及担保合同》解除后应当由谁来承担还款责任。
仲裁庭认为：乐仲案字〔2020〕第84号《裁决书》确认乐山某房开司与申请人签订的《商品房买卖合同》无效，双方对合同无效均有过错，而本案借款合同解除也是基于商品房买卖合同无效而解除，因此，申请人和乐山某房开司对合同解除后造成的法律后果均应承担责任。仲裁庭综合考虑乐山某房开司和申请人的过错程度及案涉借款合同签订后的受益情况，本案中，乐山某房开司是案涉借款合同的实际用款人，商品房买卖合同被确认无效后，案涉房屋又回归乐山某房开司，乐山某房开司在有过错的情况下既享有案涉房屋又实际使用了招行乐山分行的贷款，显然不公平，理应由乐山某房开司承担偿还剩余贷款本息及资金占用损失的主体责任。申请人对案涉借款合同的签订和解除存在过错，在乐山某房开司不能清偿招行乐山分行剩余贷款本息的情况下，为了保障无过错方招行乐山分行的合法权益，则申请人应当对乐山某房开司不能清偿的部分承担补充还款责任，申请人承担补充责任后，有权在承担补充责任范围内向乐山某房开司追偿。
四、申请人能否在本案中一并请求乐山某房开司返还已付贷款本息。
申请人请求乐山某房开司返还已付贷款本息77756.65元，乐山某房开司认为该案系另一纠纷，应当在商品房买卖合同纠纷一案中处理。仲裁庭认为，案涉借款合同是基于案涉商品房买卖合同产生，张某某、吴某与乐山某房开司商品房买卖合同纠纷一案已经本委审理终结并做出裁决，裁决书认定“2018年6月以后的按揭款项，被申请人应当与申请人进行结算后返还”，乐山某房开司收到该裁决书后，未履行结算和返还义务，张某某、吴某在本案中提出返还已付款项77756.65元的请求并无不妥，本委为节约仲裁资源，不增加当事人讼累，在本案中一并裁决该请求，并不违反《仲裁法》的规定。
本案就针对赋强公证债权文书的争议直接申请执行还是提起仲裁的问题进行了明确：被赋予强制执行效力的《个人购房借款及担保合同》是直接向人民法院申请执行还是提请仲裁需要看当事人的请求，若是因债务人不履行或者履行不适当而要求债务人继续履行或者完全履行合同的，应当向人民法院申请执行，不能再就公证债权文书的内容申请仲裁；若是因根本违约或合同目的无法实现等要求解除合同，承担违约责任的，则不符合直接申请执行的条件，应当就合同解除以及违约责任申请仲裁。
本案适用了补充责任。本案考虑申请人在明知不是真实的购房意思，且也未实际支付购房款的情况下签订了商品房买卖合同，导致合同被确认无效，进而导致《个人购房借款及担保合同》的解除。现乐山某房开司现已经出现资金困难，若仅让乐山某房开司一方承担还款责任，银行将面临无法收回贷款且因抵押合同已经解除无法实现抵押权的情况。本庭在充分考虑了合同解除的过错方的过错程度以及受益情况，尽可能保护无过错方的利益的前提下，要求买受人对乐山某房开司不能清偿的部分承担补充还款责任，申请人承担补充责任后，有权在承担补充责任范围内向乐山某房开司追偿。
