案例内容
【案情简介】
张先生与李女士于2015年5月25日签署《离婚协议书》，房屋产权处理事项处写明“无房产”。离婚后，张先生欲将其名下位于哈尔滨市平房区一处回迁房出卖，该回迁房办理房产证时需要提交证明取得拆迁补偿安置房屋的三联单原件，三联单原件在李女士手中。张先生去李女士处取三联单原件过程中，张先生透露了卖房子的想法，李女士提出卖给别人不如卖给她。张先生想和李女士复婚，于是同意低价将案涉房屋转让给李女士。2019年4月9日，双方签订《存量房买卖合同》，张先生将上述房屋转让给李女士，双方约定成交价格为21万元，买方一次性支付购房款。2019年4月11日，李女士取得该房屋《不动产权证书》。2019年6月22日，李女士搬入案涉房屋中居住至今。2019年7月张先生外出打工回来在案涉房屋住过，之后外出打工。2020年1月26日张先生从外地回来后在案涉房屋中居住，直到2020年3月中旬后再次外出打工。2020年5月26日张先生回哈尔滨后在案涉房屋居住过，2020年6月2日后李女士以房屋已卖为由不允许张先生继续居住，并将案涉房屋锁换了，张先生未能在案涉房屋中居住。李女士一直未向张先生支付过购房款。张先生申请仲裁，请求解除双方签订的《存量房买卖合同》，李女士返还房屋并将房屋产权证变更至张先生名下。
【争议焦点】
（一）张先生是否有权要求解除合同？
（二）李女士是否应当向张先生返还房屋并配合办理过户登记手续？
【裁决结果】
（一）解除张先生与李女士签订的《存量房买卖合同》；
（二）李女士应于收到本裁决书之日起10日内将案涉房屋返还给张先生并协助张先生将房屋变更登记至张先生名下。
【相关法律法规解读】
（一）张先生是否有权要求解除合同
首先，李女士存在迟延履行债务的行为。根据《存量房买卖合同》，张先生的主要合同义务为交付房屋，李女士的主要合同义务为支付购房款。张先生已于签订《存量房买卖合同》后将案涉房屋交付给李女士，已履行合同约定义务。李女士于2019年6月搬入案涉房屋居住至今，且未支付过购房款。虽然《存量房买卖合同》并未约定支付购房款的具体时间，但根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。案涉房屋于不动产登记完成之日发生所有权转移，完成转让，李女士应于取得不动产权证书之日支付购房款。李女士至今未付款，根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
其次，张先生出售房屋的合同目的已无法实现。张先生与李女士原为夫妻关系，从张先生订立《存量房买卖合同》的主观意愿来看，其是以与李女士复婚为目的将房屋卖给李女士的。尽管由于《存量房买卖合同》中没有体现有关复婚的意思表示，但自张先生反复强调的卖房原因看，“复婚”或继续“过日子”确是其订立合同的目的。案涉房屋评估价格是358056元，合同价格是21万元，房屋出售价格低于市场价40%也说明张先生并不是仅为获得购房款而卖房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定，“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。民事活动中意思表示的方式除口头和书面方式外，还有推定方式和沉默方式。本案中《存量房买卖合同》是不动产交易中心的制式合同，仅能承载买卖合同核心条款，无法体现更多内容。但可以通过推定方式，即通过当事人有目的、有意义的积极行为将其内在意思表现于外部，使他人可以根据常识、交易习惯或相互间的默契，推知当事人已作某种意思表示。从2019年6月李女士搬至房屋中居住至2020年6月李女士不允许张先生在案涉房屋中居住近一年的时间里，张先生三次打工回来都在案涉房屋中居住，客观上证明张先生确实想与李女士继续“过日子”。虽然李女士在庭审中表示没有答应过复婚，但在其搬进房屋后允许张先生打工回哈尔滨时在房屋内居住，可以推知其明知张先生以与其复婚为目的卖房，明知其许可行为客观上使张先生认为其已与李女士达成继续“过日子”的约定。直至张先生第三次打工回哈在案涉房屋中居住几天后，李女士换了锁不允许其居住，张先生才领悟到这一目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
（二）李女士是否应当向张先生返还房屋并配合办理过户登记手续
根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。其中“恢复原状”指当事人的权利义务状态达到合同订立前的状态。本案中，《存量房买卖合同》解除后，李女士未支付购房款的义务不必履行，张先生同时享有返还房屋的请求权，其返还房屋主张应当得到支持。鉴于房屋现登记于李女士名下，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，在登记生效主义原则下，办理不动产过户登记之前，并不发生物权转移，故张先生要求李女士协助办理过户登记的主张具有法律依据，应予支持。
【结语和建议】
民事主体订立合同或进行其他民事法律行为，应当诚实守信。诚实信用原则作为一般条款，对当事人的民事活动起着指导作用，确立了当事人以善意方式行使权利、履行义务的行为准则。本案中，李女士在明知张先生以复婚为目的而订立合同及案涉房屋市场大概价格的情况下，确定远低于市场价的房屋价格，并在搬入案涉房屋后，允许张先生居住使其认为合同目的可实现后又不允许其居住，不符合诚实信用原则。因此李女士应当承担合同目的无法实现，合同解除、返还房屋的责任。
签订合同时一定要遵守诚实信用原则，无论是通过书面还是口头形式，或是推定、沉默方式达成的意思表示都具有法律效力，均应该积极去履行，否则就要承担相应责任。建议签订合同时条款尽量以书面形式约定，如签合同时有遗漏，可以通过补充协议进行补充约定。
