案例内容
【案情简介】
2019年2月10日，申请人淮北某公司与被申请人田某签订房屋租赁合同书，合同约定：申请人将坐落于淮北市相山区友谊巷大楼后街某房屋一间租赁给被申请人，作为仓库使用。房屋租赁期自2019年2月10日起至2020年2月9日止，租期为一年。租金为年租金5400元，实行预付制，半年一付。被申请人应于合同签订之日付清半年租金2700元整。2019年8月前付清余款。合同签订后，被申请人分两次支付申请人租金5400元。合同到期后，双方未续签租赁合同，被申请人未将涉案房屋交还给申请人。申请人于2020年3月12日向被申请人发出通知，要求其在10日内交还租赁房屋，被申请人不同意搬出。
故申请人申请仲裁，请求依法裁决：1、被申请人将租赁房屋返还给申请人；2、被申请人支付申请人逾期腾房占有使用费900元（暂计算至2020年4月9日，以后的逾期腾房占有使用费至被申请人将租赁房屋返还给申请人时止）；3、本案的仲裁费用由被申请人承担。另案件审理过程中，申请人同意因疫情原因，免除被申请人两个月的租金费用。
被申请人答辩称：房子不能还给申请人，房子里有很多东西，也找不到合适的。房租费暂时不给，等事情有结果再给。
【争议焦点】
1、房屋租赁合同到期后的法律后果？
2、被申请人是否欠付租金，如欠付，欠付的租金数额？
【裁决结果】
仲裁庭经审查认为，涉案的房屋租赁合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被申请人作为租赁合同的承租人，在涉案房屋租赁合同已到期，且未签订续租合同的情况下，拒不搬出租赁房屋，申请人请求被申请人将房屋返还申请人，并要求被申请人按照原租赁合同以每月450元支付占有使用费直至返还给申请人为止的仲裁请求，理由充分，予以支持。申请人当庭表示愿减免两个月的占有使用费，系申请人对自己权益的处分，予以确认。
故裁决：一、被申请人田某于本裁决送达之日起十日内向申请人淮北某公司交还涉案房屋；二、被申请人田某于本裁决送达之日起十日内向申请人淮北某公司支付房屋占有使用费；自2020年4月9日起，按每月450元支付，至被申请人交还涉案房屋时止。
【相关法律法规解读】
1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”我国法律规定的承担违约责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)继续履行；(八)赔偿损失；(九)支付违约金；(十)消除影响、恢复名誉；(十一)赔礼道歉。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类。违约行为从不同角度可做多种分类：（1）按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。（2）按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。（3）按照违约行为是否造成侵权损害，可分为一般瑕疵履行和加害履行。（4）按照迟延履行的主体，可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。
3、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本条是关于租赁期间届满承租人继续使用租赁物的规定。从是否规定有租赁期限看，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后另订一合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。本条即是对法定更新的规定。根据本条规定，本案租赁合同到期后,被申请人并未与申请人续签租赁合同，但被申请人继续使用租赁物，故租赁期限变更为不定期租赁。
【结语和建议】
房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁过程中，出租人与承租人应当签订书面合同或协议（即使短期租赁），明确双方的权利义务，以防日后发生纠纷承担举证不能的责任。
书面的房屋租赁合同或协议，应当将租赁双方基本信息（比如姓名或者名称、住址、联系方式、身份证号码等），房屋坐落位置及面积，装修及设施情况，水费、电费、气费、物业费等相关费用及双方权利义务进行明确，以防日后发生纠纷。
从是否规定有租赁期限看，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁合同期满后，一般情况下，出租人与承租人可不再续签合同，也可续签合同或重新签订合同；如双方既未续签合同，亦未重新签订合同，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期租赁。
